پیش از پرداختن به موضوع دعوای الزام به اخذ پایان کار بهتر است شرح کاملی از اصطلاح پایان کار داشته باشیم. پایان کار نوعی سند است که بعد از پایان یافتن تمامی عملیات ساختمانی طبق خواسته مالک و یا وکیل او از طرف شهرداری صادر می شود. شهرداری با در نظر گرفتن پرداخت تمام بدهی های ساختمان به شهرداری و یا رفع و عدم خلاف در ساخت بنا این سند را صادر می کند. در واقع پایان کار تائید کننده پایان یافتن کار ساختمان بر اساس قوانین شهرسازی است.
در صورتی که ساختمان بنا شده و یا فروخته شده دارای سند پایان کار نباشد شخص مدعی می تواند دعوای الزام به اخذ پایان کار را طرح کند. در حقیقت اخذ پایان کار باید توسط مالک رسمی ملک انجام بگیرد. همچنین اگر ساختمان بر اساس تعهدنامه مشارکت در ساخت بنا شده باشد سازنده با در دست داشتن وکالت نامه کاری که از سوی مالک در اختیار او قرارداده شده است می تواند نسبت به دریافت این سند اقدام کند. البته گاهی اوقات ممکن است شهرداری بنا به دلایلی نامعلوم سند پایان کار را صادر نکند. در چنین حالتی شخص مالک یا وکیل و یا سازنده ملک می توانند دعوای مربوطه را تنظیم و به دستگاه های قضایی ارجاع دهند. به این ترتیب از شهرداری به دلیل عدم صدور گواهی پایان کار شکایت کنند.
طرفین دعوای الزام به اخذ پایان کار شامل خواهان و خوانده هستند. خوانده همان شخصی است که به طور رسمی و قانونی موظف است نسبت به دریافت گواهی نامه پایان کار اقدام کند. با این حال نسبت به دریافت آن هیچ اقدامی صورت نداده و از انجام این وظیفه مهم سرباز زده است. چنین فردی ممکن است مالک ملک، سازنده ملک و یا حتی فروشنده و یا پیش فروشنده ملک باشد. لازم به ذکر است در صورتی که شخص موظف به اخذ این گواهی نامه فردی به غیر از مالک باشد هم فرد متعهد و هم مالک رسمی ملک باید به عنوان خوانده به دادگاه رجوع کنند. همچنین خواهان شخصی است که متقاضی صدور گواهی نامه پایان کار است. این فرد ممکن است ملک فاقد پایان کار را خریداری کرده باشد و یا بابت ملکی پول پرداخت کرده باشد که اعتبار گواهی آن به پایان رسیده باشد.
نکات مهمی درباره دعوای الزام به اخذ پایان کار وجود دارند. آنهم این است که اولاً شخص مالک رسمی ملک موظف است سند پایان کار را دریافت کند. بنابراین هر گونه اهمال و کم کاری از طرف او پذیرفتنی نیست و با مجازات قانونی روبه رو می شود. پرداخت خسارت مربوط به تأخیر در اخذ پایان کار از جمله مجازات های قانونی هستند که برای این فرد در نظر گرفته شده اند. دومین نکته مهم در این باره آن است که دریافت گواهی پایان کار پایه و اساس گرفتن صورت مجلس تفکیکی و همچنین الزام به تنظیم سند رسمی است.
علاوه بر آن تا هنگامی که این گواهی صادر نشود امکان اخذ صورت مجلس تفکیکی وجود ندارد. بنابراین می توان هم زمان با طرح دعوای الزام به اخذ پایان کار دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و اخذ صورت مجلس تفکیکی را مطرح کرد. در واقع می توان هر سه این دعاوی را در یک دادخواست مطرح کرد.
شخص خواهان یا همان متقاضی دعوای الزام به اخذ پایان کار باید دادخواست خود را تنظیم کند. سپس مدارک و ادله خود مانند قرارداد مشارکت، اوراق هویتی و یا بیع را ضمیمه دادخواست کند. در نهایت نیز دادخواست کامل شده را تسلیم دادگاه کند و منتظر اعلام زمان برگزاری جلسه دادرسی باشد.
دعوای الزام به اخذ پایان کار یک دعوای حقوقی است و نیازمند پرداخت هزینه است. هزینه پرداخت شده مربوط به هزینه دادرسی بوده و برای به جریان افتادن پرونده پرداخت آن لازم و ضروری است. بنابراین شخص متقاضی هنگام طرح دعوای مربوطه باید نسبت به پرداخت این هزینه ها اقدام کند. لازم به توضیح است که چنین دعوایی یک دعوای غیر مالی است بنابراین باید بر اساس تعرفه دعاوی غیر مالی هزینه مورد نظر را پرداخت کرد. به طور کلی مبلغ قابل پرداخت بر اساس نرخ تعرفه خدمات قضایی تعیین شده در زمان تنظیم دادخواست محاسبه می شود.
