مقدمه
قراردادهای پیشفروش (Pre-sale Contracts) یکی از رایجترین اشکال قراردادهای تجاری و مدنی در عصر حاضر هستند، به ویژه در حوزه املاک و مستغلات و همچنین خرید و فروش کالا قبل از تولید یا تحویل. این قراردادها با تعهد یک طرف به تحویل کالا یا اجرای تعهد در آینده و تعهد طرف دیگر به پرداخت ثمن (بها) در زمان معین یا پس از تحویل مشخص میشوند. در سیستم حقوقی ایران، این قراردادها ریشه در قانون مدنی و سایر قوانین خاص (مانند قانون حمایت از مصرفکنندگان و قانون پیشفروش ساختمان) دارند.
یکی از چالشبرانگیزترین جنبههای این قراردادها، تعیین «ثمن» (قیمت) است. در بسیاری از قراردادهای پیشفروش، به دلیل فاصله زمانی طولانی بین انعقاد قرارداد و اجرای تعهد اصلی (تحویل مبیع)، تعیین قطعی قیمت دشوار است و طرفین تمایل دارند از سازوکارهایی مانند «ثمن شناور» (Floating Price) یا قیمت قابل تعدیل استفاده کنند.
این سند به بررسی جامع ابعاد حقوقی قراردادهای پیشفروش در ایران، تحلیل چالشهای ناشی از عدم تعیین دقیق ثمن بر اساس مبانی فقهی و قانونی ایران، معرفی مفهوم ثمن شناور در حقوق بینالملل (به ویژه CISG) و ارائه مقایسه تطبیقی و راهکارهای پیشنهادی میپردازد.
---
بخش اول: قراردادهای پیشفروش اموال در سیستم حقوقی ایران
قرارداد پیشفروش، ماهیت یک بیع (خرید و فروش) را دارد که آثار آن به تعویق افتاده است. در فقه اسلامی و حقوق ایران، اصل بر لزوم وقوع عقد در زمان انعقاد و علم طرفین به ارکان عقد، از جمله مبیع و ثمن است.
1. تعریف و ماهیت حقوقی پیشفروش
قرارداد پیشفروش، عقدی است که به موجب آن متعهد (فروشنده) متعهد میشود مال مشخصی (اعم از ساختمان، آپارتمان، یا کالایی که هنوز تولید نشده است) را در زمان معین به متعهدله (خریدار) منتقل نماید و خریدار نیز متعهد به پرداخت ثمن آن میگردد.
قانون مدنی و پیشفروش اموال: اگرچه قانون مدنی به طور خاص به نام «قرارداد پیشفروش» اشاره ندارد، اما اصول کلی بیع را تبیین نموده است . نکته کلیدی در بیع، لزوم معین بودن مبیع و ثمن است.
قانون حمایت از پیشفروشندگان و پیشخریداران ساختمان : این قانون چارچوب خاصی برای پیشفروش اموال ایجاد کرده و الزاماتی نظیر ثبت رسمی قرارداد، مشخص کردن دقیق مشخصات مبیع و تعیین تکلیف روش پرداخت ثمن را مقرر کرده است. هدف این قانون حمایت از خریدار در برابر فروشندگان غیرمتعهد و همچنین شفافسازی معاملات است.
2. ارکان اساسی قرارداد پیشفروش
مانند هر عقد معین دیگری، قرارداد پیشفروش نیازمند ارکان صحت عقد است:
· قصد و رضا: توافق طرفین بر انجام معامله
· اهلیت طرفین: توانایی قانونی طرفین برای انعقاد عقد
· موضوع معین (مبیع): باید مورد معامله در زمان انعقاد به طور کامل قابل تشخیص باشد. در پیشفروش ساختمان، این امر با مشخص کردن مشخصات فنی و اجزای ساختمان تا حد امکان محقق میشود
· ثمن معین: این رکن، محور اصلی بحث ماست. ثمن باید معلوم باشد
---
بخش دوم: تحلیل مشکلات ناشی از عدم تعیین دقیق ثمن در حقوق ایران
اصل بنیادین در قراردادهای معاوضی در حقوق ایران (مبنی بر فقه امامیه) این است که ثمن باید در زمان انعقاد عقد معلوم باشد.
