دعوای الزام به صورت مجلس تفکیکی یکی از دعاوی بسیار رایج و مطرح در حوزه املاک بخصوص آپارتمان و خانه های مسکونی جدید التاسیس است. این دعوا از جمله دعواهای غیر مالی است و دادگاه ذی‌صلاح جهت رسیدگی به آن دادگاه نزدیک به محل قرارگیری ملک است.
دعوی الزام به صورت مجلس تفکیکی تحت شرایط خاصی قابل تنظیم است. به همین دلیل در رابطه با املاکی که دارای سند مالکیت باشند طرح چنین دعوایی امکان پذیر نخواهد بود. به طور کلی این نوع دعوا تنها زمانی قابل تنظیم است که پیش تر سند مالکیت برای ملک مورد نظر صادر نشده باشد. زیرا املاکی که دارای سند مالکیت هستند بر اساس قانون طرح دادخواست صورت مجلس تفکیکی برای آن ها غیر قابل پیگیری است.
همچنین ببینید بهترین وکیل دعاوی ملکی
به طور کلی افراد با طرح دعوای الزام به صورت مجلس تفکیکی اهدافی را دنبال می کنند که عبارت‌اند از:
● تنظیم تفکیک نامه میان مالکین مشاعی.
● به فروش رساندن قطعات مفروزی.
● کمک به صدور مالکیت قطعات مفروزی.
زمانی که یکی از طرفین درباره اخذ صورت مجلس تفکیکی کم‌کاری کند طرف مقابل می تواند اقدام به طرح دعوای الزام به صورت مجلس تفکیکی کند. برای انجام این کار لازم است ابتدا به مراجع قضایی مراجعه کرد و دادخواستی در همین رابطه تنظیم و آن را به دادگاه تسلیم کرد. در متن دادخواست یکی از طرفین به عنوان خواهان و طرف دیگر به عنوان خوانده معرفی می شوند. سپس طرفین دعوا در تاریخ و زمان مشخصی به دادگاه فراخوانده می شوند.
لازم به ذکر است که اگر ملک مورد مناقشه دارای چندین مالک باشد باید همگی آن ها در دادگاه حضور پیدا کنند. به این معنی که دعوای مذبور باید از سوی تمام مالکان ملک طرح گردد. بنابراین اگر شخص خواهان تنها نام آخرین و یا یکی از مالکان را در متن دادخواست قید کرده باشد دعوای مورد نظر از طرف دادگاه رد می شود.
دعوای الزام به صورت مجلس تفکیکی بعد از طی مراحل مقدماتی به طور جدی در دادگاه مورد بررسی قرار می گیرد. سپس بر اساس مدارک و ادله های ارائه شده دادگاه رأی نهایی را صادر می کند.
بهترین کار جهت جلوگیری از طرح دعوای الزام به صورت مجلس تفکیکی اخذ صورت مجلس تفکیکی از دفتر ثبت اسناد است. به این ترتیب که پس از آنکه ساختمانی با تعداد واحدهای مشخص بنا شد لازم است نسبت به اخذ تأییدیه مهندس ناظر اقدام کرد. با گرفتن تائیدیه مهندس ناظر می توان عملاً و به طور قانونی گواهی پایان کار را از شهرداری اخذ کرد. حال اگر ساختمان احداث شده شخصی باشد و همچنین در محدوده قانونی شهر باشد باید بر اساس ماده قانونی ۱۰۱ شهرداری ها و همچنین سند مالکیت خود اقدام کرد. البته در خصوص آپارتمان ها مسئله اندکی متفاوت خواهد بود و آنچه که حائز اهمیت است پایان کار شهرداری است. به این معنی که عمل تفکیک طبق قانون آپارتمان ها انجام می گیرد.
