مسئله مالیات بر مسکن چند سالی است که با وسواس بیشتری از طرف دولت پیگیری می‌شود. به طور کلی دلایل بسیاری برای الزام به پرداخت مالیات وجود دارد و همان‌طور که می‌دانید برای مشاغل و اصناف مختلف، مالیات خاصی تعریف شده است. اما مالیات بر مسکن چه ماهیتی دارد؟ پرداخت مالیات بر مسکن چه تاثیری بر بازار مسکن دارد؟ طبق قانون چند نوع مالیات بر مسکن تعریف شده است؟ با توجه به وجود متقاضیان بسیار در بازار مسکن و نرخ معاملات انجام شده این حوزه توجه به موارد قانونی صنعت مسکن تاثیر مستقیمی بر موفقیت شما در زمینه سرمایه‌گذاری در بازار مسکن دارد. به طور کلی عوامل بسیاری در این حوزه تاثیر گذارند، عواملی مانند ساختار جمعیتی، سیاست‌های اقتصادی کشور و دولت، قیمتگذاری نهادهای حوزه مسکن، قوانین مالیاتی تصویب شده، قوانین حوزه املاک و شهرسازی و سیاست‌های کلان اقتصادی، معادلات بازار مسکن را دستخوش تغییر می‌کنند. در این مقاله قصد داریم یکی از مهمترین این موارد یعنی مبحث مالیات بر مسکن را مورد بررسی قرار دهیم. اگر در خصوص انواع مالیات بر مسکن، مبلغ، شرایط و نحوه پرداخت آن سوال دارید، این مقاله را تا پایان مطالعه نمایید. اما پیش از این بهتر است به این پرسش پاسخ دهیم که چرا باید مالیات پرداخت کنیم و پول حاصل از مالیات در چه حوزه‌ای هزینه می‌شود؟
پرداخت مالیات اساساً یک وظیفه اجتماعی است. امروزه اغلب کشورهای جهان به دلایل مختلفی از شهروندان خود مالیات دریافت می‌کنند. مالیاتی که ماهیتی سازنده دارد و بودجه به دست آمده از این طریق عموما صرف پیشرفت و توسعه کشور می‌شود. اما ممکن است بپرسید چرا باید مالیات پرداخت کنیم؟ در قبال پرداخت مالیات چه امکانات و تسهیلاتی دریافت می‌کنیم؟ و پرداخت مالیات چه مزایایی دارد؟ در این قسمت به پرسش اول پاسخ خواهیم داد.
هدف مالیات‌ها کمک به تامین بودجه دولت بدون ایجاد تورم است. مالیات‌ها توسط دولت برای اهداف مختلفی استفاده می‌شود که برخی از آنها به صورت زیر قابل بررسی است:
* تامین مالی زیرساخت‌های عمومی
* پروژه‌های عمرانی و رفاهی
* هزینه‌های دفاعی
* هزینه‌های تحقیق علمی
* بیمه عمومی
* حقوق کارمندان دولت
* عملیات دولت
* حمل و نقل عمومی
* ارائه حقوق و مزایای بیکاری
* تامین تسهیلات برای طرح‌های بازنشستگی
* اجرای قانون
* سلامت عمومی
* آموزش عمومی
* ارائه‌ی خدمات عمومی مانند آب، انرژی و سیستم‌های مدیریت پسماند
مالیات بر طیف وسیعی از درآمدهای ناشی از حقوق، سود کسب و کار، اجاره ملک و غیره تعلق می‌گیرد. همچنین مالیات بر ثروت، مالیات فروش، مالیات بر دارایی، مالیات بر حقوق و دستمزد، مالیات بر ارزش افزوده و مالیات خدمات از جمله مالیات‌هایی هستند که توسط دولت تعیین شده‌اند.
مانند هر صنف دیگری، در حوزه مسکن نیز انواع مختلفی از مالیات تعریف شده است. به طور کلی مالیات به دو دسته مالیات مستقیم و غیر مستقیم تقسیم می‌شود. یکی از انواع 5گانه مالیات مستقیم، مالیات بر درآمد املاک و مستغلات است. طبق قانون مالیات کشور به طور کلی 5 نوع مالیات بر مسکن تعیین شده است. این موارد شامل مالیات بر اجاره املاک مسکونی، مالیات بر فروش ملک، مالیات نقل و انتقال املاک و مالیات بر املاک خالی از سکنه و مالیات ساخت و ساز است. در ادامه هر یک از این موارد را به صورت دقیق معرفی می‌کنیم.
