استان‌های شمالی کشور به ویژه استان مازندران به دلیل نزدیکی به تهران و برخورداری از آب و هوای مطبوع و طبیعت دلنشین مورد توجه توریست‌های داخلی و خارجی می‌باشد. به همین سبب از دیرباز ساخت و ساز ویلا در این استان و خرید و فروش آن امری متداول و مرسوم بوده است.
البته در سال‌های اخیر به یمن بهره برداری از اتوبان جدید و افزایش تمایل مردم به سرمایه گذاری در املاک و مستغلات٬ شاهد رشد چشمگیر و فزاینده‌ی خرید و فروش ویلا در شهرهای توریستی مازندران می‌باشیم.
ولی متاسفانه از یک سو به دلیل عدم آشنایی مردم با نکات و ظرافت‌های معامله در شمال کشور و از سوی دیگر سودجویی افراد فرصت طلب از عطش مردم برای خرید ویلا باعث شده است تا کلاهبرداری و اختلافات بسیاری به وجود آید.
در این مقاله سعی بر آن است تا بخشی از تجربیات این حوزه برای پیشگیری از مشکلات آتی در اختیار عموم مردم گذارده شود. لازم به ذکر است موارد زیر لزوما منطبق با موازین حقوقی نبوده و صرفا عرف بازار می‌باشد.
کاربری زمین
انواع کاربری زمین که ممکن است در شمال به آن برخورد کنید به قرار زیر می‌باشند:
زمین زراعی
باغات
جنگل جرگه ای
گردشگری
مسکونی
ستاره دار
صنعتی
چراگاه دامی
تجاری
فضای سبز
بلاشرط و غیره . . . .
برای مثال هزینه‌ی جواز ساخت و ساز در زمینی که گردشگری است با زمینی که در عرف ستاره دار تعریف شده است متفاوت می‌باشد و یا به راحتی در زمین های جنگل جرگه ای یا چراگاه دامی ساخت و ساز های بدون جواز انجام می‌شود و به همین صورت هر زمین با توجه به موقعیت و ریشه‌‌اش ویژگی خاص خود را دارد. حتما به کاربری زمین دقت کنید و تا جای ممکن از کاربری‌های غیر مسکونی دوری کنید.
طرح روستایی و شهری
در روستاها می‌بایست زمین در طرح هادی باشد و خارج از آن به صورت غیر قانونی ساخته می‌شود. در شهرها محدوده‌ی قانونی بافت شهریست. پس توجه به این نکته که ویلای خریداری شده درون بافت یا طرح هادی می‌باشد بسیار حایز اهمیت است. اصطلاحاتی چون ذخیره شهری هم وجود دارد که شما گول آن را نخورید و خارج از بافت حسابش کنید.
همچنین طرح هایی چون جاده کمربندی و مسیر سراسری گاز و غیره وجود دارد که مطمئن شوید در حریم آن نمی‌باشد. مسیر گار هیچگاه آسفالت نخواهد شد و حریم آن برای ساخت و ساز غیر قانونی است. برای نمونه شهرک برند و بسیار معروفی وجود دارد که بخشی از آن در طرح جاده کمربندی می‌باشد و یا شهرک دیگری که نصف آن داخل بافت است و نیم دیگر آن خارج از بافت قرار دارد.
تعلق زمین
در روستاهای شمالی بسیاری از زمین‌ها اوقافی می‌باشند و یا ممکن است در یک روستا یا محله همه‌ی زمین‌ها متعلق به اوقاف باشند. همچنین نهادهای دیگری چون جهاد کشاورزی و منابع طبیعی و نیز بنیادهای صاحب نام در ایران ممکن است مالک بخش وسیعی از زمین‌ها باشند که گاها ویلای پیشنهاد داده به شما بر روی همین زمین‌ها ساخته شده است.
مشاعات آب و برق و گاز
به یاد داشته باشید که هزینه گرفتن مشاعات به ویژه کنتور برق برای ویلا بسیار گران است. داشتن مشاعات برق و گاز و آب لزوما ضامن سلامت یک زمین یا ویلا نیست چرا که در برخی نقاط مشاعات اجاره ای نیز متداول می‌باشد به این صورت که چون به ویلاهای خارج ار بافت و ساخت و سازهای مشکل دار نمی توان رسما مشاعات داد پس سازمان‌های خدمات دهنده اقدام به اجاره پنج ساله کنتور به آن ویلا می‌کنند و معمولا به صورت خودکار اجاره آن تمدید می‌شود. پس ممکن است مشاعات آن ویلا اجاره‌ای باشد. و نیز مناطقی هستند که مشکل آب شرب و لوله کشی دارند پس تحقیقات محلی فراموش نشود.