شخص متقاضی دعوای الزام به اخذ پایان کار موظف به پرداخت هزینه های مربوطه است. البته او می تواند هم زمان با ارسال دادخواست به دادگاه ذی‌صلاح، مطالبه گر تمامی هزینه های دادرسی و خسارات قانونی از شخص خوانده باشد. علاوه بر آن در صورتی که شخص متقاضی طرح دادخواست، قدرت پرداخت هزینه را نداشته باشد می تواند تقاضای اعسار از پرداخت هزینه های دادرسی را بنماید.
دادگاه ذی‌صلاح برای رسیدگی به دعوای الزام به اخذ پایان کار دادگاه حقوقی محلی است که ملک غیر منقول در حوزه آن قرار دارد. این در حالی است که ممکن است شخص خواهان و یا خوانده در نزدیکی دادگاه و یا شهر مورد نظر نباشند. این مسئله اما هیچ تفاوتی در اصل موضوع ایجاد نمی کند و باید افراد در زمان مورد نظر خود را به دادگاه برسانند.
مهلت تعیین شده جهت دریافت گواهی پایان کار از شهرداری دو سال است. بعد از گذشت مهلت تعیین شده و در صورتی که نسبت به دریافت پایان کار اقدام نشود فرد مدعی می تواند دعوای الزام به پایان کار را تنظیم کند. نکته قابل تأمل در خصوص این دادخواست آن است که روند تنظیم دعوای مورد نظر باید توسط وکیل انجام شود. زیرا به دلیل حساسیت و پیچیدگی پروسه رسیدگی به پرونده ذکر شده انجام آن از عهده افراد عادی خارج است.
پرونده های ملکی یکی از پرونده های پر تکرار در دادگستری است. دعاوی ملکی در اثر ارتباط شخص با اموال غیر منقول به وجود می آیند. اموالی که امکان جا به جایی آن وجود نداشته باشد را غیر منقول می گویند. افراد مختلف مانند مالک و شخص ثالث درباره این گونه اموال حق و حقوقی دارند. از جمله حقوق مالک تصرف و مالکیت می باشد.
در پرونده های ملکی شخص ثالث نیز ممکن است ورود پیدا کند. به طور مثال درباره اموال غیر منقولی که وقف شده باشد، شخص ثالث از حق وقف برخوردار است. همچنین زمانی که اموال غیر منقول طی قرارداد سرقفلی یا اجاره در تصرف شخص دیگری در آید، این شخص درباره مال مذکور حق و حقوقی پیدا می کند.
برای پیگیری پرونده های ملکی باید به سراغ وکیل متخصص رفت. این گونه پرونده ها دارای ظرافت و پیچیدگی های زیادی است و آیین دادرسی مربوط به خود را دارد.
وکیل ملکی با اشراف به مواد قانونی مختلف، آرا وحدت رویه صادره از دیوان عالی کشور، نظرات مشورتی و… پرونده ملکی را پیگیری می کند. ارتباطات و تعاملات گسترده وکیل در این باره اهمیت زیادی دارد. وکیل با نهاد ها و اشخاص مختلف ارتباط برقرار می کند و درباره صحت و سقم اسناد، نوع کاربری ملک، کد رهگیری و … اطلاعات لازم را به دست می آورد.
در پرونده های ملکی جمع آوری اسناد و مدارک اهمیت زیادی دارد. وکیل در اسرع وقت لایحه دفاعیه قوی نگارش می کند. اتلاف وقت در این گونه دعاوی ممکن است منجر به توقیف ملک یا مصادره آن شود. به همین دلیل باید پرونده ملکی را به وکیل متخصص سپرد.
پرونده های ملکی ممکن است در مراجع کیفری، حقوقی و ثبتی مورد پیگیری مواقع شوند. با توجه به موضوع پرونده هر کدام از دادگاه های حقوقی، کیفری و مراجع ثبتی صالح به رسیدگی می باشند. در برخی از پرونده ها امکان طرح موضوع در دادگاه کیفری وجود ندارد و در برخی دیگر پیگیری کردن از طریق دادگاه حقوقی نتیجه بهتری خواهد داشت.
بنابراین تشخیص این امر که پرونده های ملکی باید در کدام مرجع قانونی مطرح شود با وکیل خبره می باشد. اما از نظر محل طرح شکایت، دادگاه محل وقوع ملک صالح به رسیدگی است. در صورتی که عملیات ثبتی ملک پایان یافته باشد، اداره ثبت اسناد رسمی محل وقوع ملک به پرونده اختلاف ملکی رسیدگی می کند.
