در خصوص تحویل آپارتمان یا هر بنا و سازه ی غیر منقول ،اولین موضوعی که به ذهن تحویل گیرنده می رسد ایمنی آن و امکان تصرف وبهره برداری کامل ازمشاعات ساختمان و اختصاصات مورد معامله پس از آن می باشد. لذا به تفصیل به مواردی که باید از سوی خریدار مورد نظر واقع گردد می پردازیم:
ایمنی، یعنی بررسی زمینه های بروز خطر(شرایطی که موجب آسیب رساندن به افراد، تجهیزات یا ساختمان ها میشود ) در حوزه و مقوله های مرتبط با انسان و تجزیه و تحلیل آن وارائه راهکار هایی برای کنترل و کاهش این عوامل می باشد.
از این رو استاندارد 1992 آن را حالتی تعریف کرده که احتمال خطر و آسیب رساندن به اشخاص یا بروز خسارت مادی به میزان قابل توجهی کاهش و محدود شده است. شهر ها به عنوان یکی از مهم ترین مکان های متراکم انسانی نیازمند ایمنی در تمام ابعاد آن است.
از دیدگاه فلسفی ارسطو ،شهر را مکانی تعریف کرده که مجموعه ای از انسانها با هدف رشد و تعالی و ارتقاء فضائل انسانی کنار هم جمع می شوند. جامعه ای که برای چنین اهدافی تشکیل نشده باشد را نمیتوان جامعه و چنین فردی را نمی توان شهروند نامید.بر مبنای فلسفه فوق است که مبانی قانون گذاری و حقوق شهروندی تبیین شده، اصالت می یابد.
بر اساس ماده 73 منشور حقوق شهروندی مصوب 29/9/95 حق شهروندان است که از مسکن ایمن و متناسب با نیاز خود و خانوادشان بهره مند شوند
و مسکن ایمن نیز مسکنی است که طبق ظوابط فنی و مهندسی و اصول شهر سازی بنا شده و دارای کلیه تأییدیه های مربوطه از مراجع ذیربط باشند.
صدور پروانه برای کلیه ساختمان هایی که در شهر احداث می شود و اتخاذ تدابیر مؤثر و اقدام لازم برای حفظ شهر از ... ،همچنین رفع خطر از بناها را از وظایف شهرداری دانسته است. ( بند 14 ماده55 قانون شهرداری )
تبصره بند14 نیز مقرر می دارد: در کلیه موارد مربوط به رفع خطر از بناها وغیره....پس از کسب نظر مأمور فنی خود و شهرداری به مالکین یا صاحبان اماکن.....ابلاغ مهلت دار و متناسبی صادر می نماید. اگر دستور شهرداری در مهلت معین به موقع اجراء گذاشته نشود شهرداری رأساً با مراقبت مأمورین و اقدام به رفع خطر یا مزاحمت خواهد نمود .
مقررات فوق شامل کلیه اماکن عمومی مانند سینما و... که محل رفت و آمد ومراجعه عمومی است نیز می باشد.
پایان کار تحویل آپارتمان از جمله مهمترین مجوزهای لازم برای ساخت و ساز و فروش یک ساختمان است و این مدرک پایان عملیات ساختمانی را تأیید میکند. به عبارتی این گواهی پس از به پایان رسیدن فرایند ساخت و ساز، با توجه به شناسنامه فنی ملک صادر می شود. بعد از صدور گواهی پایان کار ساختمان مشخص میشود که این ملک از نظر مسکن و شهر سازی، شهرداری و دیگر ارگان های مربوطه کاملاً قانونی ساخته شده و تمامی اصول لازم از جمله مقررات فنی و شهرسازی را رعایت کرده است.
پایان کار تحویل آپارتمان ، پیش نیاز صدور سند انتقال رسمی برای ساختمان است درواقع بدون گواهی پایان کار قانوناً نمی توانید ملک را به دیگری بفروشید و انتقال رسمی سند آن از طریق دفاتر اسناد رسمی غیر ممکن است مگر در موارد استثنائی.
ماده 214 قانون مدنی :مورد معامله باید مال یا عملی باشد که هر یک از متعاملین تعهد تسلیم یا ایفاء آن را میکند.
ماده 367 قانون مدنی:تسلیم عبارت است از دادن بیع به تصرف مشتری به نحوی که متمکن از انحاء تصرفات و انتفاعات باشد .