سند و جواز و پایانکار
بخشی از زمین‌ها بنچاقی هستند و پیشنهاد این است که با سند شورایی یا سند بنچاق معامله نکنید مگر اینکه آشنایی امین در آن محل داشته باشید و یا امانت داری همسایگان برایتان محرز و مورد وثوق باشد. البته اگر بنایی در آن ساخته شده باشد کمی از ریسک معامله‌تان می‌کاهد.
برخی سندها مشاعی هستند به خصوص شهرک‌های ویلایی اغلب سند مشاعی دارند. به این صورت که زمین یک سند مادر دارد و قطعات آن تفکیک نشده است. عدم تفکیک زمین ها اغلب به دلیل هزینه بر بودن آن است. در مجموع سند مشاعی را می‌توان عرفی جا افتاده در شمال تلقی کرد. قبل از معامله حتما سند مشاعی را ملاحضه کنید و عرض دیوار و شماره قطعه زمین را به دقت بررسی کنید.
سند شش دانگ که بهترین نوع سند رسمی می‌باشد به شرط کاربری مسکونی و داخل بافت بودن ارزشمند خواهد بود ولی این تمام ماجرا نیست. زیرا جواز ساخت و پایانکار بسیار مهم هستند. ممکن است به شما بگویند متراژ این ویلا دویست متر مربع است در صورتی که در پایانکار آن صد و نود متر درج شده باشد. گاها مشاهده می‌شود که برخی استخر و روف گاردن و امثالهم را جزو بنا به حساب می آورند که این اشتباه است. همچنین از خرید ویلایی که پایانکار ندارد نیز اجتناب کنید که به دردسرهای آتی آن نمی ارزد.
شگردهای سودجویان
فوت و فن سودجویان بسیار است و امکان شناخت و بیان همه‌ی آنها میسر نمی باشد ولی همین قدر کافیست که بدانید قیمت را همیشه از فروشنده و مالک ساختمان یا زمین مجددا بپرسید زیرا بسیاری از دلالان مبالغی بالاتر به شما می‌گویند تا از فروشنده شیرینی خوبی طلب نمایند. به هیچ عنوان به صورت وکالتی زمینی را نخرید که معمولا دردسر خواهد داشت. نگذارید چند نفر دورتان کرده و با شلوغ کاری حواستان را پرت کنند. تمامی اسناد را به دقت مشاهده و بررسی کنید و در صورت امکان استعلام بگیرید. اجازه ندهید طمع ورزی شما را قلقلک بدهند و ویلا یا زمینی غیر مرغوب به امید رشد در آینده بفروشند. کاری که با هموطنان در ترکیه و گرجستان و امارات با وعده‌های توخالی کردند. هیچگاه طمع نکنید و به یاد داشته باشید هیچ ارزونی ای بی دلیل نیست. تکنیک های به طمع انداختن خریدار بسیار زیاد است.
تبلیغ در شبکه های اجتماعی نیز امری متداول است ولی گاها اغوا کننده و تو خالی می‌باشند. عکس یا کلیپی از یک ویلای رویایی می‌بینید ولی هنگام مراجعه به مشاور املاک می‌گویند فروش رفته است و شما را دنبال خود به سمت بناهای دیگر می‌کشند. و یا عکس مذکور از ویلایی در منطقه ای بدنام است که به درد زندگی آرام نمی خورد.
موقعیت مکانی
امنیت و آرامش دو مولفه اصلی برای خرید ویلا می‌باشند. ویلاهای خارج از شهرک امنیت پایین تری نسبت به ویلاهای شهرکی دارند. به همین دلیل است که داخل شهرک‌ها گران تر است. البته به شرطی که شهرک ساخته شده باشد و زمین خالی چندانی نمانده باشد.
همچنین امنیت ویلاهای جنگلی از ساحلی ها بیشتر است. البته باز بستگی به شهر و روستایش دارد و نمی توان کلی گویی نمود. ممکن است اطراف ویلا کارگاه بلوک زنی یا تعمیرگاه و قبرستان و غیره باشد که صدایش می‌تواند موجب برهم زدن آرامشتان باشد. یا اگر کمتر از یک کیلومتر تا اتوبان اصلی فاصله دارد مطمئن باشید که شب هنگام به وقت خواب صدای کامیون‌ها را در اتوبان از دور خواهید شنید.
توجه داشته باشید در برخی مناطق ویلاهای اجاره‌ای وجود دارند که همین مطلب تاثیر منفی بر قیمت و ارزش ویلاهای اطراف آن می‌گذارد. یا ممکن است اطراف ویلا پر از زمین های خالی باشد که معلوم نیست چه زمانی و با چه کیفیتی ساخته خواهند شد.
