برای کسانی که در عرصهٔ تجارت فعالیت دارند و ساختمان های تجاری در اختیار دارند، سرقفلی یک مبحث آشنا است. در این مقاله سعی می‌کنیم تا اطلاعات درست از قوانین سر قفلی و حق سرقفلی را برای شما که خواننده این مقاله هستید بیان کنیم.
لازم است به این نکته اشاره کنیم که مبحث سرقفلی قبل از اینکه وارد قانون شود، در بین تجار، بازرگانان و مالکان اماکن تجاری مطرح بوده است. بعد از اینکه استفاده از این مبحث اوج گرفت، قانون نیز از آن حمایت کرده و برای حقوق مستأجر و موجر قوانینی را تعیین کرد تا مستاجر با خیالی آسوده از ملک استفاده نماید. اطلاعات این مقاله می‌تواند در راستای حق سر قفلی کمک زیادی به شما کند. پس با ما همراه باشید.
قانون‌های زیادی برای موجر و مستأجر بیان شده است. در این مقاله، قانون مربوط به اجاره ملک تجاری است. اگر شما قصد اجاره یک مغازه را داشته باشید، با پرداخت هزینه‌ای به مالک، حق سرقفلی را دریافت میکنید. این قانون به مستأجر اجازه می‌دهد که از این محل برای تجارت خود استفاده کرده و در صورتی که مدت قرارداد به اتمام رسید، حق شهرت خود را داشته باشد. لازم است بدانید در صورتی که بعد از اتمام قرار داد، موجر و مستأجر در برابر پرداخت سرقفلی به توافق نرسند، مستأجر باید با توجه به قانون، ملک تجاری را تخلیه نماید.
نکته‌ای در این بین مورد توجه قرار می‌گیرد که قبل از سال 1376، قانونی وضع شده بود که به عنوان قانون کسب و پیشه نامیده می‌شد. در این قانون سرقفلی معنای نداشت، ولی مستأجر در قبال قراردادی که با موجر رد و بدل می‌کرد، می‌توانست بعد از اتمام قرارداد نیز در ملک او سکونت داشته باشد. یعنی قرار داد به صورت خودکار تمدید می‌شد.
در بحث قانون گذاری سر قفلی سوالی مطرح است که چرا قانون گذار، در مورد این موضوع یعنی سر قفلی از مستأجر حمایت می‌کند؟
کسب و کارهای امروزی که در فضای اماکن تجاری ایجاد می‌شوند، در مدت زمانی که از آن می‌گذرد، مشتریان خود را جذب کرده و به نوعی شهرت دست پیدا می‌کنند. در این بین، بعد از اتمام قرارداد بین موجر و مستأجر، صاحب ملک تصمیم می‌گیرد که مستأجر را بیرون کرده و از این ملک به نفع خود استفاده کند. در واقع تمام زحمتی که مستأجر برای کسب و کار خود کشیده است، به راحتی از بین می‌رود. از این رو قانون سر قفلی، به کمک مستأجر آمده تا صاحب ملک نتواند از شهرت کسب و کار او استفاده نماید.
سرقفلی همان گونه که بیان شد، تنها برای اماکن تجاری است. به این علت که ملک‌های تجاری بعد از مدتی فعالیت صاحب اعتبار می‌شوند ولی ملک‌های مسکونی دارای اعتبار نشده و نیاز به سرقفلی ندارند. سرقفلی در دو نوع تعریف شده است که از آن به سرقفلی واقعی و سرقفلی مجازی اسم برده می شود. هر یک از این موارد به نوبه خود شرایط خاصی دارد که باعث می‌شود، مستأجر از آن استفاده نماید.
"در این نوع اجاره، هیچ گونه توجهی به نوع کسب و کار قبلی ندارد. بلکه مواردی چون امکانات محل و شرایط کسب و کار آن مورد توجه قرار می‌گیرد."
