در این نوع قراردادهای مدیریت پیمان مالک سازنده ای اعم از شخص یا یک شرکتی را انتخاب میکند تا مسئولیت و مدیریت اجرای پروژه ساخت و ساز را بر عهده بگیرد. بر خلاف قراردادهای کنتراتی، کارفرما متعهد می شود کلیه مصالح، ماشین آلات، تجهیزات و نیروی انسانی را تأمین و در مقابل پیمانکار، صرفاً مدیریت اجرای طرح را بر عهده میگیرد و بابت مدیریت طرح مبلغی به صورت درصدی به پیمانکار پرداخت میشود.
البته ممکن است حسب توافق در برخی موارد هزینه نیروی انسانی بهمراه پیش فاکتورهای تایید شده ناظر پروژ، از طرف کارفرما پرداخت شود.
در واقع در این روش پیمانکار به عنوان امین کارفرما به حساب میآید که بر همین اساس ممکن است طبق توافق طرفین، حساب مشترکی بین کارفرما و پیمانکار ایجاد و کلیه پرداختی ها از این محل انجام شود.
قبل آغاز پروژه، صاحب کار پروژه های ساختمانی ملتزم به انجام مواردی به شرح ذیل میباشد:
– پروانه ساختمانی و مجوزهای اخذ شده از شهرداری را با توجه به نقشه های موردنظر، به مجری تحویل دهد. در این ارتباط وی متعهد است دو سری از نقشه های اجرایی کار را که به تصویب مرجع صدور پروانه ساختمان رسیده و نیز سایر اسناد و مدارک لازم را به مجری تحویل دهد.
– در مواردی که مجری یا ناظر پیشنهادهایی ارائه و یا از وی کسب نظر میکنند، متناسب با شرایط کار در اسرع وقت، نظر نهایی خود را اعلام دارد.
– هرگونه تغییرات و اصلاحات مورد نظر خود را فقط پس از تأیید ناظر ذیربط و توسط وی به مجری ابلاغ و به هیچ وجه مجاز نمی باشد در امور اجرایی کارگاه مستقیماً دخالت نماید.
– محل اجرای ساختمان را بدون متصرف در تاریخی که در قرارداد پیش بینی شده، طی صورت جلسهای کتبی تحویل مجری بدهد.
– تسهیلات لازم به منظور تأمین آب و برق کارگاه ساختمان را قبل از شروع عملیات ساختمانی فراهم نماید.
– در خصوص چگونگی پرداخت هزینه ها با تأیید ناظر و ناظر هماهنگ کننده در رأس موعد مقرر پرداخت صورت میپذیرد. ضمن اینکه بر اساس نوع قرارداد، هزینه های مربوط به بیمه کارگاه ساختمان به غیر از هزینه بیمه نیروی انسانی و ماشین آلات و تجهیزاتی که متعلق به مجری است، بر عهده مالک میباشد.
– از جمله اختیارات وی این است که میتواند بهطور مستمر و دائم به نحوی که موجب اختلال در امور جاری کارگاه نشود از کارگاه بازدید نماید و چنانچه موارد بی انضباطی، کم کاری، کندی، یا توقف کار، عدم رعایت اصول ایمنی و …. ملاحظه نمود مراتب را حسب مورد به طور کتبی به مجری یا پیمانکار اعلام کند. در صورتی که مجری یا پیمانکار به نظرات مذکور توجه ننماید صاحب کار اختیار دارد براساس مفاد پیش بینی شده در قرارداد نسبت به جایگزینی آنها اقدام نماید.
– همچنین به طور معمول وی اختیار دارد در ضمن اجرای ساختمان حداکثر تا معادل ۲۰ درصد مبلغ قرارداد را تعدیل یعنی تقلیل یا افزایش دهد.
لیکن در صورت تجاوز از ۲۰ درصد قرارداد، مجری موظف است بلافاصله قیمت پیشنهادی خود را به صاحب کار اعلام نماید تا در صورت حصول توافق و عقد قرارداد الحاقی، در آن خصوص اقدام گردد.
مجری باید قبل از انعقاد قرارداد از محل اجرای ساختمان بازدید کرده و تمام اسناد و مدارک و نقشه ها را ملاحظه نموده و با آگاهی کامل از موقعیت، نوع کار، وضعیت آب و هوا، امکان اجرای کار در فصل های مختلف سال، انواع مصالح و تجهیزات و ماشین آلات و امکانات نیروی انسانی ماهر در بازارکار، و با توجه به اطلاعات مذکور در زمینه موضوع قرارداد و سود مورد نظر خود، تعهدات زیر را تقبل نماید.
