📷
گرفتن سند برای یک آپارتمان، به معنای دریافت سند مالکیت رسمی و قانونی برای واحد مسکونی مورد نظر است. این فرآیند ممکن است در شرایط مختلفی پیچیده و با چالش‌هایی همراه باشد.
یکی از این شرایط زمانی است که خریدار یک آپارتمان در حال ساخت یا ساخته‌شده را خریداری می‌کند، اما فروشنده به دلایل مختلف قادر به تنظیم سند رسمی برای آن نیست یا تمایلی به انجام این کار ندارد.
در چنین مواردی، خریدار با مشکلاتی در جهت ثبت مالکیت رسمی خود مواجه می‌شود و ممکن است به پیگیری‌های حقوقی و اداری نیاز داشته باشد تا بتواند سند مالکیت را دریافت کند.
علاوه بر این، در موارد نادری ممکن است مسئله گرفتن سند برای آپارتمان شامل وضعیتی باشد که مجموعه آپارتمان‌ها بر روی زمینی ساخته شده‌اند که سابقه ثبت رسمی ندارد یا سند آن به صورت مشاعی است.
در چنین شرایطی، ابتدا باید مشکلات مربوط به ثبت سند شش دانگ زمین حل شود تا زمین مورد نظر به طور کامل و قانونی به ثبت برسد. پس از رفع این موانع، می‌توان مراحل دریافت سند مالکیت برای هر یک از واحدهای آپارتمانی را آغاز کرد.
بنابراین، فرآیند گرفتن سند برای آپارتمان شامل مراحل قانونی و اداری پیچیده‌ای است که ممکن است بسته به شرایط خاص هر ملک و مشکلات حقوقی مربوط به آن متفاوت باشد.
خریداران باید با دقت و آگاهی از این فرآیندها اقدام به خرید و ثبت مالکیت خود کنند تا در آینده با مشکلات کمتری مواجه شوند.
سند مالکیت آپارتمان به معنای سندی است که از سوی اداره ثبت املاک و اسناد کشور صادر شده و نشان‌دهنده ثبت رسمی مشخصات ملک در دفتر املاک مستقر در اداره ثبت محل است.
این سند به عنوان مدرک قانونی مالکیت، تمام جزئیات مربوط به ملک از جمله موقعیت جغرافیایی، مساحت، مشخصات فنی و مالک فعلی را به وضوح مشخص می‌کند.
صدور این سند از سوی مرجع قانونی موجب اطمینان خاطر خریدار از مالکیت بی‌قید و شرط و قانونی ملک می‌شود.
در شهرها، اسناد مالکیت آپارتمان‌ها معمولا به صورت شش دانگ، تفکیک شده و مفروز صادر می‌شوند. این بدین معناست که هر واحد آپارتمان دارای سند مستقل و مجزایی است که مالکیت آن را به طور کامل مشخص می‌کند.
شش دانگ بودن سند به این معناست که مالکیت ملک به طور کامل و بدون شراکت با دیگران، به یک نفر تعلق دارد.
با این حال، در موارد نادری، ممکن است مالکان هنوز اقدام به تبدیل اسناد مشاعی خود به اسناد مفروز ننموده باشند. در چنین حالتی، کل مجموعه آپارتمانی تنها یک سند مشاعی دارد که به صورت مشترک بین چند مالک است.
این وضعیتی است که می‌تواند مشکلاتی را در تعیین و تثبیت مالکیت هر واحد به وجود آورد.
از این رو، یکی از ضرورت‌های اساسی در فرآیند اخذ سند شش دانگ برای آپارتمان، رفع مشکلات مربوط به اسناد مشاعی و تبدیل آنها به اسناد تفکیک شده و مفروز است.
این فرآیند شامل تفکیک رسمی ملک مشاعی به واحدهای مستقل و صدور اسناد مالکیت شش دانگ برای هر واحد به صورت جداگانه می‌شود.
این اقدام نه تنها مالکیت هر واحد را به طور مستقل و رسمی تثبیت می‌کند، بلکه از بروز اختلافات و مشکلات حقوقی در آینده نیز جلوگیری می‌کند.
