بازار مسکن از دو سمت عرضه و تقاضا تشکیل شده و تلاقی عرضه و تقاضا، نشانگر قیمت و مقدار تعادلی در این بازار است. بر این اساس، تحلیل بازار مسکن، نیازمند شناخت ساختار عرضه و تقاضای مسکن خواهد بود. در الگوی عرضه و تقاضای بازار رقابتی، هیچ یک از خریداران و فروشندگان نمی توانند اثر زیادی بر روی قیمت بگذارند. مقدار عرضه و تقاضا، وابسته به قیمت محصول در بازار است.
قانون عرضه می گوید: با ثابت بودن سایر شرایط، مقدار عرضه، وابسته به قیمت است و در قیمت بالاتر، عرضه بیش تر و در قیمت پایین تر، عرضه کمتر خواهد بود. قانون تقاضا نیز می گوید با ثابت بودن سایر شرایط، در قیمت بالاتر، تقاضا کمتر و در قیمت پایین تر، تقاضا بیش تر خواهد بود.
همه‌ی ما شنیدیم که بهترین زمان خرید و یا سرمایه گذاری در بازار مسکن، زمانی است که بازار از نظر عرضه و تقاضا در شرایط مطلوبی قرار داشته باشد. یکی از مشکلاتی که افراد در زمان سرمایه گذاری مسکن دارند، ندانستن زمان دقیق و مناسب برای خرید خانه است. در ادامه این مطلب قصد داریم تا شما را با ۷ ساختار اصلی و مهم تقاضای مسکن آشنا کنیم. با کمک این ساختارها می توانید زمان تقاضای بازار را به خوبی شناسایی کرده و در بازار مسکن سرمایه گذاری کنید.
ساختارهای مهم تقاضای مسکن
تقاضای مسکن
هر چند در نیازسنجی مسکن، مواردی چون خانوارهای تازه تشکیل شده، خانوارهای منحل شده، استهلاک، تخریب و نوسازی و حتی کمبود موجودی فعلی مسکن، مورد توجه قرار می‌گیرد؛ ولی تقاضای مسکن (تقاضای مؤثر) آن بخشی از نیاز است که با قدرت خرید همراه بوده و به بازار مسکن ورود می‌کند. قدرت خرید با توان مالی خانوار نیز بستگی به درآمد و پس‌انداز گذشته، حال و آینده خانوار دارد. علاوه بر توان مالی خانوار، عوامل متنوعی چون انتظار تغییر قیمت مسکن در آینده، نقدینگی و تورم، بازده دارایی‌های رقیب، تحولات جمعیتی و … بر تقاضای مسکن، اثر می‌گذارد.
از سوی دیگر باید توجه داشت که مسکن، فقط کالایی مصرفی نیست؛ بلکه دارای انگیزه‌های سرمایه‌ای نیز است. در یک تقسیم‌بندی کلی می‌توان سَمت تقاضای مسکن را به دو دسته تقاضای مصرفی (واقعی) و سرمایه‌ای تقسیم کرد.
بسته به شرایطِ اقتصاد خرد و کلان، شدت حضور چهار جریان تقاضای مسکن در نمودار فوق، تغییر می‌یابد؛ با این توضیح که در دو مورد اول، عمدتاً شرایط اقتصادی، به ورود یا خروج افراد (یا منابع مالی) از بازار می‌انجامد؛ اما در ارتباط با دو مورد آخر، شرایط اقتصادی، غالباً منجر به جابجایی افراد (یا منابع مالی) از یک گروه تقاضا به گروه دیگر می‌گردد.
در یک رویکرد میان‌درآمدی نیز تقاضای مسکنِ کم‌درآمدها (تقاضای مصرفی) بیش از هر چیز به درآمد و توان وام‌گیری خانوار و قیمت مسکن، حساس است؛ ولی تقاضای مسکن خانوارهای پردرآمد (تقاضای سرمایه‌ای)، عمدتاً نسبت به بازدهی انتظاری بازارهای موازی، حساسیت نشان می‌دهد.
تقاضای مصرفی (واقعی)
این نوع تقاضا در بازار مصرفی املاک صورت می‌پذیرد. متقاضیان مصرفیِ مسکن به افرادی گویند که هدف آنها تأمین سرپناه و محلی برای سکونت است؛ زیرا مسکن، یکی از ضروریات زندگی و کالایی فاقد جانشین است.