هنگام خرید به عرض کوچه و نیز عرض زمین توجه کنید. همیشه زمین دو بر ارزشمند تر است. البته به شرطی که اطراف آن نهرهای فصلی نباشد.
کیفیت بنای ساخته شده
در شمال کشور به دلیل بارندگی و رطوبت بالای آن می‌بایست در ساخت بنا نکاتی رعایت شود که متاسفانه اغلب نمی‌شود.
دیوارها می‌بایست دو جداره و با فوم یا ایزوگام عایق بندی شوند ولی اکثرا با بلوک تیغه می‌کشند و دیوار را بالا می‌برند. به همین دلیل پس از مدتی پشت کابینت‌ها از نم و رطوبت کپک می‌زند و یا رطوبت به داخل نفوذ می‌کند. کمتر بنایی می توان پیدا کرد که با سفال ساخته شده باشد چرا که گران تر از بلوک تمام می شود. حتی اگر هم با سفال بسازند بعضا سفال های ساخته شده در شمال معمولا کاملا پخته می‌شوند در صورتی که سفال نیم پز محصول اصفهان انتخاب بهتری خواهد بود زیرا نم و رطوبت را به خود جذب می‌نماید.
برای زیرسازی ابتدا زمین را با ریختن سنگ و کوبیدن آن محکم کرده و سپس پی ریزی زمین صورت می‌پذیرد. استفاده از میلگرد شانزده منصفانه تر از چهارده می‌باشد. اگر به خانه های قدیمی دقت کنید به دلیل رطوبت زیاد همگی از سطح زمین ارتفاع دارند. جالب آن است که برخی سازندگان اقدام به ساخت انباری یا شوفاژخانه در زیر زمین ساختمان می نمایند که دردسر آن برای خریدار خواهد بود.
روف گاردن و استخر مد شده اند ولی به دلیل عدم عایق بندی مناسب خیلی زود به خرج می افتند. یا ساختمانی که درون آن استخر باشد مفت نمی ارزد. تا جای ممکن باید رطوبت و نم را از ساختمان دور کرد. پشت دیوار کابینت‌های آشپزخانه باید سرامیک باشد تا انتقال رطوبت ایجاد کپک نکند ولی اکثرا با گچ سر و ته اش را هم می آورند.
از دیگر موارد گه باید بدان توجه داشت شیب زمین و جهت باد و باران و طلوع و غروب آفتاب است. در طراحی و ساخت باید این موارد لحاظ شوند که اغلب نمی‌شوند. یا از سنگ‌های ارزان قیمت در نمای ساختمان استفاده می‌شود. کف پارکت نیز برای شمال چندان مناسب نیست. پلکان چوبی اگر به درستی اجرا نشود به سر و صدا می افتد.
و نیز بسیاری از موارد دیگر....
زورگیر محله
محلات بسیاری هستند که به دلیل خلق و خوی اهالی بدنام شده و توریست‌ها علاقه ای به اقامت در آنجا ندارند به همین سبب قیمت زمین‌هایشان ارزان تر است. محلات و شهرک های دیگری هم هستند که به دلیل زورگویی های یک شخص یا عده ای فامیل همیشه مشکل ساز خواهند بود. برای نمونه ممکن است تنها بخشی یا خیابانی از یک شهر و روستای خوشنام در اختیار افراد زورگو باشد. اگر پلاکاردی مشاهده کردید مبنی بر اینکه هرگونه خرید و فروش در این محله باید با اجازه فلانی انجام شود پس دور آن منطقه را خط بکشید.
همچنین محلاتی هستند که جولانگاه دزدان می باشند و هیچ کس جلوی آن ها را نمی‌تواند بگیرد. درگیری یا مقابله با این دزدان به شما آسیب خواهد رساند. با پرس و جو مطمئن شوید که منطقه امن باشد.
یک اصطلاحی که بین مشاوران املاک باب شده این است که می گویند منطقه همه تهرانی نشین هستند. بگذریم از اینکه کردها و آذری زبانان و اصفهانی ها و همدانی و اهوازی و دیگران بسیار در شمال کشور خرید ملک داشته اند ولی بیان این نکته ضروریست که وجود یکی دو ساکن محلی در منطقه به شرط برخورداری از سجایای اخلاقی چون خوشرفتاری و امانت داری می تواند منادی امنیت برای آن منطقه باشد و حضورشان الزامیست.
شهرک‌ها
خرید ویلا درون شهرک ظرافت های خودش را دارد. اغلب شهرک ها برای اینکه از جای جای زمین پول دربیاورند ویلاها را روبروی هم و در فواصل نزدیک و چسبیده به هم می سازند که همین امر مخل آرامش خواهد بود. همچنین شهرکی که زمین خالی زیاد دارد حکایت هم زیاد خواهد داشت.
