این روزها بازار مسکن در تب‌وتاب افزایش قیمت‌ها است و روند تغییرات قیمت ملک تنها مسیر صعودی را طی می‌کند. اما به طور کلی چه عواملی در تعیین قیمت زمین تاثیرگذار است؟ فرمول تعیین قیمت ملک به چه پارامترهایی وابسته است؟ در این مقاله قصد داریم به طور کامل این پارامترها را معرفی و تاثیر هریک را تحلیل کنیم. سرمایه گذاری در بازار مسکن یکی از راه‌های مطمئن سرمایهگذاری است که سرمایه گذاران بسیاری را به خود جلب کرده است. اما با توجه به تغییرات مداوم قیمت ملک در بازار فعلی و با در نظر گرفتن تورم و دیگر عوامل تاثیرگذار حاشیه‌ای بر قیمت مسکن، برای سرمایهگذاری موفق و بدون ضرر، نیاز به دانش و تجربه بالایی خواهید داشت. در واقع شما باید بتوانید در زمان مناسب، مکان مناسب و با در نظر گرفتن قیمت ملک، اقدام به خرید نمایید. به همین دلیل و بدون تردید دانستن پارامترهای تاثیرگذار بر قیمت ملک، به شما در معاملات ملکی کمک خواهد کرد. در ادامه مقاله علاوه بر بررسی این پارامترها، تحلیلی بر قیمت ملک نیز به شما ارائه خواهیم داد. با ما باشید.
با بررسی اخبار و اتفاقات پیرامون بازار مسکن متوجه خواهید شد که قیمت مسکن جز در برخی موارد استثنا که با رکود و ثبات قیمت‌ها همراه بوده است، همواره در حال رشد بوده است. در این رابطه بهتر است بگوییم؛ بازار دارایی خود به 5 بازار طلا، ارز، بورس، مسکن و خودرو، تقسیم می‌شود. به همین دلیل زمانی که شما بازار دارایی را بررسی می‌کنید، نمی‌توانید یکی از این بازارها را از بقیه جدا فرض کنید. این دقیقا به چه معناست؟ این موضوع به این مورد اشاره دارد که شما نمی‌توانید انتظار داشته باشید زمانی که بازار ارز یا طلا با رشد قیمت‌ها رو به رو است، بازار مسکن با ثبات قیمت‌ها یا رکود آن همراه باشد.
به همین دلیل توصیه می‌کنیم در بازار سرمایه به ویژه بازار مسکن به توصیه‌ها، اخبار و یا نظرات مقطعی چندان توجه نکنید. زیرا این بازارها با توصیه کنترل نخواهند شد و بلکه به اعتقاد اغلب اقتصاددانان و متخصصین این سیاست‌گذاری‌های خرد و کلان است که به طور موثر و ماندگار بر بازارهای سرمایه به ویژه بازار ملک تاثیر می‌گذارد. به همین دلیل اگر می‌خواهید در زمینه سرمایهگذاری در بازار مسکن موفق باشید، از متخصصین و کارشناسان با سابقه این بازار کمک بگیرید. گروه مشاوران سرمایهگذاری دتو خدمات ارزنده‌ای در این حوزه به شما ارائه می‌کند.
طبق آمار منتشر شده مرکز ملی آمار جمهوری اسلامی ایران، قیمت مسکن در خرداد ماه سال 1401 در مقایسه با سال گذشته 32 درصد افزایش داشته است. این رقم در مقایسه با ماه پیش سال جاری نیز 2.3 درصد افزایش یافته است. این افزایش قیمت با توجه به تورم 27.5 درصدی کشور در دوازده‌ماهه منتهی به خرداد ۱۴۰۱ قابل پیش‌بینی بوده است. هر چند با توجه به شتاب 2.5 درصدی رشد قیمت مسکن در ماه گذشته نشان از افت 8 درصدی شتاب تورم ماهیانه مسکن دارد.
این قيمت بي‌ثبات مسكن هر روز با تغییرات بیشتری همراه مي‌شود و به همین دلیل بسیاری از مردم کشور اميدي به خانه‌دار شدن خود ندارند. این درحالی است که با رعایت و نظارت دولت، این سرگردانی بازار مسکن به پایان خواهد رسید و یا حداقل بهبود خواهد یافت. اما مهم‌ترین پارامترهای تاثیرگذار بر تعیین قیمت ملک کدام‌اند؟ در ادامه مقاله به بررسی پاسخ این سوال خواهیم پرداخت.
به طور کلی و از نگاه استاندارد آنچه در تعیین قیمت ملک موثر است به دو بخش عرصه ملک و اعیانی ملک تقسیم می‌شود. این دو بخش به ترتیب به ارزش زمین و موارد احداث شده در آن اشاره دارد. مهم‌ترین عامل در تعیین قیمت ملک ارزش زمین آن است. در واقع زمین مرغوب، موقعیت زمین و مواردی از این دست موجب ایجاد ارزش افزوده زیادی برای ملک خواهد شد. اما مهم‌ترین پارامترهای تاثیرگذار در قیمت‌‌گذاری عرصه زمین کدام‌اند؟ به موارد زیر دقت کنید:
* مکان ملک
* ابعاد و اندازه ملک
* مناسب بودن جانمایی، موقعیت ملک نسبت به معابر
* نوع کاربری ملک (مسکونی، اداری، تجاری یا زراعی)
* احراز مالکیت
* نوع مالکیت
* عرض‌گذر ورودی اصلی ملک
* امکان تغییر کاربری ملک توسط مراجع ذی‌صلاح
* گذرهای مجاور ملک و راه‌های دسترسی (چند بر بودن ملک).
* وضعیت در مسیر بودن یا نبودن طرح‌های عمرانی در سنوات آتی (میزان عقب‌نشینی و اصلاحی احتمالی)
* تعداد طبقات قابل ساخت
* وضعیت جانمایی عرصه نسبت به محدوده شهر
علاوه بر پارامترهای عرصه که به ارزش زمین مرتبط است، برخی دیگر از پارامترها با توجه به ارزش افزوده ملک یا همان ساختمان ملک تعیین کننده است. موارد زیر مهم‌ترین عواملی هستند که به تعیین ارزش بنای ملک کمک می‌کنند:
* هزینه‌های شهرداری
* هزینه احداث بنا
* کیفیت مصالح به کار برده شده
* پیمانکار پروژه
* تجهیزات مورد استفاده
* امکانات رفاهی
* سال ساخت
اما علاوه بر موارد نام برده شده در قسمت قبل برخی نکات و عوامل غیر مرتبط نیز در تعیین قیمت مسکن تاثیرگذارند. این عوامل به بازار و شرایط سیاسی و اقتصادی کشور مرتبط هستند و ارتباطی با کلیات ملک ندارند. در ادامه برخی از مهم‌ترین این موارد را به شما معرفی می‌کنیم:
1 . میزان عرضه و تقاضای ملک در موقعیت مورد نظر
2 . هزینه‌های ساخت که با توجه به تغییرات لحظه‌ای به سختی قابل کنترل است
3 . سیاست‌های خارجی
4 . سطح نقدینگی مردم
5 . تاثیر بازارهای سرمایه دیگر نظیر بازار ارز بر قیمت مسکن
6 . مالیات بر حوزه املاک
7 . میزان سود بانکی
8 . قیمت نفت به عنوان عنصر اصلی تعیین بودجه دولت
9 . تورم
10. عدم نظارت و تخلف نهادهای مرتبط
