آقای رضایی یک خانه کلنگی قدیمی در محلهای خوب دارد. سازندهای به او پیشنهاد میدهد: «شما زمین را بدهید، من یک آپارتمان ۵ طبقه میسازم و واحدها را ۵۰-۵۰ تقسیم میکنیم.» اما آیا این معامله واقعا عادلانه است؟ اگر ارزش زمین آقای رضایی ۱۰ میلیارد تومان و هزینه ساخت ۸ میلیارد تومان باشد، آیا تقسیم ۵۰-۵۰ منصفانه است؟ محاسبه دقیق سود مشارکت در ساخت بسیار پیچیدهتر از یک تقسیم ساده است. این محاسبه درست، تفاوت بین یک معامله عالی و یک ضرر بزرگ را مشخص میکند. در این مطلب، میخواهیم به زبان ساده بررسی کنیم که این سود چیست، چطور محاسبه میشود و چگونه میتوانیم به یک قرارداد عادلانه برسیم. با ما همراه باشید!
در سادهترین حالت، سود مشارکت در ساخت یعنی آن منفعتی که در نهایت نصیب صاحب زمین (مالک) و سازنده میشود. فرض کنید شما صاحب زمین هستید و مهندس قرار است برای شما یک ساختمان بسازد. شما «آورده» خود را وسط میگذارید (زمین) و سازنده هم «آورده» خود را میآورد (هزینههای ساخت، مجوزها و تخصص). وقتی ساختمان تمام شد و فروخته شد (یا تقسیم شد)، سودی به دست میآید. سود مشارکت، یعنی همان مبلغی که پس از کسر تمام هزینهها از ارزش نهایی ساختمان باقی میماند. این سود باید بر اساس توافقی که از روز اول کردهاید، بین شما تقسیم شود.
اما محاسبه این سود چطور انجام میشود؟ اینطور نیست که فقط هزینههای ساخت را از قیمت فروش کم کنیم. ما دو «آورده» اصلی داریم:
ارزش زمین مالک
هزینههای ساخت سازنده.
مثلا اگر زمین شما ۲۰ میلیارد تومان ارزش داشته باشد و هزینههای ساخت (شامل همه چیز از جواز تا مصالح) هم ۲۰ میلیارد تومان شود، آوردهها برابر است. در این حالت، تقسیم ۵۰-۵۰ منطقی به نظر میرسد. اما اگر زمین ۲۰ میلیارد و هزینه ساخت ۱۰ میلیارد باشد چطور؟ اینجا دیگر تقسیم ۵۰-۵۰ عادلانه نیست. در واقع، سهم هر طرف به نسبت آوردهاش محاسبه میشود که به آن «قدرالسهم» میگویند!
برای اینکه بفهمیم چطور باید این سود را تقسیم کنیم، روشهای مختلفی وجود دارد. انتخاب روش مناسب بستگی به توافق شما و سازنده دارد. آیا میخواهید ریسک بازار (گرانی یا ارزانی آینده) را با هم شریک شوید یا ترجیح میدهید از همان اول، یک سهم مشخص داشته باشید؟ هر روشی مزایا و معایب خودش را دارد. درک این روشها به شما کمک میکند تا بهترین تصمیم را برای محاسبه سود مشارکت در ساخت خود بگیرید. بیایید نگاهی به متداولترین روشها در لیست زیر بیندازیم:
محاسبه بر اساس درصدی از ارزش نهایی (چه فروش برود چه تقسیم شود)
مزایا: شفاف و ساده
معایب: به ریسک بازار و نوسانات قیمت وابسته است.
مثال: (۶۰٪ مالک و ۴۰٪ سازنده)
هزینه ثابت (پیمانکاری)
تعیین یک مبلغ مشخص بهعنوان دستمزد سازنده (مالک سود را برمیدارد)
مزایا: عدم وابستگی به فروش نهایی برای سازنده
معایب: ریسک افزایش هزینهها معمولا با مالک است.
هزینه + سود
پرداخت تمام هزینههای ساخت به سازنده بهاضافه درصدی مشخص بهعنوان سود
مزایا: انعطافپذیر و منصفانهتر برای سازنده
معایب: محاسبه دقیق هزینهها و نظارت بر آن پیچیده است.
همانطور که در جدول دیدید، روش «درصدی» یا «قدرالسهم» رایجترین شکل محاسبه سود مشارکت در ساخت است. در این روش، ارزش زمین شما (مثلا ۲۰ میلیارد) و کل هزینههای ساخت (مثلا ۱۵ میلیارد) برآورد میشود. کل ارزش پروژه ۳۵ میلیارد است. سهم شما (۲۰ از ۳۵) میشود حدود ۵۷٪ و سهم سازنده (۱۵ از ۳۵) حدود ۴۳٪ خواهد بود. این درصدها مبنای تقسیم واحدها یا سود نهایی فروش میشوند. اما روش «هزینه + سود» هم کاربرد دارد، چون سازنده مطمئن است که هزینههایش پوشش داده میشود و سود مشخصی هم دریافت میکند، هرچند نظارت بر فاکتورها در این روش حیاتی است.