– در صورت ملاحظه مغایرت بین نقشه های اجرایی یا عدم رعایت اصول فنی در آنها بلافاصله موضوع را به مهندس طراح و ناظر و صاحب کار اعلام نماید . همچنین موظف است با توجه به نقشه ها و مشخصات فنی و اجرایی، هزینه های اجرایی پروژه را برآورد اولیه کند و پس از تأیید کارفرما شروع به عملیات اجرایی نماید.
– تمامی مقررات ملی ساختمان و شیوه نامه های عمومی اجرای ساختمان و ایمنی کارگاه و ساختمان های مجاور و مسائل زیست محیطی در کارگاه را رعایت کند.
– تجهیز کارگاه ساختمانی توسط وی یا زیر نظر او انجام پذیرد.
– عملیات اجرایی را پس از صدور مجوزهای قانونی از سوی دستگاه های ذیربط و دریافت آن مدارک از صاحب کار، مطابق برنامه زمان بندی شروع نماید.
– تمامی عملیات اجرایی را براساس نقشه های مصوب اجرا کند.
– در صورت نیاز بین پیمانکاران هماهنگی لازم را ایجاد نماید.
– پذیرش مسئولیت نگهداری و حراست از ساختمان و اجناس خریداری شده موجود در محل ساختمان.
– تأییدیه های لازم را از مهندس ناظر در چارچوب ضوابط مربوط اخذ کند.
– در پذیرش کار و هنگام انعقاد قرارداد، حدود صلاحیت و ظرفیت اشتغال خود و سایر اشخاص دارای صلاحیت در رشته مربوط که توسط مراجع ذیصلاح تعیین و ابلاغ شده است را کاملاً رعایت نماید.
ارائه یک نسخه از قراردادهای منعقده با پیمانکاران جزء به کارفرما
– عملیات مورد قرارداد را به وسیله افراد متخصص و با تجربه و دارای صلاحیت انجام دهد.
– حسب نوع و مفاد قرارداد، ابزار و ماشین آلات، مصالح استاندارد و تجهیزات لازم را فراهم نماید.
– نیروی انسانی ماهر مورد نیاز کارگاه را تهیه یا تأیید کند و تا زمانی که مقررات دولتی اجازه نمی دهد از به کارگیری کارگران خارجی خودداری یا جلوگیری کند و در صورت ضرورت بکارگیری آنان مجوز وزارت کار و امور اجتماعی را دریافت و یا مطالبه نماید.
– بیمه ماهانه و بیمه حوادث کارگران و تمامی عوارض و حقوق دولتی متعلقه را طبق مقررات مربوط و پس از تأیید کارفرما پرداخت و پس از خاتمه کار مفاصاحساب بیمه و سایر پرداختی ها را به کارفرما تحویل دهد.
تحت هیچ شرایطی حق واگذاری موضوع این قرارداد را به شخص دیگر ندارد.
– قبل از شروع عملیات اجرایی کارگاه، کلیه تجهیزات و ماشین آلات و وسایل متعلق به خود را بیمه آتش سوزی و حوادث قهری کند. البته هزینه بیمه ساختمان و وسایل متعلق به صاحب کار به عهده صاحب کار است. لیکن چنانچه صاحب کار آنها را بیمه ننموده باشد، در صورت بروز آتش سوزی یا حوادث قهری، مسئولیت و جبران خسارت وارده به عهده صاحب کار خواهد بود. بهعلاوه صرف نظر از حوادث قهری، مسئولیت حفاظت از کارگاه و تأسیسات زیربنایی و تمامی وسایل و لوازم و مصالح موجود درکارگاه به عهده مجری است و اگر به هریک صدمه و خسارتی وارد شود موظف به رفع نقص و یا جبران خسارت می باشد.
– نظرات ناظر را براساس نقشه های موجود و نظرات صاحب کار , در صورتی که به اصول فنی کار لطمه نزند و ناظر به طور کتبی تأیید کند با رعایت مفاد قرارداد و شرایط عمومی قرارداد بپذیرد.
– هرگونه ایراد و نقص در اجرای کار ناشی از عدم رعایت نقشه ها یا به کار بردن مصالح نامرغوب یا عدم ارائه کار مناسب از ناحیه نیروی انسانی کارگاه را براساس مفاد قرارداد رفع نماید.
