از چندین ماه گذشته اعلام کردم بازار فعلا وارد فاز ریزش و رکود نشده و هنوز یک جای رشد برایش باقی مانده
که خب این اتفاق هم افتاد
طبق آخرین آمار اتحادیه
میانگین قیمت هر ملک به متری سی میلیون تومان رسید
و در ادامه تحلیل های گذشته گفتم
بازار بعد از این رشد وارد یک فاز رکودی سنگین و یک افت قیمت با شیب ملایم خواهد شد
این را انتطار دارم بعد از اردیبهشت ماه اتفاق بیوفتد کم کم
اما به چه علتی؟
با چه منطقی؟
در این مطلب چند دلیل مهم برای این ادعا را بیان میکنم
۱.در سال ۹۹ بازار مسکن یک رشد حدود ۹۰ درصدی را تجربه کرد قیمت هر متر آپارتمان از متری ۱۶ میلیون تومن تا ۳۰ میلیون تومن رشد پیدا کرد. یعنی تقریبا دو برابر تورم سال ۹۹
این رشد بالای مسکن در سال گذشته عملا تورم سال ۱۴۰۰ را پیشخور کرد
پس اگر از این دید ببینیم که مسکن همیشه با تورم رشد داشته با این دیدگاه طبیعتا بازار رکودی خواهد شد.
۲.در شهر تهران قیمت ملک همیشه میانگین هر متر ۱۰۰۰ دلار بوده یعنی الان بازار مسکن داره با دلار ۳۰ هزار تومنی معامله میشه
از انجایی که اصلا انتظار رشد دلار تا ۳۰ را نا پایان سال ندارم پس طبق این دیدگاه بازهم بازار املاک حباب حداقل ۲۰ درصدی را دارد(تازه با قیمت فعلی دلار ۲۵ تومنی نه ریزش دلاری که انتطارش را داریم)
۳.پیش بینی ریزش دلار را چندین ماه هست که گفته ام به علت های مختلف ریزش داریم(بررسی علت های ریزش از حوصله این بحث خارج هست) اما اگر این ریزش اتفاق بیوفتد که به نظرم اصلا دور از انتظار نیست به چند علت بازار املاک را تحت تاثیر خود قرار میدهد
اولا شوک ریزش دلار به تمام بدنه اقتصاد میخورد وهمه بازارها را تحت تاثیر قرار میدهد بازار ملک هم از این مستثتی نیست
دوم اینکه همان بحثی که گفتم میانگین هر متر هزار دلار پس دلار اگر پایین تر بیاید انتظارات برای ریزش قیمت رقم میخورد
سوم اینکه با ریزش دلار فرار سرمایه اتفاق میوفتد افراد دارایی گران خود(ملک)را میفروشند و دلار ارزان میخرند.
۴.چند ماهی هست این بازار جذابیتش را برای سرمایه گذاری از دست داده و بیشتر مصرف کننده ها در بازارهستند و نقش دلال ها در این بازارکمرنگ شده
وجود دلال علی رغم تمام بدی هایی که دارد
نقد شوندگی و گرم شدن بازار و سرمایه درگردش را بالا میبرد که خب الان کم کم دلال ها هم پا پس میکشند .
۵.بازار مسکن الان حباب دارد. وقتی بازاری حباب دارد برای تخلیه حباب یا باید اصلاح قیمتی بخورد یا اصلاح زمانی
چون نقد شوندگی در بازار املاک به شدت پایین هست عموما بیشتر اصلاح زمانی براش اتفاق میوفته نه اصلاح قیمتی
اصلاح زمانی هم یعنی رکود در این بازار
(هرچند که قیمت ها هم با شیب ملایمی وارد فاز ریزشی خواهند شد)
در پایان توصیه اینکه
الان بهترین استراتژی نقد بودن هست
بازارها جذاب خواهند شد
قبول دارم امن ترین بازار و کم یسک ترین بازار برای سرمایه گذاری بازار املاک هست
اما اینکه چه موقع وارد این بازار شویم که بتوانیم بیشترین سود را ببریم مهم هست.