به طور کلی، سند مالکیت آپارتمان یک سند حقوقی معتبر است که امنیت و قطعیت مالکیت را تضمین می‌کند و از اهمیت ویژه‌ای در معاملات ملکی برخوردار است.
داشتن این سند به معنای برخورداری از حقوق قانونی کامل بر ملک مورد نظر و امکان بهره‌برداری و تصرف قانونی آن است.
اسناد مالکیت آپارتمان‌ها را می‌توان از جهات مختلفی تقسیم‌بندی نمود. نوع سند مالکیت در تعیین ارزش آپارتمان نقش بسزایی ایفا می‌کند و در برخی موارد، خود سند مالکیت به تنهایی دارای ارزش است.
به عنوان مثال، زمانی که یک فرد سند مالکیت آپارتمان خود را به عنوان وثیقه نزد بانک به رهن می‌گذارد یا برای آزادی شخص زندانی یا بدهکار، سند را نزد دادگاه گرو می‌گذارد، اهمیت و ارزش سند مالکیت به خوبی مشخص می‌شود.
اسناد مالکیت آپارتمان به طور کلی به دو دسته تقسیم می‌شوند:
📷
نوع سند مالکیت، به طور مستقیم بر ارزش مالی و اعتباری آپارتمان تأثیر می‌گذارد.
اسناد رسمی به دلیل برخورداری از اعتبار قانونی بالا، معمولا ارزش بیشتری دارند و به راحتی می‌توانند به عنوان وثیقه در معاملات بانکی یا سایر تعهدات حقوقی مورد استفاده قرار گیرند.
این در حالی است که اسناد عادی، هرچند که می‌توانند به عنوان مدرک مالکیت مورد استفاده قرار گیرند، اما در برخی موارد ممکن است با چالش‌های حقوقی مواجه شوند و از نظر قانونی از اعتبار کمتری برخوردار باشند.
در نتیجه، داشتن یک سند رسمی برای آپارتمان نه تنها موجب افزایش ارزش ملک می‌شود، بلکه اطمینان خاطر بیشتری را برای مالک و خریداران احتمالی به همراه دارد.
اسناد مالکیت، به عنوان مدارکی که حقوق و تعهدات مالک را تعریف می‌کنند، از اهمیت فوق‌العاده‌ای در معاملات ملکی برخوردارند و تعیین نوع سند در فرآیند خرید و فروش ملک، نقش تعیین‌کننده‌ای دارد.
مالکیت مشاعی به معنای داشتن سهم و حق مالکانه برای دو نفر یا بیشتر در یک ملک است، بدون اینکه مصداق سهم هر کس عیناً مشخص شود.
به عبارت دیگر، در این نوع مالکیت، مالکان قسمتی از ملک را مشترک دارند اما سهم دقیق هر فرد مشخص نیست.
برای مثال، مالکیت مشاعی ممکن است شامل داشتن یک دانگ از شش دانگ یک ملک، یک سهم از صد سهم یا حتی یک سهم از هزار سهم باشد.
نتیجه مالکیت مشاعی در بسیاری از مواقع، صدور سند مالکیت مشاعی است. این به این معناست که تمامی مالکان با توافق به اداره ثبت ملک مراجعه کرده و برای سهم مشترک خود در ملک، درخواست صدور سند مجزا می‌نمایند.
صدور سند مالکیت مشاعی هیچ حقی اضافی برای مالکان مشاعی ایجاد نمی‌کند و تمامی آثار مالکیت مشاعی پا برجاست.
از نظر قانونی، سند مالکیت مشاعی هیچ خصوصیتی بیشتر از سایر اسناد مالکیت ندارد، به جز اینکه امکان خرید و فروش قسمت مالکیت مشاعی وجود دارد.
این در واقع به معنای این است که شخصی می‌تواند تصمیم به خرید یک قسمت از مالکیت مشترک نماید و در این صورت وجود سند مالکیت مشاعی تا حد زیادی مالکیت او را تایید می‌کند، اما به هر حال امکان تصرف در ملک مشترک به غیر از اجازه و توافق دیگر مالکان وجود ندارد.
سند منگوله دار به عنوان یک تعبیر عامیانه از اسناد مالکیتی است که در قالب دفترچه‌هایی با ابعاد حدودا A5 تا حوالی سال 1390 شمسی صادر می‌شدند.