تقاضای مصرفی را می‌توان شامل مواردی چون استفاده شخصی خانوارهای تازه تشکیل شده، رفع بدمسکنی سرانه زیربنا و رفع تراکم نامناسب خانوار در واحد مسکونی، تعویض واحدهای مسکونی بی‌دوام و فرسوده و … دانست. تقاضای مصرفی مسکن بر اساس نوع تصرف، به ملکی و استیجاری قابل تقسیم است. در مسکن ملکی، تقاضای مصرفی از طریق خرید مسکن و در مسکن استیجاری از طریق اجاره خانه، تأمین می‌شود.
?
تقاضای خدمات مسکن ( اجاره نشینی)
وجود بازار اجاره آپارتمان و امکان تأمین تقاضای مصرفی از کانال بازار اجاره‌ای، این امکان را برای مصرف‌کننده فراهم می‌آورد تا در صورت لزوم، تقاضای خرید خود را به تعویق اندازد؛ در صورتی که چنین موضوعی در تقاضای خوراک، محلی از اعراب ندارد؛ زیرا خانوار، خدمات حاصل از مسکن- نه خود کالای مسکن- را مصرف می‌کند.
از نقطه‌نظر اقتصادی، افرادی به سمت اجاره‌نشینی می‌روند که یا توان مالی لازم جهت خرید مسکن را ندارند (در کشور ما اکثر اجاره‌نشینان از این دسته‌اند) و یا سرمایه‌گذاری در مسکن، نسبت به سایر گزینه‌های سرمایه‌گذاری موجود در بازار، برای آنها از جذابیت کم‌تری برخوردار است.
بنابراین اگرچه تقاضای اجاره‌نشینی در بازار مسکن بدون انگیزۀ سرمایه‌گذاری شکل می‌گیرد؛ اما این بدین معنا نیست که افراد متقاضی اجاره‌نشینی، بدون بررسی ابعاد اقتصادی، بدون ملاحظه حداکثرسازی نفع شخصی و به ناچار، گزینۀ اجاره‌نشینی را انتخاب کرده‌اند. با این حال می‌توان اجاره‌نشینی در کشورمان را عمدتاً از نوع اول و به اجبار- نه اختیار- ارزیابی کرد؛ این نوع اجاره‌نشینی به نوعی بیانگر تسلط انگیزۀ تأمین سرپناه درباره مسکن است.
تقاضای خرید مسکن شخصی
این نوع تقاضا، مسکن را برای استفاده شخصی و سکونت خانوار، خریداری می کنند. این متقاضیان، پس از حصول اطمینان از اینکه خرید مسکن از حداقل‌های توجیه اقتصادی و سرمایه گذار بهره‌مند است، اقدام به این خرید می کنند و در تصمیم گیری خود بیش تر به رفاه ایجاد شده برای خانواده، تمرکز دارند.
در این جریان تقاضا، زمانی انگیزه سرمایه گذاری تقویت می‌شود که بازدهی سرمایه‌گذاری، از نرخ تورم عمومی و یا نرخ بازده سرمایه گذاری بدون ریسک ( مثل سپرده گذاری در بانک ) بالاتر باشد. تقاضا در این بخش، عمدتا به وسیله خانوارهایی شکل می گیرد که اولا: ریسک گریزند. ثانیا: به دنبال حفظ ارزش ثروت و دارایی خود در بلند مدت می باشند و ثالثا: از آنجا که به خرید مسکن، نگاهی بلند مدت دارند، بنابراین نقدشوندگی سرمایه گذاری برای آنها چندان با اهمیت نیست.
شواهد موجود، حاکی از آن است که اغلب خانوارهای ایرانی، سکونت در مسکن ملکی را زمینه ساز برقراری آرامش و امنیت روانی تلقی می کنند که البته با شرایط نسبتا بی ثبات تجربه شده در بازار مسکن، طی دهه‌های اخیر، جهش های یکباره قیمت مسکن، توجیه پذیر به نظر می‌رسد.
?
تقاضای سرمایه‌ای
این نوع تقاضا در بازار داراییِ املاک صورت می‌پذیرد. متقاضی سرمایه‌ای، با هدف بهره‌مندی از عایدی سرمایه ناشی از افزایش قیمت مسکن، اقدام به خرید آپارتمان مسکونی می‌کند. باید اذعان داشت که آنچه تحولات بازار مسکن را متفاوت از تحولات سایر بخش‌ها می‌کند و موجب شکل گرفتن الگوی متفاوت تغییرات قیمتی می‌شود، عمدتاً از تقاضای سرمایه‌ای مسکن نشأت می‌گیرد.
این تقاضا به دو نوع تقاضای خرید مسکن برای استفاده غیرشخصی و تقاضای خرید مسکنِ سوداگرانه تقسیم می‌شود.
