چون ظاهرا جناب عبدالملکی خیلی محکم از ایده شون دفاع میکنند و چه بسا در انتخابات هم تکرار بشود، پس: (گیومه ها نقل قول دقیق نیست)
1- این ایده کل نظام شهرسازی ایران را به لرزه میاندازد!
2- ایده نگاه محدود اقتصادی دارد بدون توجه به تبعات اجتماعی تاریخی.
3- ساده سازی: "زمین آزاد شه ساخت و ساز میشه" الزاما چنین اتفاقی نمی افتد، بلکه خریداری و احتکار میشود. دلالان از همون لحظه اول وارد میشوند. و صبور هم هستند. بسیاری از زمین ها برای رزرو کنار گذاشته میشوند.
4- میفرمایند: "نظام عرضه و تقاضا دلالی رو از بین میبره". درسته اما بازار زمین بدلیل عدم جابجایی زمین مثل سایر بازار ها نیست. مرغوبیت تقریبا از بین نمیره. زمین های مرغوب (شمال، نزدیک شهر،...) همیشه ارزشمندتر خواهند ماند. دلال ها و سرمایه دار ها خوب میدانند. ضمنا تقاضای ویلاسازی اصلا کم نیست.
5- بزرگترین خطای طرح: "ساخت و ساز خوبه" نه قربان هر ساخت و سازی خوب نیست ولو چند شغل هم بیاورد. اجازه ساخت بدون برنامه به تمام زمین های کشاورزی سراسر ایران ملغمه ای از بناسازی نامتوازن و بدون زیرساخت ایجاد میکند که تا دهه ها گریبان جامعه رو میگیرد.
هر بنایی که ساخته میشود ادعای نیاز گاز و برق و انرژی و جاده و امنیت و مسجد و مدرسه و بازار و ... دارد. مسکن مهر که بنده مدافع ایده اش هستم "در بخشی" دچار همین آفت بود. نه احمدی نژادش توانست تامین کند و نه این دولت. بگذریم که مسکن مهر متمرکز هست نه مثل پراکندگی زمین های کشاورزی کل ایران!
این ایجاد شغل نیست، ایجاد هزینه و بار وحشتناک مدیریتی است. این رشد نیست سرطان است.6- این طرح خصوصا زمین های کنار شهر را حراج میکند. گرچه آنها به زیرساخت کمتری نیاز دارند اما ساخت و ساز حتی در مجاورت شهر ها هم خوب نیست!
سالها زمان برد تا موفق شویم مرز های شهر تهران را تثبیت کنیم و بقبولانیم رشد بی ضابطه خطاست. این طرح کل مرزهای شهری را به خطر میندازد! حاشیه های جدید در سراسر ایران میسازد و یک موج مهاجرتی تازه بنا میکند. چه بسا در کنار طرح ایالتی ولایتی قبل از انقلاب.
7- "هرگونه" ساخت و ساز حتی درون بافت شهری به برنامه نیاز دارد. فاجعه تهران را ببینید. افتضاح مشهد را ببینید. تازه اینها متولی داشته اند، چه برسد به هر که هر چه خواست هر جا بسازد! کمی از ماشین اقتصاد و عمران پیاده شوید و ببینید مجتمع هایی که ساخته اید چه جرم هایی ایجاد کرده اند. هر ساخت و سازی مفید نیست.
8- بزرگترین ابهام: "منابع موجود فقط اجازه ساخت 1 درصد زمین ها را میدهد". فرض میکنم درست باشد که البته این طرح موجب تقاضای شدید نقدینگی و احتمالا رشد آن خواهد بود. ولی سوال اصلی اینجاست در چه زمانی؟! اگر قاعدتا دایمی باشد، پس به تدریج یک درصد، یک درصد زمین های کشاورزی را می بلعد!
بعد از 20 سال احتمالا رقم قابل توجهی از زمین های پراکنده خرد شده، مرزهای شهری به هم ریخته، فشار زیرساختی دولتی، مهاجران و حاشیه نشینان جدید خواهیم داشت که البته با طرح ادامه خواهد یافت. اما به نظر بنده این طرح اصلا امکان اجرای دایمی ندارد. با هرج و مرجی که میسازد نهایتا 8 سالی عمر کند. در این صورت دلالان و سرمایه گذاران که هجومی بی سابقه برای خرید زمینهای مرغوب کردند تا سالها بدون ساخت وساز فقط انباشت میکنند. بعد از پایان طرح زمین ها جهش های خیره کننده ای خواهند گرفت. اگر هم طرح تمام نشود چیزی از مرغوبیت زمین کم نمیشود. یعنی هم اجرایش هم توقفش زیانبار است.