این نوع اسناد توسط اداره ثبت املاک با استفاده از سرب پلمپ می‌شدند تا جلوگیری از هرگونه دستکاری، کاهش یا افزایش در تعداد اوراق آن امکان پذیر باشد.
سرب که به صورت تکه‌های نخ پنبه‌ای دوخته می‌شد، به نوعی اوراق سند را غیرقابل کاهش و افزایش می‌نمود؛ به این اسناد، اسناد سربی نیز گفته می‌شود.
سند مالکیت شش دانگ آپارتمان هنگامی است که یک آپارتمان به طور کامل و به تنهایی یک سند مالکیت کامل برای خود دارد.
این سند، به تنهایی مالکیت آن آپارتمان را تضمین می‌کند و شمول سایر اسناد ملک در آن قید نمی‌شود. به عبارت دیگر، این سند فقط به مالکیت آن آپارتمان مربوط است و سایر بخش‌ها یا واحدهای ملکی را شامل نمی‌شود.
مهمترین ویژگی این نوع سند این است که مالکیت آن آپارتمان به صورت مشخص و معتبر تایید می‌شود، بدون اینکه نیاز به مشارکت یا توافق دیگر مالکان ملک باشد.
بنابراین، این سند به خریداران و مالکان آپارتمان اطمینان بیشتری از مالکیت و امنیت حقوقی ملک خود می‌دهد.
از اواخر سال‌های 1390 شمسی، با تدریجی شدن و توقف صدور اسناد دفترچه‌ای مالکیت و تأثیرگذاری روش‌های کاداستر در تعیین و تشخیص املاک، اداره ثبت املاک به صدور اسناد مالکیت به صورت تک برگ پرداخت.
این اسناد که به آنها در تعابیر عامیانه "سند مالکیت تک برگ" یا "برگ سبز مالکیت" نیز اطلاق می‌شود، جایگزین اسناد دفترچه‌ای شدند.
ویژگی مهم این اسناد، تعویض آنها پس از هر نقل و انتقال مالکیت به نام مالک جدید است. به این ترتیب، هرگاه یک ملک انتقال یابد، سند مالکیت قبلی از درجه اعتبار خارج شده و سند جدید به نام مالک جدید صادر می‌شود.
این ویژگی موجب می‌شود که سلسله خریداران ملک را نمی‌توان به راحتی از سند مالکیت تشخیص داد.
بر خلاف اسناد مالکیت دفترچه‌ای که نقل و انتقال مالکیت‌ها در صفحه‌هایی با همین نام درج می‌شد و به این ترتیب، افراد می‌توانستند سلسله خریداران ملک را از سند مالکیت مشاهده کنند، در اسناد مالکیت تک برگ، این امکان وجود ندارد و تعویض سند پس از هر نقل و انتقال مالکیت، تطبیق اطلاعات مالکیت را مشکل‌تر می‌کند.
برای گرفتن سند آپارتمان، لازم است مدارک مشخص و مخصوصی را به مرجع صالح ارائه کنید، که بسته به شرایط و نوع اقدام، متغیر است.
در هر صورت، مرجع صالح برای تقدیم درخواست گرفتن سند مالکیت آپارتمان می‌تواند اداره ثبت املاک یا دادگاه حقوقی محل واقعیت ملک باشد.
اگر کسی که ملک را به شما فروخته است، سند مالکیت دارد یا حق تنظیم سند را دارد، شما نباید به اداره ثبت مراجعه کنید.
در این صورت، باید از طرف او، تنظیم سند آپارتمان را بخواهید. اما اگر او با میل خود از تنظیم سند امتناع کند، شما می‌توانید از طریق دادگاه، او را به تنظیم سند مالکیت آپارتمان الزام دهید.
این درخواست به شکلی رسمی به اصطلاح "دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی آپارتمان" شناخته می‌شود.
📷
در صورتی که شخصی به نام خود در سند مالکیت آپارتمان یا زمین ذکر شده است و احقاقا این مالکیت را ادعا می‌کند، اما این ادعا با تحقیقات و مدارک به ثبوت نمی‌رسد، می‌توان به طریق قانونی علیه آن فرد شکایت کرد.
