منظور از تغییر کاربری ملک، تغییر نوع استفاده از ملک است. به عنوان مثال حتما شما هم با مهدکودک‌ها یا آموزشگاه‌هایی رو به رو شده‌اید که در یک ملک مسکونی تاسیس شده‌اند. به طور کلی بر حسب نیاز ممکن است گاهی بخواهیم از یک خانه به عنوان یک محیط تجاری و اداری استفاده کنیم. در چنین شرایطی چه کار باید کرد؟ قانون کشور در خصوص تغییر کاربری ملک مسکونی چه می‌گوید؟ نهاد مسئول این موضوع کدام ارگان است؟ بیایید کمی برگردیم به عقب و کلی‌تر به موضوع نگاه کنیم، امروز تبدیل بخش یا تمامی خانه و یا واحد مسکونی به محیط تجاری، بسیار رایج شده است. در این روش می‌توانید ملک خود را به یک واحد تجاری یا اداری تبدیل کرده و از آن درآمدزایی کنید. اما شرایط، قوانین و مراحل انجام تغییر کاربری ملک مسکونی را می‌دانید؟ در این مقاله قصد داریم اطلاعاتی دقیق در این خصوص در اختیار شما قرار دهیم. موضوعی که توجه بیشتر به آن از ایجاد ضرر و زیان برای شما جلوگیری می‌کند. به همین دلیل اگر قصد تغییر کاربری ملک مسکونی خود را دارید تا پایان مقاله همراه ما باشید.
در قوانین مدیریت شهری هر ملک یا ساختمان کاربری مشخصی دارد. کاربری ملک از زمان طراحی آن تعیین شده و شما موظف خواهید بود که در تمامی اخذ مجوزات و ساخت به آن پایبند باشید. همان‌طور که می‌دانید یک ساختمان می‌تواند کاربردها یا کاربری‌های متفاوتی داشته باشد. در زیر برخی از مهم‌ترین کاربردهای مورد نظر برای برنامه‌ریزی شهری آورده شده است:
1 . ملک با کاربرد صنعتی
2 . ملک با کاربرد مسکونی
3 . ملک با کاربری تجاری
4 . کاربری کشاورزی
5 . کاربری خدماتی
6 . کاربری معدن
7 . کاربری ورزشی
8 . کاربری پارکینگ
9 . کاربری حمل و نقل
10. فضای سبز
رشد جمعیت و محدودیت‌های توسعه شهری در کشورهای مختلف موجب کمبود زمین می‌شود و در چنین شرایطی تغییر کاربری یکی از راهکارهایی است که دولت در اختیار شهروندان قرار می‌دهد. در حقیقت دولت برای برطرف کردن برخی نیازهای شهر و شهروندان امکان تغییر کاربری زمین را در اختیار متقاضیان قرار می‌دهد. تغییر کاربری زمین شامل مراحلی است که طبق آن مالک زمین قادر خواهد بود هدف ایجاد ملک خود را به موردی جدید تغییر دهد.
به اطراف خود نگاه کنید؛ حتما شما هم با ساختمان‌هایی مواجه خواهید شد که زمانی کاربری متفاوتی داشته و فرایند تغییر کاربری برای آن اتفاق افتاده است. در این میان موارد مختلفی در این حوزه قابل بررسی است. تغییر کاربری زمین از کشاورزی به مسکونی و تغییر کاربری مسکونی به تجاری دو مورد از رایج‌ترین مواردی است که در این مورد قابل بررسی است. لازم به ذکر است تغییر کاربری ملک با توجه به نوع ملک، مراحل و روش‌های متفاوتی دارد. در این مقاله به طور خاص مهم‌ترین مراحل مورد نیاز برای تغییر کاربری ملک مسکونی را مورد بررسی قرار می‌دهیم.
برای تغییر کاربری ملک مسکونی به تجاری دو راه قانونی در پیشروی شما است:
1- از طریق تخریب و نوسازی کامل ملک
2- تغییر کاربری از طریق مراجعه به مراجع قانونی و تغییر کاربری در سند
در روش دوم که بدون نیاز به بازسازی ملک است، کاربری خانه در سند تغییر می‌کند.
