به طور کلی قرارداد پیمانکاری، قراردادی است که به موجب آن کارفرما انجام عملی با شرایط معین و در برابر وجه معین در مدت مشخص را به شخص حقیقی یا حقوقی به نام پیمانکار (مقاطعه کار) واگذار می کند؛ موضوع قرارداد پیمانکاری می تواند ساخت ساختمان، حمل و نقل یا تهیه و تدارک کالا باشد.
برای تنظیم یک قرارداد پیمانکاری باید ابتدا طرفین قرارداد به طور دقیق تعیین شده و رابطه آنها با یکدیگر نیز کاملا تبیین شود. قدم بعدی تبیین ماهیت خدمت موضوع قرارداد است. یعنی در قرارداد باید به تفصیل شرح داده شود که کارفرما از پیمانکار چه توقعاتی دارد و می‌خواهد پیمانکار چه خدماتی را به او ارائه دهد.
در این مرحله از قرارداد بدون در نظر گرفتن ضمانت اجراهای موثر مثل جبران خسارت نمی‌توان کنترل لازم بر پیمانکار برای پیشبرد کار را تامین کرد.
در برخی موارد، قرارداد عدم افشا اطلاعات و یا همان محرمانگی نیز به قرارداد پیمانکاری ضمیمه می‌شود و به عنوان مثال کارفرما نوآوری‌ها و اطلاعاتی که تا قبل از سپردن کار به پیمانکار کسب نموده را دقیق بیان می کند تا در آینده پیمانکار بر اساس قرارداد عدم افشا ضمیمه شده الزام به حفظ این اطلاعات و حفظ حقوق مالکانه معنوی کارفرما را رعایت نماید. شرایط پرداخت و شرایط خاتمه قرارداد نیز در انتهای قرارداد تشریح می‌شود.
شرایط عمومی و اختصاصی پیمان
هر موقع صحبت از قراردادهای پیمانکاری می‌شود اصطلاح شرایط عمومی و شرایط اختصاصی پیمان نیز به گوش می‌خورد. شرایط عمومی پیمان آن دسته از تعهدات تبعی است که به طرفین قرارداد تحمیل می‌شود و حقوق و تکالیف طرفین را مشخص می‌کند.
وجه تمایز شرایط عمومی پیمان و شرایط اختصاصی پیمان در این است که شرایط عمومی پیمان شرایط عامی است که بر تمامی قراردادهای پیمانکاری حاکم می‌شود و غیرقابل‌تغییر و حتی غیر قابل اجتناب است. اما زمانی که از شرایط اختصاصی پیمان صحبت می‌شود منظور آن دسته از شرایطی است که طرفین قرارداد خودشان بر اساس شرایط ، اوضاع و احوال و ماهیت قرارداد، با یکدیگر توافق کرده‌اند و بر روابطشان حاکم می‌دانند.
نکته حائز اهمیت این است که شرایط اختصاصی پیمان هیچ‌گاه نمی‌‌تواند ناقض مفاد شرایط عمومی پیمان باشد.
انواع قرارداد پیمانکاری
قرارداد های پیمانکاری از نظر نحوه پرداخت به ۵ دسته تقسیم می شوند؛
قراردادهای عمرانی با روش پرداخت مقطوع (Lump Sum): در این روش پیمانکار متعهد می‌شود که پروژه را با مبلغی مشخص به پایان برساند و کارفرما نیز تنها در قبال پرداخت همان مبلغ مشخص به پیمانکار تعهد می دهد؛ پس اگر هزینه اجرای پروژه بیشتر از مبلغ مذکور شود پیمانکار متضرر شده چرا که هزینه مازاد قابل مطالبه نیست.
این روش در مواردی استفاده می‌شود که پیمانکار مطالعات بسیار دقیقی انجام داده و یا بر حسب تجربه از میزان هزینه‌ای که برای پروژه نیاز است اطمینان دارد، برای کارفرما نیز این روش بسیار سودمند است چرا که از بروز اختلافات در آینده و ریسک بالا و پایین شدن قیمت‌ها در حین اجرای پروژه در امان است.
البته ذکر این نکته ضروری است که پیمانکار در ذکر مبلغ مذکور قطعا سود خود را در نظر گرفته و این احتمال وجود دارد که زمانی که احساس کند هزینه‌هایش افزایش پیدا کرده و سود مورد نظرش کم شده، از کیفیت مصالح خود کم کرده و سعی کند با پایین آوردن هزینه های ساخت سود مورد نظر خود را کسب نماید که این مسئله قطعا به ضرر کارفرماست.
همچنین در این روش درخواست هرگونه تغییری با مقاومت پیمانکار روبرو می‌شود و در مواردی نیز به دلیل تغییر شرایط اقتصادی ادامه پروژه برای پیمانکار صرفه اقتصادی نداشته و در نتیجه ما با پروژه های نیمه تمام و رها شده مواجه می‌شویم.
قرارداد های پیمانکاری با روش فهرست بها یا واحد بها (Unit Rate): سالانه معاونت نظارت و راهبری ریاست جمهوری هزینه انجام هر فعالیت را منتشر می‌نماید که اصطلاحا به آن فهرست بها یا واحد بها می‌گویند. در این روش نیز پیمانکار و کارفرما با یکدیگر توافق می‌کنند که هزینه پروژه را بر اساس جمع مبالغ مذکور برای انجام فعالیت‌های تعیین شده محاسبه نمایند.