مالیات اجاره مسکن یا به عبارت دقیق‌تر مالیات بر درآمد اجاره مسکن، مالیاتی است که دولت از موجر دریافت می‌نماید. در واقع فرد اجاره دهنده ملک در قبال درآمدی که از اجاره مسکن خود کسب می‌کند، موظف به پرداخت مالیات به دولت است که به این نوع مالیات، مالیات اجاره مسکن یا مالیات بر درآمد اجاره مسکن گفته می‌شود. اما مالیت اجاره مسکن چگونه محاسبه می‌شود؟
طبق ماده 53 قانون مالیات‌های مستقیم، مالیات اجاره مسکن به صورت زیر تعیین می‌شود. در این مورد 25 درصد کل درآمد ملک مورد اجاره بابت هزینه‌ها و استهلاک کسر می‌گردد و سپس مالیات به 75 درصد باقی مانده تعلق می‌گیرد. نرخ این مالیات برای اشخاص حقیقی به صورت زیر است:
1 . برای درآمد سالیانه 50 میلیون و کمتر، درصد مالیات 15 درصد است.
2 . مالیات سالیانه برای درآمد 50 تا 100 میلیون، 20 درصد خواهد بود.
3 . مالیات اجاره مسکن برای درآمدهای بالای 100 میلیون 25 درصد تعیین شده است.
مالیات بر اجاره مسکن نیز دو نوع مختلف دارد. مالیات اجاره دست اول و دست دوم، اما منظور از این اصطلاحات چیست؟ منظور از مالیات دست اول همان مالیات معمول بر اجاره مسکن است که توسط اشخاص حقیقی و حقوقی که به عنوان موجر در قرارداد ذکر شده‌اند، پرداخت می شود. مالیات اجاره دست دوم؛ اما زمانی تعیین می‌شود که شما ملک خود را به کسی اجاره می‌دهید و آن شخص برای آن مدت مشخص مالک آن تعیین می‌شود. اگر این فرد مسکن را به فرد دیگر اجاره بدهد، مشمول مالیات اجاره دست دوم خواهد شد.
حتما این اواخر اخبار زیادی پیرامون پرداخت مالیات خانه‌های خالی شنیده‌اید. مالیات بر خانه‌های خالی به عنوان یکی از انواع مالیات بر مسکن است. طبق قانون تمامی خانه‌ها و واحدهای مسکونی در شهرهایی با جمعیت بیش از 100 هزار نفر از سال دوم به بعد مشمول مالیات بر خانه‌های خالی خواهد شد. این مقدار در سال دوم، سوم و چهارم به بعد، به ترتیب معادل نصف مالیات بر اجاره، مالیات بر اجاره و 1.5 برابر مالیات بر اجاره تعیین شده است.
سومین مورد از انواع مالیات بر مسکن، مالیات بر فروش ملک است. این نوع مالیات با توجه به ارزش معاملاتی ملک مورد نظر تعیین می‌شود و طبق قانون مبلغ مالیات بر فروش ملک برابر با 5 درصد ارزش معاملاتی است. این هزینه باید توسط فروشنده و در زمان فروش و بنام زدن پرداخت شود. کلیه هزینه‌های مساحت زمین، مساحت بنا، سال ساخت، نوع اسکلت‌بندی، تأسیسات و تجهیزات استفاده شده کاربری و نوع مالکیت شامل این مالیات می‌شوند.
اگر در حوزه ساخت و ساز یا به اصطلاح بسازوبفروش فعالیت دارید، این بخش مقاله را حتما مطالعه نمایید. مالیات ساخت و ساز نیز جزء مالیات‌های مستقیم محسوب می‌شود و طبق قانون تمام پروژه‌های ساختمانی مشمول 15 تا 25 درصد مالیات ساخت می‌شوند. مالیات ساخت و ساز به کلیه درآمد ناشی از ساخت و ساز منهای قیمت زمین و هزینه ساخت و ساز تعلق می‌گیرد. سود خالص به دست آمده از ساخت و ساز مشمول مالیات است و این مالیات برای آپارتمان‌ها و مجتمع‌های مسکونی باید پس از فروش اولین واحد مسکونی پرداخت شود.
آخرین مورد از انواع مالیات بر مسکن، مالیات نقل و انتقالات املاک است. بر اساس ماده 59 قانون مالیات، مالکان یا صاحبان حق باید در هنگام نقل و انتقال قطعی ملک خود به خریدار، مالیات نقل و انتقالات ملک را نیز پرداخت نمایند. این مالیات مبلغی جدا از هزینه انتقال سند ملک است و نرخ آن 5درصد ارزش مورد معامله است.