در مرحله بعدی جهت جلوگیری از طرح دعوای الزام به صورت مجلس تفکیکی مالک ملکی که از لحاظ مالکیت شخصی است باید نقشه تفکیکی را به دفتر اسناد تقدیم کند. سپس درخواست صورت مجلس تفکیکی کند. همچنین اگر ملک آپارتمانی باشد باید مالکین و یا مالک گواهی پایان کار را به دفتر ثبت اسناد رسمی ارجاع دهند و خواهان صورت مجلس تفکیکی درباره ملک خود شوند. در مرحله بعدی کارشناس از ملک بازدید کرده و اقدام به قید مشخصات بخش های مختلف هر واحد و مشاعت آن می کند. سپس مشاهدات و تحقیقات خود را در قالب پرونده ای کامل به اداره ثبت اسناد تسلیم می کند تا حکم صورت مجلس تفکیکی صادر شود. بعد از صدور حکم، مالک یا مالکان ملک اقدام به تنظیم تفکیک نامه می کنند و آن را امضاء می کنند و این به معنی مشخص شدن سهم هر مالک و جلوگیری از بروز طرح دعوای مربوطه است.
برای تهیه دعوای الزام به صورت مجلس تفکیکی ابتدا باید مشخصات شخصی و هویتی فرد درخواست کننده و مدارک مثبت مالکیت ملک مانند سند تعهد و مبایعه نامه یا بیع و انتقال تهیه شوند. سپس آن ها را ضمیمه دادخواست کرده و به مراجع قضایی ارجاع داد. بهتر است یادآور شویم که طرح این نوع دعوا تنها در مورد املاکی خواهد بود که از قابلیت افراز و تفکیک برخوردار باشند.
پیش تر نیز شرح دادیم که تهیه و تنظیم دعوای الزام به صورت مجلس تفکیکی تحت شرایط خاصی امکان پذیر است. حال علاوه بر شرایط یاد شده لازم است چندین نکته مهم و اساسی در رابطه با آن مورد توجه قرار بگیرند که مهم ترین آن ها عبارت‌اند از:
● در صورت مجلس تفکیکی یا همان سند تفکیکی تنها ویژگی های اربعه که شامل شمال، جنوب، شرق، غرب می شوند برای هر واحد یا ساختمان لحاظ می شوند.
● در صورت مجلس تفکیکی مالکیت اختصاصی واحدها در نظر گرفته نمی شود.
● برای طرح دعوای مربوطه باید گواهی پایان کار ساختمانی که از شهرداری منطقه قابل اخذ است را در دست داشت.
● در صورت در دسترس نداشتن گواهی پایان کار شخص خواهان یا همان متقاضی طرح دعوا می تواند صورت مجلس تفکیکی از دادگاه ذی‌صلاح طلب کند.
● تنظیم صورت مجلس تفکیکی به نوعی پیش نیاز و مقدمه اخذ تقسیم نامه و تنظیم سند رسمی است.
● دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را می توان ضمن طرح دادخواست مربوطه درخواست کرد.
● گرفتن تائیدیه شهرداری جهت اخذ صورت مجلس تفکیکی لازم و ضروری است.
● برای اراضی و املاکی که در خارج از حریم شهری واقع شده اند باید طبق آئین نامه اراضی جهت تفکیک و صدور الزام به دریافت صورت مجلس تفکیکی آن ها اقدام کرد. در غیر این صورت مسئله تفکیک غیر قابل اجرا خواهد بود.
● تفکیک ملک یا املاک بخصوص بناهای مسکونی در اداره ثبت اسناد بر اساس دستورالعمل تفکیک آپارتمان ها انجام خواهد شد.
دعوای الزام به صورت مجلس تفکیکی را می توان به کمک یک وکیل با تجربه تنظیم کرد و سپس آن را در مراجع قضایی مورد پیگیری قرار داد. به طور حتم وکلای متخصص ملکی در این حوزه قادرند در مدت زمانی اندک دعواهای حقوقی از این دست را به نتیجه برسانند.
