در پایان سال 1400 بود که عده‌ای پیش بینی می‌کردند که قیمت مسکن در سال 1401 روندی کاهشی داشته باشد. پیش بینی که با توجه به اوضاع رکود قیمت مسکن در ماه‌های آخر سال 1400 منطقی و قابل وقوع به نظر می‌رسید. اما با شروع اولین سال از قرن جدید، هیچ خبری از کاهش قیمت مسکن نبود و برعکس قیمت خانه روندی صعودی به خود گرفت. حال سوال اصلی این است که چرا قیمت خانه پایین نمی‌آید؟ چه عواملی بر این موضوع تاثیرگذارند؟ در این مقاله از سری مقالات قصد داریم پاسخی دقیق به این سوالات بدهیم. بی شک دانستن پاسخ این سوالات شما را در تصمیم گیری درست یاری خواهد کرد. علاوه بر این با بررسی روند رشد قیمت‌ها در دهه 90 بازار مسکن را با هم تحلیل می‌کنیم. با تحلیل بازار مسکن ایران و دلایل سیر صعودی قیمت‌ها همراه ما باشید. اگر قصد خرید خانه دارید و یا برای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن آماده می‌شوید، این مقاله را از دست ندهید.
بررسی نمودار 10 سال گذشته قیمت مسکن در کشور نشان می‌دهد در دهه گذشته با رشد افسار گسیخته قیمت مسکن رو به رو بوده‌ایم. موضوعی که بسیار از مردم کشور را با مشکل خرید، رهن و اجاره ملک مواجه کرده است. به طوری که نابسامانی قیمت‌ها در بازار رهن و اجاره یکی از مشکلات جدی مردم در سال‌های اخیر است. در همین راستا و طبق گفته‌ی محمدحسن آصفری به عنوان نایب رئیس کمیسیون امور داخلی کشور: «بازار مسکن رها شده است و علاوه بر بی‌تدبیری‌هایی که در گذشته وجود داشته است، امروز نیز برنامه‌ریزی جدی در این حوزه دیده نمی‌شود». بیایید کمی دقیق‌تر به قیمت خانه در کشور در دهه 90 نگاه کنیم.
طبق گزارش مرکز آمار ایران در خصوص تغییرات قیمت و اجاره مسکن در استان‌های کشور، تنها در سال‌های 90 تا 99 قیمت مسکن به طور میانگین 10 برابر افزایش داشته است. به عنوان مثال طبق این آمار در سال 1390 قیمت هر متر مربع مسکن در استان‌های کشور به طور میانگین 755 هزار تومان بود، رقمی که در سال 1390 به 7 میلیون و 700 هزار تومان افزایش یافت و این مصداقی است بر رشد 10 برابری قیمت که به دلایل مختلفی رخ داده است.
لازم به ذکر است که استان تهران در میان همه استان‌‌‌ها رکورد بیشترین میزان تورم قیمت مسکن در 10 سال گذشته را به خود اختصاص داده است. به‌طوری‌که متوسط قیمت خانه در استان تهران بین سا‌ل‌ها 1390 تا 1399، 12 برابر افزایش داشته است. بر این اساس قیمت مسکن در سال 1390 در استان تهران 1 میلیون و 600 تومان ثبت شده است؛ درحالی که این رقم در سال 99 به بیش از 19 میلیون و 200 هزار تومان رسید. اما این آمار در سایر شهرهای کشور به چه صورت است؟
طبق آمار مرکز ملی آمار، میزان رشد قیمت‌ها در 4 استان بزرگ و مهم دیگر کشور به صورت زیر است:
1 . اصفهان 7.7 برابر – سال 90 مبلغ 852 هزار تومان و سال 99 رقم 6 میلیون 600 هزار تومان
2 . البرز 9.2 برابر – سال 90 مبلغ 734 هزار تومان و سال 99 مبلغ 6.800.000 تومان
3 . فارس 11.1 برابر – سال 90 مبلغ 430 هزار تومان و سال 99 رقم 4.800 هزار تومان
4 . خراسان رضوی 8 برابر – سال 90 مبلغ 620 هزار تومان و سال 99 رقم 5 میلیون تومان
متاسفانه این گرانی تنها به مسکن و خانه محدود نشده و زمین و اجاره‌ها نیز به شدت افزایش قیمت داشته‌اند. در ادامه به بررسی این موضوع پرداخته‌ایم، همراه ما باشید.
