یکی از بندهای قید شده در مبایعه‌نامه و قراردادهای ملکی، بندی چاپی و تایپ شده به نام «خیارات معاملات ملکی» است که برای طرفین قرارداد (هم خریدار و هم فروشنده) دارای اهمیتی ویژه است. عدم اطلاع کافی پیرامون انواع خیارات موجود در قراردادهای ملکی ممکن است برای شما مشکل‌ساز شود. در مقاله زیر به صورت شفاف به تعریف هر کدام از انواع خیارات در معاملات ملکی می‌پردازیم.
خیارات به چه معنی است؟
خیار واژه‌ای از مصدر عربی به معنی « اختیار داشتن» و در مفاهیم حقوقی و فقهی به معنی اختیار و توانایی طرفین قرارداد نسبت به فسخ و برهم زدن معامله است. این موضوع در بند 396 قوانین مدنی نیز ذکر شده است.
اقسام خیارات در قراردادهای املاک
مهم‌ترین خیارات در قرارداد خرید و فروش ملک از قرار زیر هستند که در ادامه به شرح هر کدام از آن‌ها خواهیم پرداخت: خیار مجلس، خیار غبن، خیار شرط، خیار تدلیس، خیار تخلف شرط، خیار عیب، خیار رویت، خیار شرکت و خیار تأخیر.
خیار مجلس
در این نوع خیار معامله ملکی، خریدار و فروشنده باید حتما درون جلسه‌ای که معامله در آن انجام می‌شود، حضور فیزیکی داشته باشند. در این حالت طرفین معامله قادر خواهند بود که در هنگام تدوین قرارداد و تا زمانی که جلسه معامله و عقد قرارداد به اتمام نرسیده است، بدون توجه به نظر طرف دیگر قرارداد ملکی، معامله را فسخ کند.
نکته جالب این است که در سایر انواع خیارات، برای فسخ قرارداد خرید یا فروش یک ملک، وجود یک دلیل منطقی و قانع‌کننده ضروری است در حالی که در خیار مجلس شخص می‌تواند بدون هیچ دلیل و توضیحی قرارداد ملکی را فسخ کند.
خیار تدلیس
این خیار به معنای اختیار برهم زدن معامله خرید ملک در شرایطی است که فروشنده واقعیت‌ها را به خریدار نشان نداده و بخشی از آن را پنهان و کتمان کرده است و یا اینکه ملک مورد معامله را خلاف حقیقت معرفی کرده است.
خیار عیب
این خیار به معنی توانایی فسخ قرارداد ملکی در مواقع وجود ایراد در ملک مورد نظر است که می‌تواند منجر به ابطال و فسخ معامله ملکی شود. این عیب و نقص‌ها شامل مواردی می‌شود که در هنگام معامله به آن‌ها اشاره نشده است و در واقع توافقی روی آن‌ها بین طرفین صورت نگرفته است.
خیار شرط
این خیار حالتی است که در آن هر دو طرف قرارداد، یک مدت زمان قانونی را برای حق فسخ قرارداد خرید ملک در نظر می‌گیرند. در این حالت طرفین قرارداد می‌توانند بدون پرداخت هیچ خسارت و جریمه‌ای، قرارداد ملکی مربوطه را فسخ کنند.
خیار رویت
توانایی فسخ معامله ملکی در زمانی که طرفین قرارداد، معامله را با یک مبلغ معین انجام داده‌اند و بعد از معامله و توافق متوجه شده‌اند که مبلغ پرداخت شده با رقمی که روی آن توافق کرده‌اند، متفاوت است.
خیار تخلف شرط
اختیار فسخ معامله ملک در زمانی که خریدار و فروشنده روی شرط‌هایی با یکدیگر توافق کنند اما یکی از آن‌ها به تعهدات خود پایبند نباشد.
خیار شرکت
مجوز فسخ قرارداد در حالتی که مشخص شود ملک فروخته شده، متعلق به شخص دیگری است. در این شرایط خریدار این توانایی را دارد که معامله ملکی را برهم زند.
خیار تأخیر
اگر خریدار در مورد پرداخت وجه و یا فروشنده درباره زمان تحویل ملک تاخیر داشته باشد، در این حالت معامله قابلیت فسخ را دارد.
خیار غبن
خیار غبن به معنای حق فسخ قراردادهای خرید ملک در حالتی است که یکی از طرفین معامله، اقدام به کلاهبرداری و فریب کرده باشد.