1. مبنای لزوم معلوم بودن ثمن: قانون مدنی و احکام بیع است
تفسیر «عوض معلوم»: علم به عوضین (مبیع و ثمن) یکی از شروط اساسی صحت بیع در فقه و حقوق ایران است. اگر ثمن نامعلوم باشد، عقد بیع منعقد نمیشود و به جای آن، ممکن است عقدی مانند «مواعده به بیع» یا «قرارداد غیرقابل اجرا» تلقی گردد.
مشکل تعیین ثمن در پیشفروش: در قراردادهای پیشفروش، به دلیل فاصله زمانی طولانی، ثمن اغلب به صورت «قیمت روز تحویل» یا «قیمت به علاوه درصدی از افزایش تورم» تعیین میشود. این امر با اصل لزوم معلوم بودن ثمن در زمان انعقاد تعارض ایجاد میکند.
حکم فقهی و حقوقی: اگر طرفین در زمان انعقاد، ثمن را به صورت «هر چه که در زمان تحویل بازار بود» تعیین کنند، این عقد طبق نظریه مشهور، باطل است، زیرا ثمن مجهول است.
استثنائات محدود (مبیع در زمان بیع موجود نیست): در مواردی که بیع سلم (سلف) یا بیع کلی در ذمه است و مبیع کلی در ذمه فروشنده است، امکان تعیین زمان پرداخت ثمن وجود دارد، اما در مورد خود ثمن، همچنان باید مقدار آن مشخص باشد.
2. رویکرد رویه قضایی در مواجهه با ثمن نامعلوم
رویه قضایی ایران معمولاً در قراردادهایی که ظاهر بیع دارند اما ثمن آنها نامعین است، با احتیاط برخورد میکند.
الف) ابطال قرارداد: در بسیاری از موارد که ثمن به طور کامل مجهول و تابع اراده یکی از طرفین در آینده تعیین میشود (مثلاً: «ثمن به مبلغ توافقی طرفین در زمان تحویل خواهد بود»)، دادگاهها آن را مصداق خلل به رکن اساسی عقد دانسته و حکم به بطلان بیع میدهند.
ب) تبدیل به تعهد به تنظیم سند یا مواعده: در برخی رویهها، دادگاهها سعی میکنند با تفسیر قرارداد، آن را به عنوان «تعهد به بیع در آینده» یا «مواعده به بیع» تفسیر کنند. در این حالت، عقد اولیه باطل است، اما طرفین ملزم به انعقاد عقد اصلی در آینده هستند. اما این تفسیر نیز با مشکل مواجه است؛ زیرا حتی در مواعده، طرفین باید اراده خود را بر امر کلی (نه صرفاً اراده مجرد) متمرکز کرده باشند.
ج) استفاده از قواعد تکمیلی (اخذ ثمن المثل یا ثمن المتعارف در صورت امکان): اگر قرارداد حاوی برخی نشانههای قیمتگذاری باشد (مثلاً قیمت اولیه اعلام شده یا شاخصهای قابل ارجاع)، دادگاه ممکن است سعی کند با استناد به «ثمن المثل» (قیمت روز در زمان اجرای تعهد) یا با تفسیر قرارداد، قیمت نهایی را تعیین کند. این رویکرد بیشتر در مواردی به کار میرود که طرفین با حسن نیت سعی کردهاند قراردادی معین ببندند اما در تعیین جزئیات ناموفق بودهاند.
د) تأثیر قانون پیشفروش ساختمان : این قانون سعی کرده است با الزام به ثبت و مشخص کردن دقیق قیمت و روش تحویل، این خلاء را پر کند. این قانون تأکید میکند که در صورت اختلاف، قیمت روز محاسبه خواهد شد، اما این امر صرفاً ناظر به تعیین سهم خریدار در صورت انتقال سهمالشرکه یا عدم ایفای تعهدات است و لزوماً تمامی ابهامات مربوط به اصل صحت بیع را حل نمیکند.
---
بخش سوم: مفهوم ثمن شناور در بیع بینالملل (CISG)
در تجارت بینالمللی، به دلیل نوسانات اقتصادی و ارزی، استفاده از سازوکارهایی که اجازه تعدیل قیمت را میدهند، بسیار رایج است. این سازوکارها تحت عنوان کلی «ثمن شناور» یا «قیمت قابل تعدیل» شناخته میشوند.