– کلیه مقررات مربوط به نحوه تخلیه مصالح، پیش بینی راه عبور مناسب در پیاده رو، استفاده از علائم راهنمایی و خطر و وسایل حفاظتی و تأمین انتظامات کارگاه را حسب مورد رعایت و کنترل نماید.
– در تهیه و یا تأیید صورت وضعیت ها و یا صورت هزینه ها دقت و رعایت امانت را بنماید.
– در مواردی که به موجب ماده ۴ قانون اجرای کار ساختمان در یکی از رشته ها مستلزم داشتن پروانه صلاحیت مربوط می باشد و مجری فاقد صلاحیت مذکور باشد موظف است از دارندگان پروانه صلاحیت مربوط به آن بخش از کار استفاده نماید.
یکی از شیوه های مرسوم قرارداد پیمانکاری ساختمان امانی است که در این روش هیچ قراردادی با پیمانکاران برون سازمانی بسته نمیشود و تمام مسئولیت های پروژه بر عهده کارفرما می باشد. در این روش کارفرما تمامی مصالح و ماشین الات را تامین می کند و مدیریت اجرا نیز به عهده اوست.
این روش که معمولاً در پروژه های کوچک که نیاز به اتمام سریع دارد، مورد پسند نهادهای عمومی مانند شهرداری ها است.
در این روش دستگاه اجرایی یا کارفرما فرد یا افراد مورد اعتمادی را انتخاب می نماید و مسئولیت و مدیریت اجرای پروژه را بر عهده آنها می گذارد. ضمناً کلیه هزینه هایی که واحد یا شخص امانی در نظر می گیرد به غهده کارفرما یا دستگاه اجرایی است.
امتیاز این روش این است که سود شرکت پیمانکار عمومی حذف می شود و به طور کلی می توان گفت که واحد امانی از هزینه های کارگاه هیچ نفع و سودی نخواهد برد و به دلیل استخدام، فقط حقوق از کارفرما دریافت میکند، که بهترین مثال آن انجام طرح های عمرانی شهری مانند ایجاد سیستم های فاضلاب و حفر کانالهای آبرسانی است.
از جمله روشهای دیگر پیمانکاری، پیمان های دستمزدی است که به پیمان هایی گفته میشود که تهیه مصالح مورد نیاز اجرای پروژه به عهده کارفرما است و اجرای عملیات بر عهده شرکت پیمانکاری یا شخص صورت میگیرد. بنابراین در این گونه پیمان ها شرکت پیمانکار از بابت اجرای عملیات فقط دستمزد اجرا دریافت می کند.
در این پیمان ها تهیه وسایل و ابزار آلات بر عهده شرکت پیمانکار است و بیشتر به نفع طرفین یعنی کارفرما و پیمانکار ساختمان خواهد بود.
به دلیل اینکه کارفرما مصالح را با توجه به سلیقه و تشخیص خود از لحاظ نوع و جنس و تعداد آن تهیه می کند و آنها را بر اساس بودجه خود تعیین می کند و هر موقع نیز مشکل مالی برخورد کرد می تواند کار را تعطیل نماید.
چون شرکت پیمانکار نیز فقط دستمزد نیروی انسانی را پرداخت می کند، در صورت تعطیلی کار به خاطر مشکلات مالی چندان مشکلی پیش نخواهد آمد.
به صورت معمول این گونه پیمان ها غالباً در پروژه های پیمان مدیریت یا مدیریت پیمان کاربرد بیشتری دارد.
بهتر است بدانیم:
وجوهی که از طرف سازنده به مالک به صورت قرض الحسنه جهت اسکان موقت وتا زمان آماده شدن ساختمان پرداخت میشود را میتوان به عنوان تضمین، در قرارداد به آن اشاره نمود، تا در صورت تاخیر در ساخت و ساز مبالغ توافق شده در تاخیرات و یا ضرر و زیان از آن کسر شود.