به این دلیل دادگاه محل وقوع ملک در پرونده های ملکی صالح به رسیدگی است که سایر امور حقوقی مربوط به ملک با سرعت بیشتری انجام می شود. به طور مثال در بیشتر دعاوی ملکی پرونده به کارشناسی ارجاع داده خواهد شد. در این صورت کارشناس فورا در محل وقوع ملک حاضر شده و گزارش خود را ارائه می کند و از اطاله دادرسی جلوگیری می نماید.
در پرونده های ملکی وکیل ابتدا اختلاف حقوقی را مورد بررسی قرار می دهد سپس با توجه به مدارک و مستندات موجود به نگارش دادخواست ملکی می پردازد. بررسی صحت و سقم اسناد اهمیت زیادی دارد. وکیل با استعلام از مراجع قانونی درباره مدارک موجود اطلاعات دقیقی به دست می آورد.
پرونده های ملکی بسته به اینکه کیفری، حقوقی یا ثبتی هستند آیین دادرسی مختص خود را دارند. وکیل تمام نکات قانونی را در پیگیری چنین پرونده هایی لحاظ خواهد کرد. مزیت سپردن پرونده به وکیل ملکی آن است که از پرداختن به امور موازی در مسیر دادرسی جلوگیری خواهد شد.
برای پیگیری پرونده های ملکی نیاز به سعه صدر و صبوری است. وکیل پرونده ملکی با پشتکار و تلاش دلایل محکمه پسند را جمع آوری کرده و موکل خود را برای حضور در جلسات دادرسی آماده می کند.
در نگارش دادخواست دعاوی ملکی استناد به مواد قانونی مختلف باید مورد توجه قرار گیرد. وکیل باید بتواند مقام قضایی را اقناع نماید به همین دلیل اشراف به موضوعات مختلف و آشنایی با قوانین و آیین نامه های ثبتی در این باره راهگشا می باشد.
پرونده های ملکی انواع مختلفی دارد. به طور مثال دعوی الزام به تنظیم سند رسمی، دعوی ابطال قرارداد، دعوی مطالبه اجرت المثل، دعوی تخلیه ید، دعوی اثبات وقفیت، دعوی ابطال وقفیت، دعوی خیانت متولی، دعوی انتصاب متولی، دعوی فروش مال غیر، دعوی استرداد ملک، دعوی رفع مزاحمت و… از جمله دعاوی است که حول اموال غیر منقول در دادگستری مطرح می شود.
همانطور که ملاحظه می شود پرونده های ملکی ممکن است درباره مالکیت یا حق استفاده و بهره برداری از آن باشد. یکی از دعاوی که در دادگستری شایع می باشد دعوی خلع ید، دعوی تخلیه ید و دعوی تصرف عدوانی است.
این سه دعوی شباهت های زیادی به هم دارند اما تفاوت هایی نیز با یکدیگر خواهند داشت. تشخیص نوع دعوی با وکیل ملکی است. به این ترتیب پس از مطالعه پرونده و تشخیص اینکه اختلاف درباره چیست لایحه دفاعیه قوی تنظیم خواهد کرد. در زیر درباره این سه دعوی توضیحاتی ارائه می شود.
پرونده خلع ید: دعوی خلع ید زمانی مطرح می شود که شخص از ابتدا مالک ملک بوده است اما شخص دیگری آن را غصب نموده باشد. در اینجا خواهان باید ابتدا مالکیت خود را بر ملک اثبات نماید و سپس خلع ید خوانده را از دادگاه بخواهد.
پرونده تخلیه ید: دعوی تخلیه ید در روابط موجر و مستاجر به وجود می آید. به این ترتیب که ابتدا تصرف خوانده به صورت قانونی و طبق قرارداد بوده است اما خواهان ادعا دارد که بعد از پایان قرارداد ادامه تصرفات شخص غیر قانونی است. ممکن است در مقام دفاع خوانده ادعای ابطال قرارداد یا انتقال ملک پس از پایان قرارداد را داشته باشد.
پرونده تصرف عدوانی: در پرونده تصرف عدوانی غاصب ملک دیگری را تصرف کرده است. تفاوت این نوع دعوی با دعوی خلع ید آن است که در خلع ید خواهان باید حتما مالکیت خود را اثبات نماید. اما در تصرف عدوانی خواهان باید سبق تصرفات خود را اثبات کرده و نیاز به ارائه سند مالکیت نیست.
برای پیگیری پرونده های ملکی نکات حقوقی مختلف باید مد نظر قرار داده شود. وکیل ملکی پس از جمع آوری مدارک مستند لایحه دفاعیه را نگارش می کند و از تضییع حقوق موکل خود جلوگیر خواهد کرد.