1. تعریف ثمن شناور (Floating Price)
ثمن شناور به قیمتی اطلاق میشود که در زمان انعقاد قرارداد به طور دقیق تعیین نشده است، اما مکانیسم یا فرمولی برای تعیین آن در آینده در متن قرارداد پیشبینی شده است. این مکانیسم میتواند بر اساس شاخصهای بازار، قیمتهای بورس، نرخ ارز، یا قیمت روز در زمان تحویل باشد.
2. کنوانسیون بیع بینالمللی کالا (CISG) و انعطافپذیری در تعیین ثمن
بر خلاف حقوق سنتی ایران که بر معلوم بودن ثمن در زمان انعقاد تأکید دارد، کنوانسیون بیع بینالمللی کالا (CISG) دیدگاه انعطافپذیرتری دارد.
کنوانسیون بیان می دارد :
«اگر قرارداد به صورت معتبر منعقد شده و قیمت در آن تعیین نشده باشد، طرفین ملزم به پرداخت قیمتی هستند که در زمان انعقاد قرارداد برای کالاها در آن تجارت معمول بوده است».
تحلیل موضوع بالا:
1. صحت قرارداد: این ماده صراحتاً بیان میکند که اگر قرارداد به صورت معتبر منعقد شده باشد، عدم تعیین دقیق قیمت، موجب بطلان آن نخواهد شد
2. مکانیسم جایگزین: اگر قرارداد مکانیسمی برای تعیین قیمت (مثلاً قیمت روز تحویل) نداشته باشد، دادگاه یا داوری باید به روش عرفی و معمول در آن تجارت (ثمن المثل عرفی) مراجعه کند
3. ارتباط با ثمن شناور: ماده فوق امکان وجود قراردادهایی را فراهم میآورد که در آن قیمت به صورت «شناور» (معلق بر قیمت روز) تعیین شده باشد، به شرط آنکه قرارداد، مکانیسم تعیین قیمت را فراهم کرده باشد یا عرف بازار در دسترس باشد
تفاوت اساسی با حقوق ایران: CISG اجازه میدهد که قرارداد بیع صحیح باشد، حتی اگر طرفین صرفاً بر «توافق برای فروش» و «امکان تعیین قیمت در آینده» توافق کرده باشند، مادامی که شرایطی برای تعیین قیمت (از طریق فرمول یا ارجاع به عرف) وجود داشته باشد. در حقوق ایران، اصل بر بطلان است مگر اینکه ثمن به نحوی در زمان عقد، هرچند با ارجاع به معیار خارجی، قابل تعیین باشد.
---
بخش چهارم: مقایسه تطبیقی رویکرد حقوق ایران و بیع بینالملل
مقایسه رویکردها نشان میدهد که حقوق ایران در زمینه پیشفروش اموال، محافظهکارانهتر عمل کرده و بر حفظ قطعیت ارکان عقد در زمان انعقاد پافشاری دارد، در حالی که CISG (ناظر بر بیع کالا) به دنبال حفظ اعتبار قراردادهای تجاری و تسهیل تجارت است.
---
بخش پنجم: راهحلهای پیشنهادی برای حل معضل عدم تعیین دقیق ثمن در قراردادهای پیشفروش در ایران
برای بهرهمندی از مزایای قراردادهای پیشفروش (انعطافپذیری در تأمین مالی و تطبیق با شرایط اقتصادی متغیر) بدون نقض اصول بنیادین حقوق ایران، باید سازوکارهای قانونی یا قراردادی دقیقی تعریف شود.
1. اصلاح قانون مدنی یا قانون پیشفروش ساختمان
بهترین راهکار، ایجاد یک استثناء قانونی صریح برای قراردادهای پیشفروش است که مشابه CISGعمل کند.
پیشنهاد اصلاحی: در مادهای جدید، به صراحت پذیرفته شود که در قراردادهای پیشفروش اموال (به ویژه املاک و سازههای پیچیده)، اگر ثمن به صورت یک فرمول مبتنی بر شاخصهای مشخص و غیرقابل دستکاری توسط طرفین (مانند شاخص اعلامی دولت یا نرخ ارز مشخص) تعیین شود، این قرارداد به عنوان بیع صحیح تلقی میشود و ثمن شناور مورد پذیرش است.