ماده369 قانون مدنی: تسلیم با اختلاف مبیع به کیفیات مختلف است و باید به نحوی باشد که عرفاً آن را تسلیم گویند. لذا از منطوق و مفهوم مواد فوق چنین بر می آید تا پیش ازگواهی مرجع ذیصلاح (شهرداری) مبنی بر اتمام فرایند ساخت وساز، بدون هیچ مانع قانونی برای بهره برداری از آن (پایان کار)، تسلیم آپارتمان پیش خرید شده عینیت نخواهد یافت. هرچند علی الظاهر به ادعای معامل و شرط مندرج بر مبایعه نامه آپارتمان مورد معامله در زمان مذکور در قرارداد آماده تحویل دادن به خریدار باشد.
بنابراین علاوه بر آن که می باید کل پروژه ساختمانی در زمان مقرر در مبایعه نامه آماده تحویل باشد. پایان کار کلی پروژه که حکایت از عدم وجود ایراد و اشکال قانونی برای فراهم آمدن امکان بهره برداری از آن می باشد نیز صادر شده باشد.
به موجب ماده34 قانون نظام مهندسی : شهرداری ها و سایر مراجع صدور پروانه و کنترل و نظارت بر اجراء ساختمان و امور شهرسازی، مجریان ساختمان های تأسیسات دولتی و عمومی و سایر نقاط واقع در حوزه مشمول مقررات ملی ساختمان و ضوابط و مقررات شهرسازی مکلفند مقررات ملی ساختمان را رعایت نمایند. عدم رعایت مقررات یاد شده و ضوابط و مقررات شهر سازی مختلف از این قانون محسوب میشوند.
حفاظت از جان شهروندان و متعلقات بناها در مقابل حوادث اعم از طبیعی و انسانی از اهمیت بالایی برخوردار است. در همین راستا مقوله ایمنی ساختمان ها و بنا ها از مهم ترین مولفه های ایمنی شهر ها محسوب میگردد. موضوع ایمن سازی ساختمان مترادف با مقاوم سازی تلقی می شود در حالی که بسیاری از ساختمان های مقاوم در برابر زلزله، به دلیل عدم رعایت ایمنی، خطرات جدی حریق ، برق گرفتگی، سقوط آسانسور و بسیاری از موارد دیگر، جان ساکنان آن را تهدید می کند.
موجود نبودن مواردی مثل پایان کار، پروانه ساختمانی ، احداث ساختمان در معابر که امکان عملیات امداد و نجات در مواقع بحرانی را با مشکل مواجه می کند و نیز عدم وجود امکانات امداد و نجات در این بناها از مهم ترین نواقص ایمنی محسوب می گردد. در حال حاضر در فرایند احداث سازه های ساختمانی تنها سازنده ، مهندس ناظر و پیمانکار متولی تأمین ایمنی سازه ها هستند.
در خاتمه شایان ذکر است مادامی که در اجراء فرایند احداث یک ساختمان کلیه عوامل مؤثر در تحقق اهداف قوانین اعم از مهندسی و کنترل ساختمان و... ملزم به تهیه و ارائه ی مستندات فنی نباشند، همه اقدامات و فعالیت های صورت گرفته فاقد مبانی قانونی و فنی بوده و قابلیت راستی آزمایی و کنترل را ندارد.
گروه مشاوران حقوقی مهاجرتی ثابت
لذا در زمان بروز مشکل در دوره ی بهره برداری تا پیش از صدور پایان کار بهره برداری هیچ گونه مستند قانونی محکم و مستدل برای دفاع از عملکرد سازنده و سایر افراد ... در این ماجرا وجود نخواهد داشت. چرا که تنها پس از صدور پایان کار بهره برداری است که می توان بطور قطع یقین ادعا کرد که ساختمان یا آپارتمان قابلیت تحویل داشته و آماده بهره برداری است. بنابراین علاوه بر آن کل پروژه ساختمانی باید شرایط فیزیکی لازم برای بهره برداری را داشته باشد، با منع قانونی نیز مواجه نباشد .
لذا همانطور که تعیین اجل برای تنظیم سند به معنی آن است که مقدمات این تکلیف قانونی و قراردادی که اخذ صورت مجلس تفکیکی است قبل از موعد مقرر و حضور طرفین در محضر اسناد رسمی صورت پذیرفته است. تحویل واحد مورد معامله نیز مؤید اخذ پایان کار ساختمانی پیش از تحویل و تحول واحد می باشد . در غیر اینصورت شرایط تحویل فراهم نخواهد بود.