اما مراحل تغییر کاربری ملک مسکونی از طریق نوسازی به چه شکل است؟ به طور کلی 5 گام زیر مهم‌ترین مراحل فرایند تغییر کاربری خانه هستند:
1 . ثبت تقاضای تغییر کاربری ملک در دفاتر خدمات نوسازی
2 . بازرسی از محل و امکان انجام نوسازی و تغییر کاربری
3 . صدور نقشه جدید برای کاربری جدید ملک
4 . تهیه نقشه و مجوزهای قانونی لازم
5 . نوسازی ملک
برای تغییر کاربری ملک مسکونی ارائه برخی مدارک الزامی است. در این خصوص به موارد زیر توجه داشته باشید:
* مدارک شناسایی مالک یا مالکین
* مدارک شناسایی نماینده قانونی مالک به همراه وکالت‌نامه (در صورت نبود مدارک مالکین)
* سند تسویه حساب عوارض شهرداری
* سند تسویه حساب مالیات
* مشخصات کامل ملک مثل آدرس و کد پستی
* اصل سند ملک
* نقشه تغییر کاربری
* مجوزهای قانونی تغییر کاربری از ارگان‌های ذی‌صلاح
طبق قوانین شهرداری برای ساخت هر ملکی ابتدا مجوزی (پروانه ساخت) صادر می‌شود که کاربری ملک به طور دقیق در آن مشخص شده است. در این میان اصلی به عنوان عدم تغییر کاربری ملک نیز وجود دارد. اما این اصل چیست و چه هدفی دارد؟ به طور کلی اصل عدم تغییر کاربری ملک به امکان استفاده از ملک مسکونی برای کاربری تجاری، بدون نیاز به تغییر کاربری اشاره دارد. در واقع طبق این اصل مواردی به عنوان استثنا در قانون پیش‌بینی شده است که امکان بهره‌وری غیرمسکونی از ملک مسکونی را برای مالک فراهم می‌کند.
طبق تبصره بند 24 ماده 55 قوانین شهرداری، ماده 2 حمایت از مشاغل خانگی و ماده 3 آیین‌نامه محل تأسیس دفاتر مطبوعات این استثناها عبارت‌اند از:
* دفتر ازدواج و طلاق
* دفتر مطبوعات
* مشاغل خانگی
* پیشخوان دولت
* آموزشگاه‌ها
* مطب پزشکان
* دفتر اسناد رسمی
* دفتر وکالت
شاید مهم‌ترین سوال این روزهای کشور، سوالات مربوط به بحث اقتصادی و هزینه‌ها باشد. در حوزه تغییر کاربری نیز یکی سوالات مهم که اغلب از کارشناسان ما پرسیده می‌شود، مقدار هزینه تغییر کاربری ملک مسکونی است. در این خصوص بهتر است بدانید که هر ساله از سوی شهرداری‌ها، نرخ پایه‌ای برای تغییر کاربری ملک تعیین، تصویب و ابلاغ می‌شود. این ارقام در شهرهای مختلف متفاوت است، اما به طور کلی هزینههای تغییر کاربری را نمی‌توان به صورت دقیق مشخص کرد. لازم به ذکر است در تغییر کاربری مسکن به تجاری علاوه بر هزینههای مرسوم تخریب و نوسازی بنا، شما با توجه به موقعیت خانه، متراژ و عواملی از این دست، ملزم به پرداخت هزینههای عوارض و مالیات نیز خواهید بود.
1 . محدودیت تغییرکاربری یک ملک چقدر است؟
بگذارید سوال بالا را این‌طور مطرح کنیم؛ برای یک ملک چند بار مجوز صادر می‌شود؟ در پاسخ باید بگوییم طبق قانون هر ملک قبل از ساخت یک مجوز قانونی (پروانه ساخت) ساخت دریافت می‌کند که در آن نوع کاربری ملک به صورت دقیق ذکر می‌شود. همچنین شما قادر خواهید بود یکبار نیز خانه خود را با تغییر کاربری به ملک تجاری تبدیل کنید.
2 . مجازات تغییر کاربری ملک به صورت غیر قانونی چیست؟
بهتر است دقت داشته باشید که هرگونه تغییر کاربری بدون مجوز، تخلف تلقی شده و با متخلف به شدت برخورد خواهد شد. قوانین این حوزه سختگیرانه است و در برخی موارد مالک یا مستأجری که مرتکب تخلف شده‌است به پرداخت جریمه نقدی و از 6 تا 24 ماه حبس محکوم خواهد شد. لذا بهتر است در این مورد با کارشناسان و متخصصین مجرب و با تجربه مشورت نمایید.
3 . در چه مواردی تغییر کاربری ممکن نیست؟
به طور کلی طبق قوانین امکان تغییر کاربری انواع ملک بدون طی کردن موارد مسکونی غیر قابل امکان است.