برای بکارگیری این روش نیاز است که پیمانکار اطلاعات دقیقی از حجم مصالح مورد نیاز و فعالیت‌های انجام شده را به کارفرما تسلیم کند تا بر اساس فهرست بها جمع مبالغ مذکور محاسبه شود.
در این روش مبلغ پرداخت شده بابت کارکرد از طرف کارفرما دقیقاً معادل حجم کار انجام شده می‌باشد و چنانچه نقشه‌های اجرایی کامل و دقیق باشد و حجم مصالح و فعالیتها نیز صحیح برآورد شده باشد هزینه‌های اجرا در ابتدا مشخص بوده و همچنین اگر تغییراتی مدنظر باشد و ضروری تشخیص داده شود با توجه به اینکه مبنای محاسبات فهرست بهاء می‌باشد طرفین نمی‌توانند ادعای خاصی نمایند و اختلافات کاهش می‌یابد.
البته که این روش نیز مانند روش های دیگر معایبی دارد از جمله اینکه اگر پروژه بیش از زمان پیش بینی شده در قرارداد به طول انجامد مبلغ پرداختی مشمول بخشنامه تعدیل شده (قیمت‌ها به روز رسانی می‌شود) و در نتیجه برآوردهای اولیه تغییر می‌کند، رسیدگی به صورت وضعیتها تخصصی و زمانبر می‌شود و در صورت ایجاد تغییر ، تعیین فصل و ردیف پرداختی کاری تخصصی و دشوار است.
قرارداد های عمرانی با روش پرداخت درصدی ( Cost Plus): در این روش کارفرما هزینه‌های انجام پروژه را به علاوه درصدی که در قرارداد توافق شده به عنوان سود و هزینه بالاسری به پیمانکار می‌پردازد.
این روش در مواردی که روند انجام پروژه و هزینه‌ها به طور دقیق مشخص نشده و ابهاماتی وجود دارد بسیار پر کاربرد است. این روش باعث کاهش اختلافات طرفین شده همچنین پیمانکار می‌تواند با خیال راحت پیمانکاران جز را انتخاب کرده و در سطح کیفیت بالا پروژه را اجرا نماید بدون اینکه نگران بازپرداخت هزینه‌های خود باشد.
اما از جمله معایب آن این است که کارفرما می‌بایست در ریز مسائل مالی ورود پیدا کرده و این مسئله باعث بروز اختلاف با پیمانکار خواهد شد، ریسک هزینه پروژه به صورت کامل به کارفرما منتقل می‌گردد، در خصوص برخی هزینه‌ها که می‌بایست بر عهده کارفرما یا پیمانکار باشد ، اختلافاتی ایجاد خواهد شد.
با توجه به دخالت‌های زیاد کارفرما ، قدرت تصمیم‌گیری از پیمانکار تا حدود زیادی سلب می شود و با توجه به اینکه حق الزحمه پیمانکار درصدی از هزینه‌های اجرا می‌باشد لذا پیمانکار انگیزه چندانی جهت کاهش هزینه ها نخواهد داشت.
قرارداد های عمرانی با روش پرداخت هزینه به علاوه حق الزحمه ثابت ( Cost Plus Fixed Fee): این روش تلفیقی از دو روش Lump Sum و Cost Plus است با این توضیح که در این روش کارفرما هزینه‌های انجام پروژه را به علاوه مبلغی ثابت تحت عنوان حق الزحمه به پیمانکار می‌پردازد.
ولی در این روش پیمانکار آزادی عمل بیشتری نسبت به روش Lump Sum داشته و چون هزینه‌ها بدون محدودیت بازپرداخت می‌شود نیازی به کاهش کیفیت و کمتر کردن هزینه‌ها نداشته و مزیت آن نسبت به روش Cost Plus نیز این است که حق الزحمه وی ثابت بوده و درصدی از هزینه ها به عنوان حق‌الزحمه وی محسوب نمی‌شود.
پس نیازی نیز به افزایش هزینه‌ها برای بالا بردن حق الزحمه خود نمی‌بیند. اما در این روش نیز مانند روش Cost Plus ریسک هزینه‌ای بصورت کامل به کارفرما منتقل می‌شود، اختلاف نظر در خصوص برخی هزینه‌ها که بر عهده کارفرما یا پیمانکار می‌باشد، بروز خواهد کرد و چنانچه پروژه به هر دلیلی به طول انجامد به ضرر و زیان پیمانکار خواهد بود چرا که حق الزحمه او مبلغی ثابت است.
قرارداد های پیمانکاری با روش بازپرداخت هزینه (Reimbursement): این روش که به نسبت سایر روش‌های ذکر شده در موارد نادر مورد استفاده قرار می‌گیرد بدین شرح بوده که در آن صرفا هزینه‌های انجام شده بازپرداخت شده و هیچ سود و حق الزحمه ای به پیمانکار تعلق نمی‌گیرد.
اصولا این روش در مواردی کاربرد دارد که پیمانکار تحت عنوان موسسه خیریه به انجام فعالیت می‌پردازد و یا اینکه پیمانکار بسیار تازه کار بوده و می‌خواهد صرفا پروژه ای را به دست آورد و از طریق انجام چندین پروژه بدون سود چهره ای شناخته شده در فعالیت‌های عمرانی برای خود فراهم نماید. تقسیم بندی قراردادهای عمرانی بر اساس روش پرداخت در مطلب فوق تبیین گردیده و بررسی سایر تقسیم بندی‌ها در مطالب بعدی انجام خواهد شد.