تقاضای خرید مسکن برای استفاده غیر شخصی (بلند مدت)
این تقاضا عمدتاً با انگیزه‌هایی چون اجاره‌داری و حفظ قدرت خرید صورت می‌پذیرد. در واقع «پس‌انداز روی دارایی»، ماهیتی بلندمدت داشته و برخواسته از اطمینان به افزایش بلندمدت قیمت یک نوع دارایی، صرفنظر از فراز و نشیب‌های کوتاه‌مدت آن است. این نوع متقاضیان، تمایلی به ورود و خروج متوالی ندارند و اساساً تحرکات آنان با اینرسی بالایی رخ می‌دهد.
تغییر در وضعیت عوامل تأثیرگذار بر انگیزۀ سرمایه‌گذاری- به ویژه عامل بازدهی- بر میزان تقاضای خرید مسکن غیرشخصی (برای نگهداری بلندمدت) اثر می‌گذارد. در این جریان تقاضا، افراد با هدف کسب درآمد اجاره و بهره‌مندی از افزایش بهای بلندمدت مسکن وارد بازار می‌شوند. سرمایه‌گذاران شکل‌دهندۀ این جریان تقاضا نیز عمدتاً خانوارها هستند که انجام یک سرمایه‌گذاری نسبتاً کم‌خطر و بلندمدت را در سر می‌پرورانند. این گروه از متقاضایان، عمدتاً معتقدند که زمین و مسکن، به سرمایه‌گذار، خیانت نمی‌کند! ضمن این که با توجه به رویکرد بلندمدتشان، نقدشوندگی سریع سرمایه‌گذاری برای آنها از اهمیت چندانی برخوردار نیست.
سرمایه‌گذاران سنتی، عموماً برای تأمین مالی خرید مسکن، ابتدا آن را رهن می‌دهند و سپس یا گذشت زمان آن را به اجاره تبدیل کرده، در ادامه بعد از چند سال اجاره دادن واحد مسکونی، آن را به احسن تبدیل می‌کنند.
تقاضای خرید مسکن سوداگرانه (کوتاه مدت)
به طور خلاصه، ویژگی‌های این نوع تقاضا را می‌توان شامل موارد ذیل دانست:
ü این گروه در دوران رکود، چندان حضوری در بازار ندارند.
ü در دوره رونق بازار مسکن، با تزریق منابع مالی به این بازار، بر شدت افزایش قیمت‌ها می‌افزایند و در پایان رونق، با خروج منابع، اتمام دوره رونق و شروع رکود را همراهی می‌کنند.
ü در دوره رونق، هر چقدر سایر فرصت‌های سرمایه‌گذاری، کمتر در اختیار این گروه باشد و دسترسی به منابع مالی، ساده‌تر باشد، هجوم سوداگران به سمت بخش مسکن بیشتر خواهد بود.
ü به طور کلی در اقتصادهایی مانند ایران که بازار سرمایه از عمق کافی برخوردار نیست، فعالیت‌های سوداگرانه در بازار مسکن، بیشتر است.
نتیجه گیری :
در بازار رقابتی، قیمت و مقدار تعادلی یک کالا، با عرضه و تقاضای بازار برای آن کالا تعیین می‌شود. در قیمت‌های بالاتر از قیمت تعادلی، مازاد عرضه اتقاق می‌افتد. این اضافۀ عرضه، نیروی کاهشی بر قیمت وارد می‌کند و باعث می‌شود که قیمت به سطح تعادلی بازگردد.. در قیمت‌های پایین‌تر از قیمت تعادلی نیز، مقدار تقاضا از مقدار عرضه بیشتر می‌شود و باعث مازاد تقاضا می‌شود. این مازادِ تقاضا باعث افزایش قیمت و در نتیجه، بازگشت قیمت به اندازه قبل خود (قیمت تعادلی) می‌شود. پس از این که قیمت به تعادل رسید، این قیمت، میل به استمرداد دارد تا این که نیروی دیگری بر بازار وارد شود.
اپلیکیشن و وب سایت شابش با استفاده از تکنولوژی های روز دنیا سایت پیشرو در زمینه املاک می باشد.
اگر قصد فروش، اجاره و یا خرید انواع ملک از جمله: ویلا، واحد های اداری و یا تجاری دارید، به وب سایت شابش مراجعه کنید و با مشاهده آگهی‌های با کیفیت و ارتباط با مشاورین معتبر، هوشمندانه ملک ایده آل خود را پیدا کنید.