2. استفاده از مکانیسمهای تعدیل قراردادی مبتنی بر شاخصهای معین
اگر اصلاحات قانونی میسر نباشد، طرفین باید در قرارداد خود، مکانیسم ثمن شناور را به شکل بسیار دقیق تعریف کنند تا از شمول جهل مطلق خارج شود.
الف) فرمول مبتنی بر شاخصهای رسمی: به جای استفاده از عبارت کلی «قیمت روز»، باید از شاخصهای منتشر شده توسط مراجع رسمی استفاده شود. برای مثال، فرمول تعدیل باید به شکل زیر باشد:
P_t = P_0 \times \frac{I_t}{I_0}
که در آن P_t قیمت نهایی، P_0 قیمت پایه، I_t شاخص در زمان تحویل و I_0 شاخص در زمان انعقاد قرارداد است. این رویکرد، ثمن را از حالت مجهول مطلق خارج کرده و آن را به یک متغیر محاسبهپذیر تبدیل میکند.
ب) تعیین سقف و کف قیمت: برای جلوگیری از ریسکهای بزرگ اقتصادی و همچنین اثبات حسن نیت، میتوان برای ثمن شناور سقف (Ceiling) و کف (Floor) قیمتی تعیین کرد.
P_{Floor} \leq P_{final} \leq P_{Ceiling}
این کار تضمین میکند که قیمت نهایی در دامنهای منطقی باقی بماند و دادگاه در صورت بروز اختلاف، میتواند با ارجاع به این حدود، قیمت را تعیین کند.
3. استفاده از داوری تخصصی
در قراردادهای بزرگ پیشفروشی، طرفین میتوانند نهاد داوری را به عنوان مرجع نهایی تعیین قیمت در صورت بروز اختلاف انتخاب کنند. داور با توجه به عرف بازار و مستندات اقتصادی موجود، میتواند قیمت را بر اساس اصول «ثمن المثل» در زمان اجرای تعهد، اما با در نظر گرفتن ضوابط توافق شده، تعیین نماید.
4. تکیه بر قوانین خاص (قانون پیشفروش ساختمان)
در حوزه پیشفروشی املاک، باید تأکید کرد که در صورت عدم توافق، «قیمت روز» را مبنا قرار دهند، شاید به عنوان یک راهکار قانونی تکمیلی برای حل معضل ثمن در این حوزه تلقی شود. با این حال، در رویه عملی، این موضوع میتواند به عنوان ابزاری برای تعیین قیمت در صورت عدم توافق استفاده شود و از بطلان کامل قرارداد جلوگیری کند.
---
نظر نگارنده :
قراردادهای پیشفروش در حقوق ایران به دلیل پافشاری بر اصل لزوم معلوم بودن ثمن در زمان انعقاد ، با چالشهای جدی در پذیرش سازوکارهای ثمن شناور مواجه هستند. رویه قضایی در این موارد معمولاً یا حکم به بطلان بیع میدهد یا تلاش میکند عقد را به سمت مواعده سوق دهد.
در مقابل، نظامهای حقوقی مدرن مانند کنوانسیون بیع بینالمللی کالا (CISG) ، انعطافپذیری بیشتری نشان داده و اعتبار قراردادهایی را که مکانیسم تعیین قیمت را در آینده مشخص کردهاند، تضمین میکنند.
برای توسعه معاملات پیشفروش در ایران و جلوگیری از دعاوی طولانیمدت ناشی از نوسانات اقتصادی، ضروری است قانون مدنی در این خصوص مورد بازنگری قرار گیرد و برای قراردادهای پیشفروش (که ماهیتی متعهدکننده بر انجام تعهدات آینده دارند) استثناء قائل شود، یا طرفین قراردادهای خود را با استفاده از فرمولهای دقیق مبتنی بر شاخصهای رسمی، به گونهای تنظیم کنند که ثمن از حالت جهل مطلق خارج و به حالت «قابل محاسبه» تبدیل شود.
پ ن : حقوق ایران با پافشاری بر لزوم معلوم بودن ثمن در زمان انعقاد، با چالش در پذیرش ثمن شناور مواجه است.
رامین منصف کسمائی
دانش آموز دیروز، امروزو فردا