اگر بخواهیم به طور شفاف‌تری بیان کنیم، به این مثال توجه نمایید:" اگر شما به عنوان مستأجر از یک مالک در پاساژی که به تازگی راه اندازی شده است ملکی را اجاره کنید، تنها ثمره‌ای این اجاره سرقفلی آن است و هیچ گونه حق دیگری بر آن وارد نیست."
لازم است بدانید که در هنگام ثبت قرار داد باید این نکته بسیار مورد توجه قرار بگیرد. چرا که ممکن است بعد از اتمام قرار داد شما دچار مشکل شوید. پس بهتر است بعد از توافق بین طرفین، مقدار هزینه پرداختی را برای سرقفلی بیان کرده و آن را در قرار داد ذکر کنید.
2. سرقفلی مجازی: سرقفلی مجازی همان کسب و پیشه است. در این نوع فعالیت بعد از اینکه بنا به دلایلی که در ادامه ذکر می‌کنیم مالک مستأجر را وادار به تخلیه نمود، باید با توجه به شهرت محل مقدار هزینهٔ سر قفلی را پرداخت نماید. در این بین هیچ گونه شرایطی برای سرقفلی در نظر گرفته نمی‌شود.
برای سرقفلی و کسب و پیشه (سرقفلی مجازی) قوانینی بیان شده است. این دو برای افرادی است که از ملک تعیین شده برای کسب و کار استفاده می‌کنند ولی تفاوت‌هایی بین این دو وجود دارد که در مبحث بعدی به آن می‌پردازیم.
در مطالب قبلی اشاره کردیم که بعد از سال 1376 قانون گذار تصمیم گرفت، برای دفاع از مستأجر ملک تجاری قانون سرقفلی را جایگزین قانون کسب و پیشه کند. ولی باید بدانید که اگر کسی قبل از سال 1376 در ملک تجاری قراردادی را ثبت کرده باشد. در هنگام بروز مشکل باید طبق قانون سال 1356 به آن رسیدگی شود.
در مبحث قبل گفتیم، برای تعیین مقدار سرقفلی تنها مالک است که می‌تواند تصمیم گیری نماید و اگر مستأجر با مبلغ موافقت کرد می‌توانند قرارداد را تعیین کرده و مقدار مبلغ را پرداخت کند.
وقتی که قرارداد بین موجر و مستأجر به اتمام برسد، موجر موظف است که مقدار هزینهٔ سرقفلی را با توجه به شرایط ملک به مستأجر پرداخت کند. برای پرداخت هزینهٔ فوق مواردی تعیین شده است که به صورت زیر به آن اشاره می‌کنیم:
برای عقد قرار داد بین مستأجر و مالک ملک تجاری برخی قوانین باید رعایت شود. این قوانین و شرایط با توجه به توافق طرفیت امکان پذیر است. حال سؤال این جاست این شروط در چه زمینه‌ای تعیین می‌شود؟
وقتی که شما به عنوان مستأجر قصد دارید، محلی را به اجاره خود در بیاورید، باید در مورد مسائل مختلف با مالک به توافق برسید. این موارد می‌تواند به نفع مستأجر باشد.
" در هنگامی که مستأجر قصد تخلیه داشته باشد و مهلت او به اتمام برسد مالک موظف است طبق شرایط به روز سرقفلی را محاسبه کرده و پرداخت نماید."
زمانی این قانون قابل اجرا است که:
اولاً ملکی که مورد اجرا قرار می‌گیرد حتماً یک ملک تجاری باشد.
دوما مستأجر مقدار تعیین شده سرقفلی را پرداخت کرده باشد.
سوما قراردادی که بین طرفیت وضع شده، قرارداد اجاره‌ای باشد.
در صورت هر گونه ابهام در مورد سرقفلی و موارد مربوطه شما می‌توانید با وکلای ما تماس گرفته و اطلاعات کافی در این زمینه را دریافت کنید. گروه حقوقی دادگستران نگین عدالت آماده پاسخگویی به سوالات و مشکلات حقوقی شما عزیزان می باشد.
برای مشاوره حقوقی رایگان، با ما تماس حاصل فرمایید : ۸۸۷۳۴۴۹۳ – ۰۲۱