قرارداد حاضر به همراه شرایط عمومی، شرایط خصوصی دیگر اسناد و مدارک منضم به آن که مجموعاً قرارداد واحد محسوب و غیر قابل تفکیک است در تاریخ ……………. بین ………… که در این قرارداد صاحب کار نامیده می شود از یک طرف و ………………. که در این قرارداد به طور اختصار مجری نامیده می شود از طرف دیگر، به شرح زیر منعقد گردید :
ماده یک ـ موضوع قرارداد
موضوع قرارداد عبارتست از : مدیریت فنی اجرایی مالی اداری ………….. به منظور :
مدیریت اجرایی کامل تمامی عملیات ساختمانی (ابنیه و تأسیسات مکانیکی و تأسیسات برقی) محوطه سازی، حصارکشی، راه اندازی و تحویل …………………………
مدیریت اجرایی بخش یا بخش های ………………………
شامل : …………………………….
به استثنای:
مطابق نقشه ها و مدارک و مشخصات که به رؤیت و امضای مجری رسیده و یک نسخه آن نزد مجری است و دو نسخه دیگر تحویل صاحب کار و ناظر شده است.
ماده دو ـ محل اجرای کار
محل اجرای کار واقع در …………………… است که به رویت مجری رسیده و از موقعیت و وضعیت آن آگاهی کامل یافته است.
ماده سه ـ مدت قرارداد
مدت قرارداد ……………… ماه است و تاریخ شروع کار همان تاریخ پرداخت مبلغ تنخواه گردان است . مدت قرارداد تابع تغییر مقادیر کار و کارهای جدید به شرح مندرج در شرایط عمومی و خصوصی این قرارداد می باشد.
ماده چهار ـ وظایف و تعهدات مجری
۴-۱- مجری موظف است با توجه به نقشه ها ومشخصات فنی و اجرایی، هزینه های اجرایی پروژه را برآورد اولیه نماید و پس از تأیید صاحب کار شروع به عملیات اجرایی کند.
۴-۲- مجری امین صاحب کار بوده و متعهد است در تمام مراحل اجرای ساختمان رعایت ضابطه و صلاح صاحب کار را بنماید.
۴-۳- مسئولیت تمامی عملیات اجرای ساختمان، تعیین پیمانکاران برای هریک از قسمت های ساختمان و عقد قرارداد با آنها به عهده مجری است.
۴-۴- تهیه و خرید کلیه مصالح و خرید یا اجاره لوازم و ابزار و ماشین آلات مورد نیاز به هزینه صاحب کار.
۴-۵- اقدام برای اخذ انشعابات آب و برق و گاز و غیره به نمایندگی و به هزینه صاحب کار .
۴-۶- نظارت کامل و دقیق و ایجاد هماهنگی های لازم در اجرای به موقع و صحیح ساختمان.
۴-۷- تهیه صورت هزینه های انجام شده با تأیید مهندس ناظر حداکثر هر ۱۵ روز یکبار و ارائه آن به صحاب کار.
تبصره : صورت هزینه های انجام شده تنظیمی باید حسب مورد دارای سرفصل مجزای مصالح و دستمزد و سایر هزینه ها باشد و صورت پرداخت دستمزد کارگران روزمزد و پیمانکاران جزء نیز باید بطور مجزا و به تفکیک تهیه شود.
۴-۸- مجری موظف است یک نسخه از قراردادهای منعقد با پیمانکاران و پیمانکاران جزء را به صاحب کار تحویل دهد.
۴-۹- تمامی پرداخت ها به پیمانکاران و پیمانکاران جزء باید با توجه به درصدهای پیشرفت کار صورت گیرد.
۴-۱۰- مجری از زمان تحویل کارگاه تا تاریخ تحویل موقت ساختمان به صاحب کار، مسئولیت نگهداری و حراست از ساختمان و اجناس خریداری شده موجود در محل ساختمان را به هزینه صاحب کار به عهده دارد.
۴-۱۱- مجری متعهد است بیمه ماهانه و بیمه حوادث کارگران و تمامی عوارض و حقوق دولتی متعلقه را طبق مقررات مربوط و پس از تأیید صاحب کار پرداخت و پس از خاتمه کار مفاصا حساب بیمه و سایر پرداختی ها را به صاحب کار تحویل دهد.
۴-۱۲- مجری تحت هیچ شرایطی حق واگذاری موضوع این قرارداد را به شخص دیگر ندارد.
تبصره : در صورتی که این قرارداد باتوجه به ماده یک شامل مدیریت مالی نباشد بندهای ۴-۴ و ۴-۷ و اگر شامل مدیریت اداری نباشد بند ۴-۵ از وظایف مجری حذف می گردد.
ماده پنج ـ وظایف و تعهدات و اختیارات صاحب کار
۵-۱- پرداخت تمامی هزینه های مندرج در این قرارداد به عهده صاحب کار است مگر مواردی که در شرایط خصوصی پیمان معین می گردد.