9- ممکن است بگویند با قوانین مالیاتی و ضد احتکار بازار را کنترل میکنیم. باید گفت اگر مردید همین الان اجرایشان کنید! به جای حراج زدن به زمین های کشاورزی پراکنده، زمین های داخل شهر را با قوانین کنترل و آزاد کنید. آن همه مصیبت و تبعات هم ندارد. اما واقعیت این است که یک تصویب مالیات خانه های خالی سالها طول کشید و هنوز اجرا نشده! دولت هم رفت.
10- "فقط 1% زمین ها تغییر میکنند". درست تر این است که بگوییم درمرحله اول یک درصد از مرغوب ترین زمین ها تغییر میکنند. توزیع زمین ها یکسان نیست. شمال به مقدار قابل توجهی نابود می شود. شاید 30 40 %.
11- "مردم خودشون مدیریت میکنند". اما در عمل بخش ابتدایی مهم این مردم کسی نیستند جز دلالان و سرمایه داران. آنها هستند که زمینهای مرغوب را میخرند. چون توزیع خریداران یکسان نیست. درواقع یک خروجی اصلی مرحله اول این طرح توزیع زمین های مسکونی مرغوب به سرمایه داران است.
12- "اگر برنج کاری شمال آسیب دید جای دیگر میکاریم با روش های بهتر". یعنی واقعا باید شمال را ناقص کنیم و برویم جای دیگر از صفر بسازیم؟! اگر روش های بهتر قابل پذیرش است چرا الان اجرا نمیکنیم؟! اگر برنج کاری انحصار شمال است راهش این است که شمال را پاک کنیم یا انحصار را؟
13- "کشاورز هم پول میگیرد و خرج بهره وری کشاورزی میکند". واقعا چرا این قدر مثبت فکر میکنیم؟! کشاورزی که زمینش را فروخته دیگر کشاورز نیست. حتی اگر بخشی اش را هم بفروشد باز گزینه مهاجرت قوی شده است. خصوصا که با چنین طرح ضد برنامه ای انبوهی از حاشیه در کنار شهر ها ساخته ایم.
14- "همه زمین ها مسکونی نمیشود، به کارگاه های صنعتی تبدیل میشود" قطعا اغلب زمین های همسایه شهر و تفریحی مسکونی یا ویلایی میشوند.
15- "الان کشاورز اجازه ساخت یک بنا برا خودش کنار زمینش را ندارد" خب برای حل این مساله بگذاریم کل زمین تبدیل به ویلا و خانه و مجتمع شود؟!!
16- "شغل های ایجاد شده پایدار نیست، بعدش به بازار خارجی همسایه خدمات بدهیم". حقیقتا تعجب آور است. مگر انبوه مسکن مهر ساخته نشد؟ پس چرا بعدش سراغ بازار خارجی نرفتیم؟ الان هم توان بخش ساختمانی در حد صادرات هست قربان، امکانش نیست. بجای اینها ورود به بازار افغانستان و سوریه و عراق را تسهیل کنید.
17- "انبوه مسکن ساخته میشه و قیمت پایین میاد". نفس ساخت که مفید نیست. مسکن خوب و هدفمند باید ساخت. این طرح ویلای تفریحی هم نشود با چنین پراکندگی و بی نظمی به خانه سازی درستی نمی رسد. به جایش بروید قانون زمین شهری را احیا و به روز رسانی کنید که آثار منفیش به مراتب کمتر است و تاثیرش حتما بیشتر.
پ.ن: به اندازه جناب عبدالملکی اقتصاددان نیستم و نقد اقتصادی را دیگران باید بدهند. اما کاش به جای این طرح ها روی سوددهی و ارزشمندی کشاورزی کار کنند نه اینکه راه فروش زمین را باز کنند. طرحی بدهید که مردم بروند زمین بخرند کشاورزی کنند نه برعکس.
ایشان باید توجه کنند سالهاست نگاه های عمرانی و اقتصادی آسیب های جدی اجتماعی وارد کرده است. این طرح ها حتما باید با نظر متخصصین شهری و علوم انسانی تهیه شوند. حداقل دراین برهه نزدیک انتخابات کمی محتاط تر باشید، ممکن است بپسندند و رای بگیرند و واویلا!
در توییتر: https://twitter.com/salmaneshoon/status/1376621860201332739