ممکن است شما نیز دچار مشکلات ملکی شده باشید و پیدا کردن راه چاره و مشورت با یک وکیل متخصص در این زمینه بتواند راه را برای شما هموار سازد. در این حالت بهترین وکیلی که می‌تواند شما را با قوانین پیچیده‌ی موجود آشنا کند، وکیل ملکی است. این گروه از وکلا در مورد دعاوی ملکی تخصص و تجربه‌ی فراوانی دارند و می‌توانند مسئولیت پرونده‌ی شما را به عهده بگیرند.
لازم به ذکر است که دعاوی ملکی، طیف وسیعی از دعاوی حقوقی می‌باشند که به اموال غیرمنقول و انسان ارتباط دارند. اموال غیرمنقول نیز اموال و دارایی‌هایی هستند که امکان جابجاییِ مکان آنها وجود ندارد. در بعضی تقسیم بندی‌ها، این اموال شامل املاک و اراضی هستند. در تقسیم بندی‌های دیگر، برای هر یک از این عبارات، محدوده‌های خاصی در نظر گرفته شده است. به عنوان مثال، اراضی به محدوده‌ی داخلی یا خارجیِ شهر تقسیم می‌شوند! املاک را نیز به انواع تجاری یا مسکونی تفکیک می‌کنند.
در بسیاری از پرونده‌های مالی که احتمال ایجاد خطا در پرونده ممکن است برای برخی از افراد، به ناحق ضرر و زیانی ایجاد کند! و یا حتی سود و منفعتی به وجود بیاورد، حضور یک وکیل ملکی کاردان می‌تواند درصد خطا را تا حد زیادی کاهش دهد. زیرا که چگونگیِ طرح دعوا و آگاهی داشتن از روند پرونده، از اهمیت بالایی برخوردار است. این مهم تا اندازه‌ای تاثیرگذار است که می‌تواند در روند دادرسی و تعیین محدوده‌ی حق طرفین دعوا تغییرات جدی ایجاد کند. حتی در پرونده‌هایی که یک ملک مورد تصرف قرار می‌گیرد، وکیل متخصص تشخیص می‌دهد که این پرونده یک دعوای حقوقی تصرف عدوانی است و یا یک پرونده‌ی کیفری .
به علت وجود چنین قوانین پیچیده‌ای، تنها وکیل ملکی ارزش معاملاتی ملک را می‌داند! وی با استفاده از این علم و آگاهی به قوانین و تبصره‌های شهرداری و مالیاتی، در زمان مناسب از ابراز و ادله‌ی موجود استفاده می‌کند تا حق موکل خود را بازپس بگیرد. زیرا که در این دعاوی، تنها یک اشتباه کوچک و یا ناآگاهی، می‌تواند ضررهای مالی سنگینی را به افراد وارد کند.
یک وکیل ملکی خوب می‌بایست شخصی آگاه، صادق و با حسن نیت و همچنین دارای اخلاق برگزیده باشد. یک وکیل خوب باید بتواند در برابر موانع و مشکلاتی که در پرونده به وجود می‌آید، صبور باشد! و با عقل و درایت کافی، مسائل را تجزیه تحلیل نموده و با جمع‌آوری ادله‌ی محکمه پسند، راه حلی منطقی خلق نماید. وظیفه‌ی این وکیل، تحققِ حقوق موکل و جلوگیری از تضییع حقوق وی است. همچنین علاوه بر تسلط و آگاهی از قوانین و مقررات مربوطه، باید بتواند آراء و رویه‌ی رایج دادگاه را به درستی پیش‌بینی کرده و در زمان مناسب، دلایل محکمی ارائه دهد. این وکلا علاوه بر ریزبینی و دقتی که به جزئیات پرونده دارند، با مشاوره‌هایی که به موکل خود می‌کنند، تمامی جوانب پرونده را برای موکل ترسیم می‌نمایند. همچنین با قلم شیوا و تسلطی که بر لوایح قانونی دارند، می‌توانند بهترین دادخواست و یا قرارداد را تنظیم نمایند.
شغل وکالت، یک شغل آزاد به حساب می‌آید. بنابراین درآمد وکلا نیز براساس تعرفه‌های سالانه و به صورت توافقی بین وکیل و موکل تعیین می‌شود. حتی در برخی موارد، به علت توافقی بودن این مبلغ، وکیل می‌تواند مبلغ بیشتری نسبت به عرف موجود دریافت نماید. اما برای اینکه بتوانید در هزینه‌های خود صرفه‌جویی کنید، بهتر است قبل از انتخاب یک وکیل، از افراد متخصص مشاوره بگیرید. سپس می‌توانید با آگاهی کامل، وکیل با‌سابقه و مرتبطی استخدام نمایید.
از آن‌جایی که تمامی املاک دارای قیمت معینی هستند، حق الوکاله وکیل ملکی نیز به‌صورت درصدی و براساس قیمت ملک یا زمین تخمین زده می‌شود. براساس تعرفه‌های سال جاری، حق الوکاله‌ی این وکلا به صورت زیر است:
