در دنیای حقوق املاک، واژههایی وجود دارند که گاهی در نگاه اول ساده به نظر میرسند، اما در عمل میتوانند منشأ اختلافات و مشکلات جدی بین افراد شوند. یکی از این مفاهیم پرکاربرد، ملک مشاع است؛ اصطلاحی که اگر به درستی درک نشود، ممکن است مسیر مالکیت و استفاده از ملک را برایتان پیچیده کند.
در این مقاله به زبان ساده و قابلفهم بررسی میکنیم که ملک مشاع چیست، چه دردسرهایی برای مالکان ایجاد میکند و چگونه میتوان این مشکلات را به درستی مدیریت کرد.
ملک مشاع به ملکی گفته میشود که چند نفر به صورت مشترک مالک آن هستند، ولی هیچکدام از آنها سهم اختصاصی و مشخصی روی قسمت خاصی از ملک ندارند.
بهعبارت دیگر، اگر شما مالک یک چهارم یک ملک مشاع باشید، به این معنا نیست که یک چهارم مشخص و فیزیکی از ساختمان یا زمین متعلق به شماست. بلکه شما به همراه دیگر شرکا در کل ملک حق مالکیت دارید.
فرض کنید زمینی به مساحت 1000 متر وجود دارد که سه نفر در آن شریک هستند. اگرچه هرکدام از آنها ممکن است سهمی مانند 30٪، 40٪ و 30٪ داشته باشند، اما هیچکدام نمیتوانند ادعا کنند که “این قسمت از زمین دقیقاً متعلق به من است”. همه در تمام 1000 متر به صورت مشاع سهیم هستند.
حالا که با مفهوم ملک مشاع آشنا شدید، نوبت آن است که با مشکلات و چالشهای رایجی که ممکن است در مالکیت مشاعی پیش بیاید آشنا شویم.
یکی از مهمترین چالشهای ملک مشاع، محدودیت در فروش سهم مشاعی است. اگر شما یکی از شرکای یک ملک مشاع باشید و بخواهید سهم خود را بفروشید، نمیتوانید بدون اطلاع یا رضایت دیگر شرکا، خریدار را وارد ملک کنید یا معامله را به آسانی انجام دهید. خریدار نیز معمولاً ریسک خرید سهم مشاعی را نمیپذیرد، چون نمیتواند از ملک استفاده مستقل داشته باشد.
چون همه شرکا در تمام قسمتهای ملک حق دارند، استفاده شخصی از یک بخش خاص از ملک میتواند باعث بروز اختلاف شود. مثلاً اگر یکی از شرکا بدون توافق با بقیه بخواهد بخشی از زمین را بسازد یا اجاره دهد، دیگران میتوانند مانع شوند.
بسیاری از پروندههای حقوقی مربوط به ملک مشاع، بر سر مواردی مثل نحوه استفاده، اجازه فروش، اجاره دادن، ساختوساز و حتی تعیین سهم واقعی است. در نهایت این دعواها ممکن است به دادگاه و درخواست افراز یا تفکیک بیانجامد که خودش فرایندی زمانبر و هزینهبر است.
وقتی چند نفر در یک ملک شریک هستند و نمیتوانند با هم به توافق برسند، یکی از راهحلها تقاضای افراز یا تفکیک ملک است.
تفکیک یعنی تقسیم فیزیکی و نقشهای ملک قبل از ثبت مالکیت. این روش معمولاً برای زمینهایی استفاده میشود که هنوز به ثبت نهایی نرسیدهاند.
افراز یعنی تقسیم ملک بین شرکا به درخواست یکی از آنها از طریق مراجع قضایی یا اداره ثبت. در صورت امکان، ملک به قسمتهای جداگانه تقسیم و به هر شریک سهم مشخصی داده میشود. اما اگر امکان افراز نباشد (مثلاً ملک قابل تقسیم نباشد یا یکی از شرکا راضی نباشد)، دادگاه ممکن است دستور فروش ملک را بدهد و سهم هر شریک را از ثمن فروش پرداخت کند.
