فرصت های توکنایز کردن مسکن
محمدرضا آجورلو
از زمان‌های گذشته، خرید زمین و ملک به عنوان سرمایه‌گذاری، یکی از محبوب‌ترین دارایی‌ها نزد ایرانیان بوده و در بحث خانواده‌های ایرانی، اغلب صحبت‌هایی پیرامون فرصت‌های از دست رفته در حوزه زمین و مسکن وجود داشته است.
اما در شرایط اقتصادی امروز ایران، خرید ملک برای اکثر افراد به رویا تبدیل شده است. متوسط قیمت مسکن در تهران به 40 میلیون تومان رسیده و همین امر باعث شده دستیابی به بدیهی¬ترین نیاز انسان (داشتن سرپناه) به بزرگ‌ترین دغدغه ایرانیان تبدیل شود.
افزایش اجاره‌بها منجر به کوچ اجباری افراد به محله‌های پایین‌تر و حتی اتفاق‌های تلخ‌تر مانند زندگی در پشت‌بام و کانکس شده است. قوانین یک شبه نظیر تعیین سقف قیمت اجاره‌بها، به این مشکلات دامن زده است.
نیاز به سرمایه کلان و عدم نقدشوندگی بالا دو چالش مهم سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن می‌باشد. امروزه با پیشرفت تکنولوژی و طراحی ابزارهای مالی جدید، چالش‌های سرمایه‌گذاری با راه‌حل‌های نوین در حال برطرف شدن می‌باشند. توکنایز کردن مسکن یکی از راه‌حل‌های غلبه بر مشکلات ذکر شده با استفاده از تکنولوژی می‌باشد. به طور کلی توکنایز کردن به معنی دیجیتال کردن دارایی بر بستر بلاکچین می‌باشد.
در بازار مسکن، فرصت مناسبی برای سرمایه‌های خرد وجود ندارد و سرمایه‌گذاران خرد به ناچار به سمت بازارهای دیگر هدایت می‌شوند. توکنایز کردن مسکن بهترین روش برای جذب سرمایه‌های خرد در بازار مسکن می‌باشد. توضیح این موضوع با ذکر مثال به درک بهتر آن کمک می‌کند. تصور کنید یک توکن (به عنوان نمونه با نام Tokland) ارزشی برابر با متوسط قیمت یک متر آپارتمان در تهران و به تعداد سه میلیون (تعداد واحدهای مسکن در تهران) عرضه شود. هر Tokland به 100 واحد کوچک‌تر(به نام Tokeler) قابل تقسیم و امکان خرید و فروش آن فراهم باشد. قیمت این توکن با نوسان متوسط قیمت خانه در تهران تغییر می‌کند. یکی از روش‌های درآمدی برای دارندگان Tokland انجام Staking در بازه‌های زمانی مختلف می‌باشد. به این صورت که دارندگان توکن امکان انجام تراکنش با توکن خود را در بازه زمانی مشخص نداشته و بعد از زمان مشخص شده، توکن خود را به علاوه سود دریافت خواهند کرد. از طرف دیگر، دارندگان ملک می‌توانند با NFT کردن سند خود و قیمت‌گذاری آن بر اساس Tokland اقدام به فروش ملک و یا دریافت وام از توکن‌هایی که Stake شده‌اند اقدام نمایند.
مزایای توکنایز کردن مسکن:
1. خرید و فروش ملک و انتقال سند کمتر از چند دقیقه زمان نیاز دارد (با استفاده از NFT)
2. هزینه انتقال سند (کمیسیون املاک و مالیات) صفر می‌شود (فقط هزینه فی شبکه باید پرداخت شود).
3. امکان کسب سود از نوسان قیمت خانه حتی در یک روز هم فراهم می‌شود.
پیش نیازهای توکنایز کردن مسکن
اولین و مهم‌ترین چالش این طرح، بحث رگولیشن و عدم قانون‌گذاری در این حوزه می‌باشد. تا زمانی که NFT به عنوان سند ملک به رسمیت شناخته نشود، توکنایز کردن مسکن چیزی بیش از رویا نیست. وزارت اقتصاد و راه و شهرسازی نقش تعیین‌کننده در مسیر توکنایز کردن مسکن ایفا می‌کنند.
پیش نیاز بعدی ایجاد مارکت پلیس (market place) برای NFT مسکن می‌باشد که امکان ارايه فایل‌های فروش و رهن و اجاره را فراهم می‌کند. حذف واسطه‌ها مهم‌ترین نتیجه این مارکت پلیس می‌باشد که منجر به کاهش هزینه طرفین معامله می‌شود.
برای توسعه توکنایز کردن مسکن، استفاده از طرح¬های تشویقی ضروری است. به طور مثال افرادی که از طریق این مارکت پلیس اقدام به خرید و یا رهن و اجاره مسکن می‌کنند، بیمه مسکن شامل بیمه آتش‌سوزی و سرقت و زلزله به طور رایگان و یا با تخفیف دریافت کنند.
