در مورد املاکی که دارای سابقه ثبتی بوده و بین دو یا چند نفر مشترک باشند چنانچه برای فروش بین تمام شرکاء توافق باشد، فروش ملک به راحتی صورت می گیرد و ملک مشاعی (شراکتی) در خارج از دادگاه فروخته شده و مبلغ حاصل از فروش ملک بین شرکاء نسبت به سهام هر یک تقسیم می گردد.
ولیکن اگر حتی یکی از شرکاء با فروش ملک مخالفت یا در فروش ملک کارشکنی نماید، هر یک از شرکاء می توانند به شراکت خاتمه داده و از طریق قانونی سهم الشرکه خود را افراز (جدا) نموده یا درخواست فروش ملک و تبدیل سهم الشرکه خود به وجه نقد را مطرح نمایند.
شریک ابتدا باید با در دست داشتن مدارک هویتی و سند مالکیت ملک مشاع به اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک مراجعه و درخواست افراز (جدا کردن) سهم خود را تقدیم رئیس اداره ثبت نماید.
درخواست افراز باید شامل اطلاعاتی نظیر پلاک ثبتی ملک، نشانی دقیق ملک و مشخصات دقیق شرکاء و نشانی دقیق هر یک از آنها و... باشد.
لازم به ذکر است که در صورتی که بین شرکاء و یا وراث غایب مفقودالاثر یا محجوری (مجنون، صغیر یا غیررشید) وجود داشته باشد درخواست فروش مستقیماً در دادگاه مطرح می شود. (به دلیل حفظ حقوق محجور)
رئیس ثبت درخواست را به کارشناسان مربوطه ارجاع داده و کارشناسان ثبتی پس از بررسی پرونده ثبتی و بازدید از ملک نظر خود را در مورد این که ملک، مورد نظر قابلیت افراز (جدا کردن سهم هر یک از شرکاء) را دارد یا خیر، ارائه می نماید.
اداره ثبت معمولاً از شهرداری منطقه نیز قابل افراز بودن یا نبودن ملک را استعلام می نماید که شهرداری نیز نظر خود را اعلام می دارد.
اگر نظر اداره ثبت بر این باشد که ملک قابلیت افراز را دارد سهم هر یک از شرکاء را جدا کرده و برای هر شریک سند مالکیت 6 دانگ را صادر خواهد کرد.
ولیکن اگر اداره ثبت گواهی عدم افراز (غیرقابل جدا کردن سهم هر یک از شرکاء) را صادر نماید، نظر صادره به درخواست کننده و سایر شرکاء ابلاغ می شود تا چنانچه اعتراضی نسبت به گواهی صادره دارند ظرف 10 روز پس از ابلاغ، اعتراض خود را تقدیم دادگاه محل وقوع ملک نمایند.
در صورت اعتراض، دادگاه به اعتراض رسیدگی می نماید و اگر اعتراضی به عمل نیاید هر یک از شرکاء می توانند با استناد به گواهی عدم افراز صادره، درخواست صدور دستور فروش را از دادگاه محل وقوع ملک مطرح نمایند.
دادگاه حقوقی پرونده را بررسی و در صورتی که تشریفات قانونی رعایت شده باشد، دستور فروش ملک مشاعی را صادر می نماید که درنهایت فروش ملک از طریق اجرای احکام دادگستری انجام شده و یکی از کارشناسان رسمی دادگستری برای قیمت گذاری ملک تعیین تا پس از بازدید ملک قیمت و ارزش ملک را اعلام نماید.
نظریه کارشناس به شرکاء ابلاغ می شود تا چنانچه اعتراضی دارند به دادگاه اعلام نمایند. در صورت قطعیت نظر کارشناس، ملک مورد نظر به قیمت پایه کارشناسی به مزایده گذاشته شده و به بالاترین قیمت پیشنهادی به خریدار واگذار و پس از تنظیم سند به نام خریدار (برنده مزایده) و کسر هزینه های اجراء، سهم هر یک از شرکاء به ایشان پرداخت می شود.
منبع