درصد سود مشارکت در ساخت همیشه یک عدد ثابت نیست. اینکه در نهایت سهم شما ۵۰٪ باشد یا ۶۰٪، به عوامل زیادی بستگی دارد. این عوامل مثل وزنههایی هستند که کفه ترازو را به نفع مالک یا سازنده سنگینتر میکنند. اگر زمین شما در بهترین نقطه شهر باشد، طبیعی است که سهم بیشتری بخواهید. اگر سازنده قرار است از متریال فوقالعاده لوکس استفاده کند، هزینههایش بالا میرود و سهم او بیشتر میشود. در ادامه به مهمترین عوامل تاثیرگذار نگاهی میاندازیم.
ارزش روز زمین (آورده مالک)
هزینههای ساخت (آورده سازنده)
موقعیت مکانی ملک
نوع متریال و کیفیت ساخت
شهرت و اعتبار سازنده
شرایط بازار مسکن
مدتزمان تکمیل پروژه
این موارد بهشدت روی مذاکرات سود مشارکت در ساخت تاثیر دارند. گاهی اوقات ارزش زمین آنقدر بالاست که سازنده علاوه بر سهم خود، در ابتدای کار مبلغی را بهعنوان «بلاعوض» به مالک پرداخت میکند تا تعادل آوردهها برقرار شود. همچنین، اگر سازنده متعهد شود پروژه را ۱۸ماهه تحویل دهد، با سازندهای که ۲۴ماهه تحویل میدهد، شرایط متفاوتی خواهد داشت. بنابراین، مذاکره بر سر این سود، گفتوگویی پیچیده بر سر همین جزئیات است!
قرارداد مشارکت در ساخت، یک قرارداد ساده اجاره نیست؛ بلکه یک سند مالی و فنی بسیار پیچیده است. فکر میکنید خودتان میتوانید تمام جنبههای فنی و حقوقی آن را پوشش دهید؟ یک کلمه اشتباه در قرارداد میتواند میلیونها تومان به شما ضرر بزند. مشاور حقوقی ملک کسی است که زبان این قراردادها را میفهمد. او مطمئن میشود که تعهدات سازنده شفاف است، ضمانتهای اجرایی کافی در قرارداد وجود دارد (مثل چک و سفته) و سود مشارکت در ساخت شما بهدرستی محافظت میشود.
حضور وکیل یا مشاور حقوقی فقط برای روز مبادا نیست؛ بلکه برای پیشگیری از "روز مبادا" است. مثلا اگر پروژه به دلیل مشکلات شهرداری متوقف شود، چه کسی مسئول ضرر و زیان شماست؟ اگر سازنده در میانه کار ورشکست شود، تکلیف ملک شما چیست؟ اگر کیفیت ساخت با آنچه توافق شده بود متفاوت باشد، چه ضمانتی دارید؟ مشاور حقوقی تمام این سناریوهای "اگر" را پیشبینی میکند و برای آن راهحل قانونی در قرارداد میگذارد. هزینهکردن برای وکیل در ابتدای کار، در واقع بیمهکردن کل سرمایه و سود شما در برابر ریسکهای آینده است!
یک قرارداد خوب، قراردادی است که در آن همه چیز شفاف باشد و جایی برای تفسیر شخصی باقی نگذارد. قرارداد عادلانه یعنی قراردادی که منافع هر دو طرف (مالک و سازنده) را در نظر بگیرد و ریسکها را بهدرستی تقسیم کند. برای رسیدن به این نقطه، باید مطمئن شوید که تمام جزئیات کلیدی مکتوب شدهاند. سود مشارکت در ساخت شما زمانی تضمین میشود که قرارداد شما محکم باشد. اما چه نکاتی هرگز نباید هنگام تدوین قرارداد مشارکت در ساخت فراموش شوند؟
مشخصات دقیق طرفین: هویت کامل مالک و سازنده
مشخصات دقیق ملک: پلاک ثبتی، آدرس و وضعیت سند
آوردههای طرفین: ارزش دقیق زمین (با نظر کارشناس) و برآورد دقیق هزینههای ساخت
قدرالسهم: درصد دقیق سود مشارکت در ساخت برای هر طرف
جدول زمانبندی دقیق: از گرفتن جواز تا تحویل نهایی (با جریمه تاخیر)
لیست متریال: نوع کابینت، شیرآلات، کاشی و... با ذکر برند
ضمانتهای اجرایی: چک، سفته یا ضمانتنامه بانکی برای حسن انجام کار
شرایط فسخ و داوری: اگر مشکلی پیش آمد، چگونه حل میشود؟
مهمترین بخش قرارداد، بخشهای «لیست متریال» و «جدول زمانبندی» هستند. نباید بگویید «کابینت درجه یک میخواهم»؛ بلکه بگویید «میخواهم از کابینت MDF برند X با یراقآلات Y استفاده کنید». هرچه جزئیات بیشتر باشد، جای بحث کمتری در آینده وجود دارد. همچنین، تعیین «داور مرضیالطرفین» (کسی که هر دو قبولش دارید) میتواند از کشیدهشدن کار به دادگاههای طولانی جلوگیری کند و به حفظ منافع شما در یک فرایند سریعتر کمک کند!
