هر گاه دو نفر ملکی را به صورت شراکتی مالک باشند و یکی از شرکاءِ سهم خود از ملک را به دیگری بفروشد، شریک دیگر حق دارد با پرداخت مبلغی که خریدار پرداخت کرده، مالک سهم فروخته شده شود.
از آنجایی که شراکت نوعی ضرر است و اشخاص جامعه نیز تمایل دارند که به صورت مستقل مالک هر نوع مالی باشند لذا قانون گذار نیز راه حلی را برای فرار از شراکت پیش بینی نموده است تا در صورت جمع شرایطی، شراکت منحل و به صورت اجباری ملک مورد شراکت از حالت مشترک خارج و تنها یک فرد مالک آن باشد و در این صورت رضایت فروشنده و خریدار ملک مطرح و ملاک نیست.
در مورد مال غیرمنقول صادق است مانند: زمین، خانه ویلایی.
قابلیت تقسیم را داشته باشد که این امر به وسیله کارشناس رسمی دادگستری در رشته امور ثبتی قابل تشخیص و احراز می باشد.
بین 2 نفر مشترک باشد، با توجه به این که قانون گذار قصد داشته ورود ضرر احتمالی به شریک را مرتفع نماید قید 2 نفر را مطرح نموده است. پس در صورتی که شرکاءِ بیش از 2 نفر باشند شرایط اخذ به شفعه فراهم نیست.
یکی از شرکاءِ سهم خود را به قصد بیع منتقل کند. همان طور که ملاحظه می شود صرفاً سهم انتقالی باید در قالب بیع (فروختن) باشد و چنانچه در قالب یکی دیگر از انواع معامله از قبیل اجاره، صلح، هبه و... منتقل گردد این شرط حاصل نشده و اخذ به شفعه محقق نخواهد شد.
شریک دیگر می تواند و این حق را دارد که قیمتی را که مشتری داده است به وی پرداخت نموده و مالک کل ملک شود.
حق شفعه فوری است و شریکی که این حق به او تعلق می گیرد (با جمع شرایط فوق) پس از اطلاع از فروش سهم الشرکه توسط شریک خود باید در مهلت زمانی که مدت آن را قاضی پرونده با توجه به عرف جامعه، در نظر می گیرد اقدام و قیمت را پرداخت نماید.
حق شفعه از امور مالی محسوب می شود و به همین دلیل نیز قابل اسقاط و صرف نظر کردن است.
حق شفعه پس از فوت شریکی که حق شفعه داشته است (شفیع)، به وراث وی منتقل می شود.
مراحل قانونی طرح دعوی اخذ به شفعه
با توجه به این که حق به شفعه باید به فوریت انجام شود به همین دلیل شخصی که می خواهد این عمل را انجام دهد باید به صورت قانونی و با ارسال اظهارنامه نیت و قصد خود را به خریدار و فروشنده اعلام نماید.
قیمت و مبلغی را که مشتری پرداخت کرده است را نیز می توان به حساب سپرد دادگستری واریز نمود.
در گام سوم تشکیل پرونده حقوقی نزد محاکم قضایی جهت اثبات مالکیت و معامله انجام شده بین مشتری و فروشنده و همچنین واریز قیمت معامله به حساب دادگستری و تنظیم سند به نام شخصی که حق شفعه را اعمال نموده است ضرورت دارد.
اخذ به شفعه در آپارتمان
در صورتی که یک ملک بین 2 نفر شریک باشد و یکی از شرکاء به قصد بیع سهم خود را بفروشد برای مالک دیگر حقی به وجود می آید به نام حق به شفعه. تفاوتی ندارد که ملک موضوع شراکت زمین باشد یا یک باغ.
حتی اگر یک ملک قدیمی تخریب و در آن چند واحد آپارتمان ساخته شود در صورتی که مالک تمام آنها 2 نفر باشند در صورت تحقق سایر شرایط که شرح آن گذشت، حق به شفعه به وجود می آید.
اخذ به شفعه در ملک وقفی (املاک اوقافی)
اگر ملک غیرمنقول دو شریک داشته باشد و سهم یکی از دو شریک وقف باشد مطابق ماده 811 قانون مدنی متولی یا موقوف علیهم حق شفعه ندارد.
اخذ به شفعه عقد است یا ایقاع؟
با توجه به این که صاحب حق به شفعه (شریکی که قانون گذار برای وی حق به شفعه قائل شده است) در صورت پرداخت قیمت به مشتری، مالک کل ملک غیرمنقول می شود و اراده و اختیار شریک فروشنده (شریکی که سهم خود را فروخته است) و حتی اراده خریدار هیچ تأثیری در تملک وی ندارد لذا حق به شفعه ایقاع محسوب می شود نه عقد.
زیرا ایقاع عمل حقوقی است که نیاز به اراده یک طرف دارد.
حق به شفعه از کدام حقوق است؟
یا به عبارتی حق به شفعه مالی است یا غیرمالی؟
با توجه به این که ماده 823 قانون مدنی مقرر داشته «حق شفعه بعد از موت شفیع به وراث یا وارث او منتقل می شود» می توان گفت حق شفعه از جمله حقوق مالی محسوب می شود زیرا انتقال به وراث از جمله خصایص حقوق مالی هستند.
