فروش ملک مشاع به دلیل تعداد زیاد مالکینی که دارد معمولاً با اختلافات و مشکلات فراوانی همراه است. همین امر در بسیاری از موارد باعث می شود که قیمت ملک هایی که مشاع هستند نسبت به املاکی که تنها یک مالک دارند پایین‌تر باشد. در این مقاله به طور جامع و خلاصه به فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک و راه کارهای آن پرداخته ایم. پس پیشنهاد می‌شود تا پایان این مقاله را مطالعه کنید.
مجازات و پیگیری فروش ملک بدون اجازه شریک : یکی از مهمترین مسائلی که در زمینه اموال مشاعی مطرح می شود فروش ملک بدون اجازه شریک است. باتوجه به اینکه بسیاری از شرکا به علت عدم اطلاع از قوانین املاک مشاعی، مبادرت به تصرف غیرقانونی در ملک مربوطه می کنند سوالات زیادی در این زمینه مطرح می شود.
پیش از آنکه در مورد فروش ملک مشاع بدون اذن شریک توضیحات لازم را ارائه دهیم لازم است که به خود مفهوم ملک مشاء بپردازیم. این مفهوم را می توان این گونه توضیح داد :
ملک مشاع، به ملکی گفته می شود که مالکیت آن بین دو یا چند نفر مشترک است، اصطلاح حقوقی این شرایط را «اشاعه» می نامند و این معنا را می دهد که در ملک مشاع تمام شرکا در جز به جز ملک حق مالکیت دارند.
مالکیت ملک از چند طریق می تواند مشاع شود:
شریک شدن چند فرد در یک ملک موجب می شود که فروش آن محدودیت هایی داشته باشد و فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک نیز ضمانت اجراهای مخصوص خود را به دنبال داشته باشد.
با توجه به مشکلات ذکر شده باید بدانیم که تمام مالکان می توانند اقدام به فروش و اجاره سهم خود کنند. این در حالی است که اگرچه سهم فروش رفته است اما تصرف مادی در آن بابد با اذن دیگر مالکین صورت گیرد. در واقع بدان معناست که فروش ملک نوعی از تصرف حقوقی است که به خریدار اجازه تصرف مادی تا رضایت دیگر مالکین نباشد را نمی دهد.
ملک مشاعی هم آنجوری که گفتیم ، شریک های املاک مشاعی در نقطه نقطه ملک مشاعی شریک هستند و کسی که مال بیشتری دارد نمی تواند از بهره مندی شریک دیگر از ملک مشاعی جلوگیری کند و هر شریک می تواند تصرفاتی در ملک مشاعی داشته باشد.
اما این تصرفات بایست در چارچوب ضابطه اجرا شود وگرنه تصرفات فضولی و در صورتی که شریک رضایت به این تصرفات خارج از حدود قانونی ندهد، باطل است و شریک خطاکار مسئول هر شیوه جبران خسارت به شریک دیگر یا سایرین خواهد بود.
آغاز مثالی بیان می شود تا بر اساس مثال هر دو تصرف را تشریح کنیم؛ فرض بگیرید زوجه و شوهری در ملکی مسکونی با متراژ ۱۱۰ متر، دو خواب با سهمی مساوی هر کدام سه دانگ شریک هستند، در این شروط زوجه و شوهر که مالک ملک مشاعی می باشند، وضعیت تصرفات حقوقی و مادی ایشان به چه نحو وجود دارد؟
آغاز بایست تعریفی از تصرفات حقوقی عرضه شود؛ منظور از تصرفات حقوقی هر شیوه اعمال حقوقی از جمله، فروش، صلح، اجاره، هبه، و تا اینکه عقودی که قبض در آنها از جمله ارکان صحت پیوند وجود دارد مثل وقف را تصرفات حقوقی در ملک مشاعی می گویند.
طبق گفته بالا، زوجه می تواند سهم سه دانگ از ملک که اگر سند جدا دارد و مشخص شده باشد، را به شخص دیگری بفروشد یا اینکه می تواند هدیه بدهد و یا اینکه وصیت کند که بعد از فوتش وقف در کار خیریه باشد. ضابطه تمام این تصرف حقوقی شریک در مال مشاع را مورد قبول قرار می دهد تا زمانی که این تصورف حقوقی نیازی به تصرف مادی و تملیک آن سه دانگ نداشته باشد.