ممکن است یک بخش از شهرک درون بافت باشد و بخش دیگری از آن خارج از بافت قلمداد شود یا بخشی از شهرک درون طرح جاده ای و غیره باشد ولی شما به دلیل شهره بودن آن حواستان پرت می‌شود. به مشاعات شهرک و سند و کاربری آن دقت شود.
درون شهرک بایستی پذیرای فرهنگ‌های متفاوت باشید و کمی حوصله و خویشتن داری لازم است. و البته به امنیت آن می ارزد.
نکات قراردادی
اسناد را به خوبی بررسی کرده و استعلام بگیرید. تنهایی به میدان عقد قرارداد نروید. کد پیگیری از مشاور املاک دریافت نمایید. امضای شاهد فراموش نشود. اگر احیانا تصمیم به خرید ملکی کردید که هنوز سند آن تکمیل نشده است پس موارد زیر را به خاطر بسپارید:
جریمه تاخیر در اخذ پایانکار که معمولا ۳۵ درصد مبلغ قرارداد خواهد بود را درج نمایید.
تا جایی که می توانید پول بیشتری برای زمان حضور در دفتر اسناد رسمی نگه دارید.
این جمله را هیچگاه فراموش نکرده و حتما آن را در قرارداد بیاورید: (پرداخت جریمه دیرکرد بدل از حسن انجام تعهدات فروشنده نمی باشد)
تمامی کارهای ناتمام و مشاعات مورد نیاز را در بیعنامه بنویسید.
تاریخ حضور در دفتر اسناد رسمی و نام آن دفتر الزامی است. اگر به هر دلیل فروشنده در دفتر حاضر نشد حتما عدم حضور بگیرید. البته اگر دفترخانه سنگ قلاب‌تان نکند چون همه‌شان با هم آشنا هستند.
درج مشخصات کامل بنا و مبلغ و تاریخ وصول چک و غیره ....
نوع سند شش دانگی یا مشاعی را به همراه متراژ بنا و زمین بنویسید.
در صورت بروز اختلاف بهتر است قوه قضاییه را مرجع حل اختلاف معرفی کرده و نگذارید اسم موسسات ثالث را پایین برگه‌ی بیعنامه بنویسند.
و در نهایت به یاد داشته باشید که اگر با تمام محکم کاری ها باز به اختلاف و مشکل برخورد کردید بهتر است دوستانه مشکل را حل و فصل کرده و از مراجعه به دادگاه‌ها اجتناب نمایید.
هدف از این مقاله تنها آگاه کردن مردم است تا به مشکل بر نخورند.
این نوشتار با کسب تجربه های جدید به مرور کامل تر خواهد شد.
موفق باشید
موارد تکمیلی
ممکن است ویلاهای شهرکی جواز و پایانکار هم داشته باشند ولی در طرح هادی نباشند. دلیل آن قدیمی بودن و یا جوازهای مشکوک است. به هر حال این ویلاها معمولا دارای انشعابات مشترک هستند و کنتور جداگانه ندارند. اگر هم داشتند حتما از دهیاری استعلام کنید.
در زمان عقد قرارداد تمامی تعهدات فروشنده را مو به مو بنویسید. اگر بنگاهی یا هرکسی دیگری گفت لازم نیست یا جزو واضحات است اصلا باور نکنید و کار خودتان را کنید. از نوشتن کوچکترین جزییات هم غافل نشوید.
دفترخانه اسناد رسمی را شما انتخاب کنید که کجا باشد و نگذارید بنگاه انتخاب کند.
داشتن سند با کاربری مسکونی و جواز ساخت به تنهایی کافی نیست و حتما باید پایانکار هم داشته باشد. بدون پایانکار نمی‌توانید کنتور برق و آب و گاز بگیرید مگر با صرف هزینه‌های هنگفت (رشوه). البته با وجود پایانکار هم باز به راحتی قادر به گرفتن مشاعات نیستید و بستگی به اشتهای دهیاری و شوراها دارد. پس تا جای ممکن ویلایی بخرید که همه چیز آن کامل و آماده و تمام شده باشد.
اگر زمین با سند و جواز ساخت می‌خرید حتما وکالت نامه جواز ساخت را به نام خودتان در دفترخانه اسنادرسمی بگیرید تا از کلی دردسرهای حقوقی و اداری در آینده خلاص شوید. و اگر زمین در شهرک واقع شده بود حتما از مدیر شهرک استعلام بگیرید تا احیانا زیر بار تعهداتی نباشد. تعهدات فقط مالی نیست و ممکن است شهرک دارای امتیازی در اطراف آن زمین باشد. از این تکنیک استفاده می کنند تا بتوانند طولانی مدت حربه ای برای فشار به مالک زمین داشته باشند.