برای این منظور، لازم است مدارک مختلفی را به همراه درخواست خود به مراجع مربوطه ارائه نمایید.
می‌توانید با ارائه مدارکی از جمله مبایعه‌نامه، گواهی عدم حضور، قرارداد مشارکت، تقسیم‌نامه مالکین واحدهای مجموعه آپارتمان و سایر مدارک مرتبط، شکایت خود را تقویت کنید.
این مدارک که به کمک مشاوره حقوقی ملکی تهیه می‌شود، به منظور تقویت ادعای شما و ثابت کردن عدم اعتبار ادعای مالکیت فرد دیگر ارائه می‌شود.
مدت زمان لازم برای گرفتن سند برای آپارتمان، وابسته به موارد مختلفی است که شامل نوع اقدام و مراحل مختلف فرایند صدور سند می‌شود.
این مدت زمان ممکن است از دو ماه تا دو سال زمان ببرد. اما باید توجه داشت که هنوز هم انسان‌ها نقش اساسی در انجام این فرآیند دارند و عواملی مانند سلایق و ترجیحات در انجام مراحل صدور سند تاثیرگذار هستند.
بنابراین، زمان دقیقی برای انجام این فرآیند مشخص نمی‌شود و ممکن است به دلیل متغیرهای فراوان، متفاوت باشد. با این حال، می‌توان قطعی‌تر ادعا کرد که انجام کار توسط یک فرد آگاه و یک وکیل با تجربه می‌تواند به کاهش این زمان کمک کند.
به طور مشابه، هزینه‌های گرفتن سند برای آپارتمان نیز وابسته به نوع اقدام و مراحل مختلف فرایند است.
این هزینه‌ها می‌تواند شامل حق الوکاله وکیل آنلاین، عوارض شهرداری، خلافی ملک، هزینه‌های صدور سند، هزینه‌های ثبت در دفترخانه اسناد رسمی، مالیات نقل و انتقال و سایر هزینه‌های پیش‌بینی نشده و غیر متعارف باشد.
به عبارت دیگر، این هزینه‌ها بسته به متغیرهای مختلفی ممکن است متفاوت باشند و لازم است در هنگام اقدام به صدور سند، مراقبت کامل از این مسائل صورت گیرد تا از پرداخت هزینه‌های ناخواسته جلوگیری شود.
در فرآیند انتقال املاک که دارای سابقه ثبتی می‌باشند، مهم نیست که اسناد مالکیت و بنچاق آنها جدید یا قدیمی باشند؛ زیرا تفاوتی در مراحل انتقال و اطلاعات مورد نیاز وجود ندارد.
در این فرایند، گواهی واریز مالیات و عوارض شهرداری و همچنین گواهی پایان کار ضروری است. در مورد واریز مالیات و عوارض شهرداری مشکلی وجود ندارد؛ اما در مورد گواهی پایان کار، ممکن است در صورتی که ملک قدیمی باشد، با مشکلاتی مواجه شوید.
زیرا معمولا املاک قدیمی یا پایان کار ندارند، و یا اگر دارند، بیشتر به تعمیرات و تغییرات آنها اقدام شده است.
در صورتی که ملک پایان کار داشته باشد و هیچ تغییری در آن صورت نگرفته باشد، با ارائه گواهی پایان کار قدیمی به شهرداری، گواهی پایان کار جدید به متقاضی تحویل می‌شود.
اما اگر ملک پایان کار داشته باشد ولی بدون مجوز از شهرداری تغییراتی در ملک داده شده باشد، با ارجاع موضوع به کمیسیون ماده صد و پرداخت جریمه می‌توان به اخذ گواهی پایان کار جدید اقدام کرد.
در صورتی که ملک بدون پایان کار ساخته شده باشد، باید بر اساس مقررات شهرداری نسبت به اخذ گواهی پایان کار اقدام شود.
در کل، در همه حالت‌ها باید مراحل انتقال ملک با دقت و با رعایت قوانین و مقررات مربوطه انجام شود تا از وقوع مشکلات و تأخیرهای غیر ضروری جلوگیری شود.