شما اگر درباره فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک سوالی دارید، می توانید با شماره های داخل سایت گروه وکلای آریا دادیار تماس گرفته و با وکلای مجرب و کاربلد ما صحبت کنید.
نوع و ماهیت مال اهمیت ویژه ای در پایان دادن به مالکیت مشاع دارد. این موضوع از آن جهت اهمیت دارد که در قانون با توجه به نوع مال احکام و شرایط خاصی وجود دارد. در خصوص اموال غیر منقول همچون زمین و ملک، مالکین می توانند با توافق ملک مشاع را میان خود تقسیم کنند. در چنین حالتی است که فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک امکان پذیر می شود و بدین ترتیب با تنظیم یک تقسیم نامه عادی یا رسمی که توسط دفترخانه انجام می شود اقدام به این عمل کنید.
البته در صورتی می توان از این طریق اقدام کرد که میان مالکین غایب، کودک و شخصی که دارای سلامت کامل ذهنی نیست نباشد. در صورت وجود این شرایط دادگاه صلاحیت تصمیم درباره نحوه چگونگی تقسیم را دارد و این موضوع از طریق دادگاه پیگیری می شود.
همواره مالکان یک به توافق یکسانی در خصوص فروش ملک نمی رسند، در نتیجه هر کدام از شرکا می توانند در جهت تقسیم ملک که افراز ملک مشاع نامیده می شود اقدام کنند. در حقیقت افراز ملک همان تقسیم ملک مشاع میان افراد است که گاهی توافقی به نتیجه می رسد و گاهی به طرح دعوا نیاز دارد.
افراز ملک موجب می شود تا قدر السهم هر کس در ملک مشخص شود و در نتیجه آن فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک امکان پذیر شود. البته که این فروش می تواند در ابتدا با موانعی رو به رو است که از آن به نام حق اخذ به شفعه یاد می شود.
حق اخذ به شفعه یکی از حقوقی است که قانون برای شرکای یک ملک در نظر گرفته اند. اگر بخواهیم این حق را به طور ساده تعریف کنیم به این شرح است :
اگر در مالی غیر منقول که میان دو نفر به صورت مشاع است یکی از طرفین قصد فروش سهم خود را داشته باشد باید ابتدا برای فروش سهم خود به شریک ملک مراجعه نماید. یعنی شریک فروشنده حق شفعه خوهد داشت.
برای آنکه اقدام به حل اختلاف کنید بستگی به آن دارد که ملک شما دارای سابقه ثبتی در دفتر املاک اداره ثبت داشته باشد یا خیر.
در صورتی که ملک در دفاتر اسناد رسمی ثبت شده باشد به راحتی می توانید از اداره ثبتی که در محل وقوع ملک قرار دارد اقدام به افراز ملک مشاع کرد یا اختلافات ناشی از فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک را مورد برسی قرار داد. در غیر این صورت برای پیگیری این دسته از پرونده نیاز به مراجعه به دادگاه می باشد.
به شما پیشنهاد می کنیم برای پیگیری این دسته از پرونده های حتما از طریق یک وکیل ملکی اقدام نمایید.
در برخی از موارد پس از مراجعه به اداره ثبتی مورد نظر ملک غیرقابل افراز تعیین می شود، در این صورت متقاضی ناچار است با استفاده از گواهی که نشان دهنده افراز ناپذیری ملک است به همراه سایز مدارک مورد نیاز دادخواستی را مبنی بر درخواست فروش ملک را به دادگاه حقوقی حوزه ملک ارسال کند تا اجازه فروش ملک مشاع بدون اذن شریک صادر گردد.
با توجه به مدارکی ارسال می شود پرونده ای برای ملک مورد نظر تشکیل داده خواهد شد که دادگاه دستوری مبنی بر فروش را خواهد داد و در انتها مدیر اجرا با توجه به قوانین حاکم اقدام به فروش یا مزایده ملک مشاع مورد نظر خواهد کرد.
