راهنمایی برای خریداران واحدهای در حال ساخت
پیشفروش آپارتمان یکی از روشهای رایج خرید ملک در شهرهای بزرگ ایران است، خصوصاً در شرایطی که قیمت مسکن روز به روز در حال افزایش است. در این روش، خریدار مبلغی از پول ملک را در مراحل مختلف ساخت پرداخت میکند و مالکیت کامل در آینده منتقل میشود.
اما آنچه باعث نگرانی بسیاری از خریداران شده، تجربههای تلخ از پیشفروشهای بیضمانت، تحویلهای دیرهنگام یا حتی عدم تحویل ملک است. این مشکلات معمولاً به دلیل نبود شروط مهم در قرارداد پیشفروش یا بیتوجهی به جزئیات حقوقی آن ایجاد میشود.
در این مقاله، به عنوان وکیل ملکی با تجربه، ۴ شرط حیاتی را معرفی میکنیم که باید حتماً در قرارداد پیشفروش گنجانده شوند تا از حقوق خریدار به خوبی محافظت شود.
یکی از مهمترین بخشهای هر قرارداد پیشفروش، توصیف دقیق واحد مورد معامله است. بسیاری از اختلافات میان پیشخریدار و پیشفروشنده از همین بخش نشأت میگیرد.
در قرارداد باید مشخص شود:
اگر این مشخصات به صورت کلی یا مبهم درج شده باشند، در آینده زمینه اختلاف را فراهم میکند.
نکته مهم: اگر نقشه یا پلان خاصی ضمیمه قرارداد است، باید در متن قرارداد به آن اشاره شود و حتماً هر دو طرف آن را امضا کنند.
یکی از رایجترین مشکلات در پیشفروش، تأخیر در تحویل واحد است. بسیاری از پروژهها ماهها یا حتی سالها از زمان وعده داده شده عقب میمانند. اگر در قرارداد زمان دقیق تحویل ذکر نشده باشد، یا ضمانت اجرایی برای تأخیر تعریف نشده باشد، خریدار عملاً دستش بسته خواهد بود.
چه چیزی باید در این بخش باشد؟
مثال: در صورت تأخیر در تحویل بیش از ۳۰ روز، پیشفروشنده موظف است به ازای هر روز تأخیر مبلغ ۵۰۰ هزار تومان به خریدار بپردازد.
نکته: جریمه تأخیر فقط در صورتی قابل اجراست که صراحتاً در متن قرارداد پیشبینی شده باشد.
طبق قانون پیشفروش ساختمان (مصوب ۱۳۸۹)، هیچ شخصی بدون اخذ مجوز رسمی از مرجع ذیصلاح (معمولاً شهرداری یا اداره ثبت) حق پیشفروش ندارد. اگر این مجوز وجود نداشته باشد، اساساً قرارداد از نظر حقوقی با مشکل روبرو خواهد شد.
در قرارداد باید به روشنی ذکر شود:
چرا این شرط مهم است؟ چون اگر پروژه فاقد مجوز باشد، ممکن است پیشفروشنده صلاحیت حقوقی نداشته باشد و خریدار نتواند هیچگونه مطالبهای را از او پیگیری کند.
هشدار: بعضی سازندگان با اعتماد به رابطه یا نفوذ، اقدام به پیشفروش بدون مجوز میکنند. این کار ریسک بزرگی برای خریدار دارد.
فرض کنید فروشنده پروژه را رها کرده، یا برخلاف توافقات، مشخصات فنی را تغییر داده یا با تأخیر غیرقابلتوجیه پروژه را متوقف کرده است. در این شرایط، اگر در قرارداد شرط فسخ برای خریدار پیشبینی نشده باشد، پیگیری حقوقی به شدت دشوار خواهد شد.
در قرارداد باید درج شود:
مثال: در صورت تأخیر بیش از ۶ ماه در تکمیل پروژه یا تغییرات بدون هماهنگی در مصالح و نقشهها، خریدار حق فسخ خواهد داشت.
در کنار ۴ شرط بالا، چند نکته کلیدی دیگر را هم باید جدی بگیرید:
پیشفروش میتواند فرصت مناسبی برای خانهدار شدن با هزینه کمتر باشد، اما تنها در صورتی که با چشم باز و قرارداد دقیق انجام شود.
۴ شرطی که نباید از قرارداد پیشفروش حذف شود عبارتند از:
۱. ذکر دقیق مشخصات فنی و متراژ
۲. تعیین زمان تحویل و ضمانت تأخیر
۳. وجود مجوز رسمی پیشفروش
۴. شرط فسخ یکطرفه در صورت تخلف فروشنده
با رعایت این شروط و مشاوره با وکیل متخصص، میتوان با خیال راحتتری وارد این نوع معاملات شد و از مشکلات آینده جلوگیری کرد.
اگر قصد خرید یا پیشخرید ملکی را دارید و نمیخواهید گرفتار قراردادهای ناقص یا پرریسک شوید، میتوانید با خانم مرتضوی، وکیل پایه یک دادگستری در تماس باشید.
خانم مرتضوی با سالها تجربه در دعاوی ملکی، آماده بررسی قرارداد شما، ارائه مشاوره حقوقی و دفاع از حقوقتان در صورت بروز مشکل است.
اگر برای معاملات ملکی خود به مشاوره حقوقی نیاز دارید، هماکنون با ما تماس بگیرید و از مشاوره رایگان ما بهرهمند شوید.
شماره تماس : 09151672014
آدرس: مشهد، بلوار معلم ، حد فاصل معلم 28 و چهارراه دانشآموز، پلاک 706 طبقه دوم
