بازار املاک قم همچنان تحت تأثیر رکود تورمی سراسری قرار دارد، اما ویژگیهای منحصربهفرد این شهر مذهبی (حرم حضرت معصومه (س) و مسجد جمکران) تقاضای پایداری برای مسکن و اجاره ایجاد کرده است. قیمت متوسط آپارتمان مسکونی در مناطق مختلف قم بین ۳۰ تا ۱۵۰ میلیون تومان به ازای هر مترمربع نوسان دارد: پردیسان (۳۰-۴۰ میلیون)، سالاریه و زنبیلآباد (۶۰-۱۵۰ میلیون)، زمین در حاشیه شهر (کهک، سلفچگان، خلجستان) رشد بالاتری نشان میدهد و گزینهای برای سرمایهگذاری بلندمدت است.
معاملات مسکن در قم حدود ۶۰-۷۰% نسبت به سال ۱۴۰۰ کاهش یافته، اما تقاضای اجاره از زائران (بهویژه در ایام مذهبی) نقدشوندگی مناطق مرکزی را حفظ کرده است. رشد قیمت در سال ۱۴۰۴ ملایم (۱۵-۳۰%) بوده و کمتر از تورم عمومی (حدود ۳۸-۴۲%) است. پروژههای عمرانی مانند توسعه پردیسان، مترو و مونوریل، مناطق حاشیهای را جذابتر کردهاند.
رکود تورمی و کاهش معاملات
بالا (۸۵%)
بالا – نقدشوندگی ۸-۱۸ ماه
خرید واحدهای کوچک و زائرپذیر
جهش ارزی/تحریم
متوسط (۵۵%)
دوگانه – رشد کوتاهمدت قیمت
تنوع سبد (حداکثر ۵۰% ملک) کاهش تعداد زائران
پایین-متوسط (۳۵%)
متوسط – فقط مناطق مرکزی
تمرکز بر پردیسان و جمعیت محلی
مالیات خانههای خالی و عوارض
متوسط (۶۰%)
افزایش هزینه نگهداری ۲-۴% سالانه
اجاره بلندمدت یا کوتاهمدت فوری ریسک قانونی و سند متوسط (۴۵%)
بالا در زمینهای قولنامهای
فقط سند ششدانگ رسمی زلزله و ریسک ساختاری
پایین (۲۵%)
پایین – اما بیمه الزامی خرید نوساز با استاندارد ۲۸۰۰
ریسک کلی سرمایهگذاری در املاک قم متوسط (۴.۸ از ۱۰) است – پایینتر از تهران و بالاتر از طلا.
در شرایط فعلی، بهترین استراتژی برای سرمایه ۵ میلیارد تومانی:
۵۵-۶۵% آپارتمان نوساز ۷۰-۱۰۰ متری در پردیسان یا سالاریه (اجاره ۵-۷% + رشد قیمت).
۳۵-۴۵% زمین در مناطق در حال توسعه (کهک، سلفچگان، جعفریه).
بدترین سناریو (احتمال ۳۰%): رکود عمیقتر + افت واقعی ۱۵-۲۵% در دو سال آینده. بهترین سناریو (احتمال ۴۰%): افزایش زائران + اجرای پروژههای عمرانی → رشد واقعی ۵۰-۹۰% در ۵ سال.
توصیه نهایی: فقط با دید حداقل ۵ ساله و پس از بررسی دقیق سند، موقعیت و مشاور محلی معتبر وارد شوید. املاک قم همچنان یکی از پایدارترین گزینههای ضدتورمی ایران است، اما زمان نقدشوندگی طولانیتر از گذشته شده است.