۵-۲- صاحب کار متعهد است ظرف ۱۰ روز از تاریخ امضای این قرارداد مبلغ تنخواه گردان را به مجری بپردازد.
۵-۳- صاحب کار متعهد است حداکثر ظرف ۱۰ روز تمامی صورت حساب هایی را که توسط مجری تهیه شده و به تأیید مهندس ناظر رسیده بررسی و پرداخت کند.
۵-۴- صاحب کار همکاری های لازم را از قبیل دادن وکالتنامه، معرفی نامه و غیره جهت معرفی مجری به منظور اخذ انشعابات آب و برق و گاز و غیره و مراجعه به مراجع رسمی و دولتی را متناسب با برنامه زمان بندی و حداکثر ظرف یک هفته از تاریخ درخواست مجری به عمل آورد.
ماده شش ـ حق الزحمه مجری و نحوه پرداخت آن
الف) حق الزحمه مجری ……….. درصد از هر صورت هزینه ای می باشد که مجری در طول مدت قرارداد جهت اجرای ساختمان تهیه و ناظر هماهنگ کننده آن را تأیید کرده است. آن دسته از هزینه هایی که به آن درصدی تعلق نمی گیرد و یا درصد دیگری تعلق می گیرد باید در شرایط خصوصی پیمان مشخص شود. در غیر این صورت تمامی هزینه های انجام شده مبنا برای محاسبه حق الزحمه قرار خواهد گرفت.
ب) پس از محاسبه هر صورت هزینه، مبلغ کارکرد طی هر دوره محاسبه و سپس ………. درصد آن به عنوان کارمزد توسط صاحب کار به مجری پرداخت می شود.
ج ) از هر کارمزد مجری ………….. درصد به عنوان تضمین حسن انجام کار کسر می گردد که پس از خاتمه قرارداد و پایان دوره تضمین به وی پرداخت خواهد شد.
د) پرداخت مالیات وکسورات قانونی که به حق الزحمه مجری تعلق می گیرد به عهده مجری می باشد.
ماده هفت ـ تنخواه گردان
صاحب کار مبلغ ……………. ریال به عنوان تنخواه گردان در اختیار مجری قرار می دهد که پس از ارائه صورت هزینه ها و فاکتورهای مربوطه و تأیید مهندس ناظر هماهنگ کننده، تنخواه گردان بعدی تا سقف مبلغ مذکور محاسبه و توسط صاحب کار به مجری پرداخت می شود.
مجری در زمان اخذ مبلغ اولین تنخواه گردان …………… ریال (تضمین مورد قبول صاحب کار) معادل مبلغ دریافتی به عنوان تضمین در اختیار صاحب کار قرار می دهد که پس از اتمام اجرای ساختمان و همزمان با تحویل آن، به مجری مسترد می‌گردد.
ماده هشت ـ مهندسان ناظر
نظارت بر اجرای ساختمان به عهده :
ناظر هماهنگ کننده : ……………….. به نشانی : ………………………………………….می باشد که از طرف صاحب کار به مجری معرفی شده اند . چنانچه بعداً به هر دلیل هریک از مهندسان ناظر تغییر کند، صاحب کار موظف است حداکثر ظرف ۱۵ روز مهندس ناظر جدید را کتباً به مجری معرفی نماید.
ماده نه ـ شرایط ـ مسئولیت ها ـ اختیارات ـ عمومات
شرایط، تعهدات، اختیارات و مسئولیت های طرفین قرارداد و سایر عمومات قرارداد به شرح مواد ……………. الی ………. شرایط عمومی منضم به این قرارداد می باشد.
ماده ده ـ اسناد و مدارک قرارداد و منضمات آن
اسناد و مدارک قرارداد عبارتند از: قرارداد حاضر، شرایط عمومی، شرایط خصوصی، برنامه زمان بندی کلی، نقشه ها و پروانه ساختمانی، همچنین مشخصات فنی، نقشه ها، صورت مجلس ها و توافق نامه هایی که در طول اجرای کار تنظیم و به امضای طرفین می رسد می باشد که جزو منضمات قرارداد محسوب می شود.
ماده یازده ـ نشانی طرفین قرارداد
نشانی صاحب کار :
نشانی مجری :
امضای صاحب کار امضای مجری
برگرفته از سایت فرهنگی قوه قضاییه