سازنده برای ساختن یک ساختمان ۱۰ واحدی، به نقدینگی هنگفتی نیاز دارد. همیشه اینطور نیست که سازنده تمام این پول را در حساب بانکی خود داشته باشد. یکی از راههای هوشمندانه برای تامین مالی، «پیشفروش» است. یعنی سازنده (با اجازه مالک) تعدادی از واحدهایی که هنوز ساخته نشدهاند را روی کاغذ میفروشد. این کار باعث تزریق پول نقد به پروژه میشود و چرخ ساختوساز را سریعتر میچرخاند. این نقدینگی به سازنده کمک میکند تا مصالح را بهموقع بخرد و اسیر تورم نشود. این موضوع مستقیما بر سود مشارکت در ساخت نهایی تاثیر مثبت میگذارد.
اما پیشفروش یک شمشیر دو لبه است. اگرچه به تامین مالی کمک میکند، اما نیازمند مدیریت دقیق است. در قرارداد مشارکت باید دقیقا مشخص شود که آیا سازنده حق پیشفروش دارد یا خیر؟ اگر دارد، کدام واحدها را میتواند پیش فروش کند (از سهم خودش یا سهم مالک)؟ در چه مرحلهای از پیشرفت فیزیکی اجازه دارد برای پیش فروش اقدام کند (مثلا بعد از اتمام سقف پنجم)؟ پیش فروش آپارتمان بدون اجازه مالک میتواند کلاهبرداری محسوب شود. تنظیم دقیق این بند در قرارداد، هم به پیشرفت پروژه کمک میکند و هم از حقوق مالک و سود او محافظت خواهد کرد!
بازار مسکن نوسانات زیادی دارد و شما نمیتوانید بدون توجه به آنها، وارد این بازار شوید و سرمایه خود را به خطر بیندازید. فرض کنید شما امروز بر اساس قیمتهای فعلی، سود مشارکت در ساخت را محاسبه میکنید. اما پروژه شما دو سال طول میکشد. اگر در این دو سال، بازار وارد رکود عمیقی شود، قیمتهای فروش نهایی بسیار کمتر از انتظار خواهد بود. این یعنی سودی که روی کاغذ محاسبه کرده بودید، در عمل محقق نمیشود. سازندههای باتجربه این ریسک را میبینند و امکان دارد در دوران رکود، سهم کمتری به مالک پیشنهاد دهند.
برعکس این حالت هم صادق است. اگر بازار در دوران رونق شدید (تورم) باشد، هزینههای ساخت (مثل آهن و سیمان) بهشدت بالا میرود. سازنده میداند که باید پول بیشتری خرج کند، اما از طرف دیگر، قیمت فروش نهایی هم بالاتر خواهد رفت. درک این نوسانات حیاتی است. قرارداد شما باید تا حدی انعطافپذیر باشد (مثلا با تعریف تعدیل قیمتها) تا در برابر این مشکلات دوام بیاورد. نادیدهگرفتن رفتار بازار در آینده، به معنای سپردن محاسبه سودتان به شانس و اقبال است که یک اشتباه مرگبار در ساختوساز به شمار میرود.
جمعبندی: نکات کلیدی در تعیین سود مشارکت در ساخت
محاسبه سود مشارکت در ساخت یک فرایند تخصصی است. این کار نیازمند ارزیابی دقیق آوردهها (ارزش زمین و هزینه ساخت)، انتخاب روش محاسبه درست و پیشبینی ریسکهای بازار است. مهمترین اصل هنگام شروع پروژههای مشارکت در ساخت، شفافیت کامل در تنظیم یک قرارداد مکتوب و دقیق است. هرگز به توافقهای شفاهی اکتفا نکنید. در این مسیر، استفاده از مشاوران حقوقی برای تنظیم قرارداد و ارزیابی دقیق ملک و شرایط بازار، میتواند تضمین کند که شما به یک توافق عادلانه و سودآور دست پیدا میکنید. برای این منظور میتوانید از راهنماییهای متخصصین حرفهای وبسایت «املاکداران» کمک بگیرید!