لازم به ذکر است که مانند قیمت خانه، قیمت زمین نیز در دهه 90 با گرانی شدیدی رو به رو شد. در این مدت میانگین قیمت زمین در استان‌های کشور 15 برابر شد. این موضوع با توجه به عدم افزایش درآمد‌ها، قدرت خرید مردم را به شدت کاهش داده است. بر اساس آمار منتشر شده متوسط قیمت هر مترمربع زمین مسکونی در کشور که در ابتدای دهه 90 برابر 500 هزار تومان بوده است که این رقم در سال 99 به 7 میلیون و 600 هزار تومان افزایش یافته است.
طبق بررسی‌های انجام شده در متوسط اجاره‌بهای یک مترمربع واحد مسکونی در تهران در اردیبهشت 1401 معادل 126 هزار و 900 تومان برآورد شده است. این در حالی است که در سال گذشته هر متر مربع خانه در تهران با رقم 84 هزار و 800 معامله شده است. جالب است بدانید این رقم در دهه 90 به صورت زیر بوده است:
1 . در سال 1399 - 62 هزار و 900 تومان
2 . سال 1398 - 47 هزار و 500 تومان
3 . سال 97 - 36 هزار و 450 تومان
4 . سال 96 معادل 28 هزار و 210 تومان
5 . سال 95 معادل 23 هزار و 420 تومان
6 . سال 94 معادل 22 هزار و 900 تومان
7 . سال 93 معادل 20 هزار و 860 تومان
8 . سال 92 معادل 18 هزار و 590 تومان
9 . سال 91 معادل 15 هزار و 470 تومان
10. سال 90 معادل 12 هزار و 950 تومان
بر خلاف پیش‌بینی‌های انجام شده در ابتدای سال جاری، قیمت مسکن، راکد شد اما ارزان نشد. در حقیقت در پیش‌بینی‌ها نشان می‌داد که در سال 1401 روند کاهش قیمت انتهای سال 1400 ادامه پیدا کند و شاهد رکود و کاهش قیمت مسکن باشیم، اتفاقی که به هیچ وجه عملی نشد و در سال جاری نیز بازار مسکن با رشد قیمت مواجه شده است.
به طور کلی رونق یا رکود بازار مسکن به عوامل بسیاری وابسته است. به همین دلیل برای حضور موفق در این بازار و جلوگیری از وقوع ضرر و زیان رعایت پارامترها و نکات بسیاری دارید. رعایت و توجه به عوامل تاثیرگذار بر بازار مسکن می‌تواند تاثیر مستقیمی بر ارزش افزوده ملک شما داشته باشد.
طبق بررسی جامعه شناسان و اقتصاددانان در حال حاضر 10 نیروی داخلی و خارجی بر قیمت‌گذاری و نوسانات قیمت مسکن تاثیرگذار هستند. واضح است که توجه به این 10 مورد و تلاش برای مدیریت آن‌ها بازار مسکن را از تورم خارج می‌کند. گفتنی است که بهبود هر یک از موارد به تنهایی جلوی افزایش قیمت‌های مسکن را خواهند گرفت.
این 10 نیروی تاثیرگذار به صورت زیر است:
1 . نقدینگی
2 . انتظارات تورمی
3 . تورم عمومی
4 . رکود عرضه خانه
5 . بورس تهران
6 . بازار ارز
7 . هزینه ساخت
8 . ریسک غیراقتصادی
9 . تخلفات مشاورین املاک
10. عدم وجود نظارت استاندارد