در برخی موارد، حتی اگر شریک بخواهد از شراکت خارج شود، امکان افراز وجود ندارد. به دلایل مختلفی از جمله:
در چنین مواردی تنها راه ممکن، فروش ملک و تقسیم پول بین شرکا است.
بله، ولی فقط در صورتی که همه شرکا رضایت داشته باشند. اگر یکی از شرکا بخواهد بدون اطلاع دیگران ملک مشاع را اجاره دهد، اجارهنامه از نظر حقوقی فاقد اعتبار لازم است و مستأجر نیز در معرض تخلیه و مشکلات بعدی خواهد بود.
از لحاظ قانونی، فروش سهم مشاعی توسط هر یک از شرکا مجاز است، اما از آنجایی که خریدار عملاً نمیتواند از ملک استفاده مستقل داشته باشد، اکثر افراد تمایلی به خرید چنین سهمی ندارند. ضمن اینکه در عمل فروش این نوع سهمها ممکن است زمینهساز دعوای حقوقی شود.
اگر قصد ورود به خرید یا مشارکت در ملکی را دارید که وضعیت مشاع دارد، حتماً به نکات زیر توجه کنید:
مشورت با یک وکیل یا مشاور حقوقی متخصص در امور ملکی، میتواند از بسیاری از مشکلات آینده جلوگیری کند. وکیل میتواند سند را بررسی کرده، وضعیت ثبت، امکان افراز یا تفکیک و میزان سهم شرکا را بهدرستی تحلیل کند.
برخی از املاک مشاعی امکان افراز ندارند و این موضوع باید از طریق استعلام از اداره ثبت مشخص شود. با این کار، از ورود به شراکتهای پرریسک جلوگیری میکنید.
بسیاری از املاک مشاعی بهدلیل ارث و تقسیمات خانوادگی شکل میگیرند. در این موارد، اختلافات خانوادگی میتواند روند استفاده و تصمیمگیری در مورد ملک را پیچیده و فرسایشی کند.
یکی از شایعترین شکلهای ملک مشاع، ملک ارثی است. وقتی یک ملک بین ورثه به صورت مشاع باقی میماند، گاهی تا سالها وضعیت نامشخصی دارد، کسی نمیتواند آن را بفروشد، استفاده کند یا حتی نوسازی انجام دهد. این نوع املاک بیشترین حجم پروندههای افراز در مراجع قضایی را دارند.
ملک مشاع در ظاهر ممکن است ساده به نظر برسد، اما در عمل میتواند چالشهای حقوقی و اختلافات جدی به همراه داشته باشد. اگر شما مالک یا خریدار یک ملک مشاعی هستید، لازم است با آگاهی کامل و مشورت حقوقی قدم بردارید تا از گرفتار شدن در پیچوخمهای حقوقی و قضایی جلوگیری کنید.
پیشنهاد ما این است که پیش از هر تصمیم مهم، بهخصوص در زمینه خرید، فروش، اجاره یا افراز ملک مشاع، حتماً با یک وکیل متخصص مشورت کنید.
اگر هنوز درباره ملک مشاع، افراز، سهمالشرکه یا روند حقوقی این موضوع سؤالی دارید، میتوانید از خدمات مشاورهای ما استفاده کنید. همین حالا از طریق فرم تماس با ما یا شماره درجشده در سایت، با وکیل متخصص در امور ملکی ارتباط بگیرید.
اگر برای معاملات ملکی خود به مشاوره حقوقی نیاز دارید، هماکنون با ما تماس بگیرید و از مشاوره رایگان ما بهرهمند شوید.
شماره تماس : 09151672014
آدرس: مشهد، بلوار معلم ، حد فاصل معلم 28 و چهارراه دانشآموز، پلاک 706 طبقه دوم
