آیا تا به حال به این فکر کردهاید که چگونه میتوان یک ملک کلنگی و قدیمی را بدون داشتن سرمایه کلان، به یک ساختمان نوساز و پرسود تبدیل کرد؟ تصور کنید خانهای پدری که سالهاست فرسوده شده، با یک تصمیم درست و شراکت هوشمندانه، به چندین آپارتمان مدرن تبدیل شود و ارزش دارایی شما را چند برابر کند. این جادوی «مشارکت در ساخت» است؛ مسیری جذاب برای تولید ثروت که البته پر از پیچواخمهای حقوقی و فنی است. ما در این راهنمای مشارکت در ساخت، قصد داریم صفر تا صد این فرایند، از تعاریف اولیه و تنظیم قرارداد اصولی گرفته تا مراحل اجرا، شناخت ریسکها و فوتوفنهای موفقیت را برای مالکان و سازندگان بررسی کنیم. اگر میخواهید بیگدار به آب نزنید و بهترین تصمیم را برای آینده ملک خود بگیرید، تا انتهای این مقاله با ما همراه باشید!
مشارکت در ساخت، قراردادی دوطرفه و نوعی سرمایهگذاری مشترک است که منافع مالک و سازنده را همزمان تامین میکند. در این فرایند، مالک زمین خود را به عنوان آورده و سازنده سرمایه و تخصص فنی خود را ارائه میدهد تا بدون نیاز به فروش ملک، سازههای قدیمی نوسازی شوند و هر دو طرف به سود برسند. این روش برای مالکانی که بودجه یا دانش فنی ساخت را ندارند بهترین راهکار است، چرا که سازنده تمام مسئولیتهای اجرایی را بر عهده میگیرد. در نهایت، حاصل این همکاری تقسیم واحدهای نوساز است که ضمن سودآوری برای طرفین، به پویایی اقتصاد مسکن و گردش سرمایههای راکد کمک شایانی میکند!
این نوع قرارداد بیشتر برای مالکانی مناسب است که ملکی با متراژ مناسب یا موقعیت مکانی عالی دارند اما ساختمان آن قدیمی شده است. در اکثر مواقع، این افراد تمایلی به فروش زمین خود ندارند و میخواهند ارزش داراییشان را حفظ کنند. همچنین، کسانی که دانش فنی یا حوصله درگیری با شهرداری و کارگران را ندارند، مخاطب اصلی این طرح هستند. با مطالعه راهنمای مشارکت در ساخت متوجه میشوید که این روش برای ورثهای که ملکی مشترک دارند نیز بسیار کارآمد است. آنها میتوانند به جای فروش ارزان ملک پدری، آن را تبدیل به چندین آپارتمان نوساز کنند و سهم خود را بردارند.
از طرف دیگر، این مشارکت برای سازندگانی که نقدینگی دارند اما نمیخواهند بخش زیادی از سرمایه خود را صرف خرید زمین کنند، بسیار جذاب است. سازندگان حرفهای و شرکتهای ساختمانی معتبر همواره به دنبال زمینهای مرغوب برای اجرای پروژههای خود هستند. البته ملکی برای مشارکت مناسب است که توجیه اقتصادی داشته باشد و دستور نقشه مناسبی از شهرداری بگیرد. اگر ملک شما مشکل سند یا انحصار وراثت نداشته باشد، گزینهای طلایی محسوب میشود!
ورود به پروسه ساختوساز نیازمند یک نقشهراه دقیق و حسابشده است تا در میانه راه دچار سردرگمی نشوید. ما در این بخش از راهنمای مشارکت در ساخت، مراحل اجرایی را قدم به قدم بررسی میکنیم تا دیدگاه روشنی نسبت به آینده پروژه خود داشته باشید!
اولین قدم در این مسیر، بررسی وضعیت ملک از نظر فنی و حقوقی است. مالک باید مطمئن شود که زمین او قابلیت ساخت چند طبقه را دارد و در طرحهای شهرداری قرار نگرفته است. قیمتگذاری واقعی ملک در این مرحله بسیار حیاتی است زیرا مبنای تعیین سهمالشرکه قرار میگیرد. همچنین باید بررسی شود که آیا ساختوساز در آن منطقه سودآور است یا خیر. بدون یک ارزیابی دقیق، ورود به مذاکره با سازنده اشتباه است و احتمال دارد مالک ضرر کند.
پیدا کردن شریک مطمئن، مهمترین بخش این پازل است که آینده سرمایه شما را رقم میزند. مالک باید سوابق کاری، نمونه پروژههای قبلی و توانایی مالی سازنده را به دقت بررسی کند. صحبت با مالکان پروژههای قبلی سازنده میتواند اطلاعات ارزشمندی به شما بدهد. هرگز نباید صرفا به وعدههای شفاهی یا ظاهر آراسته فرد اعتماد کرد.
پس از توافقات اولیه، نوبت به مکتوب کردن تعهدات در قالب یک قرارداد رسمی میرسد. این قرارداد باید در دفاتر اسناد رسمی یا بنگاههای معتبر و با حضور وکیل تنظیم شود. تمام جزئیات شامل سهم طرفین، لیست متریال، زمانبندی و تضامین باید در آن ذکر شود. هر گونه ابهام در این مرحله میتواند منجر به دعواهای حقوقی در آینده شود. دقت در نگارش بندهای قرارداد، تضمینکننده آرامش شما در طول پروژه خواهد بود و جلوی سوءتفاهمها را میگیرد!
پس از امضای قرارداد، سازنده باید برای دریافت پروانه تخریب و نوسازی به شهرداری مراجعه کند. این پروسه شامل پرداخت عوارض، تایید نقشههای معماری و محاسبات سازه است. زمانبر بودن این مرحله امری طبیعی است اما پیگیری مستمر سازنده میتواند آن را تسریع کند. تا زمانی که پروانه ساخت صادر نشود، هیچ عملیات فیزیکی نباید در ملک انجام شود. مالک باید در این مرحله وکالت کاری محدود به سازنده بدهد تا امور اداری پیش برود!
با صدور جواز، عملیات تخریب ساختمان قدیمی و گودبرداری آغاز میشود و پروژه رسما کلید میخورد. سازنده موظف است طبق برنامه زمانبندی و با رعایت اصول ایمنی و استانداردها کار را پیش ببرد. در این مرحله، استفاده از مصالح توافق شده در قرارداد باید به دقت کنترل شود. حضور مهندس ناظر و بازدیدهای دورهای مالک نیز میتواند کیفیت ساخت را تضمین کند. این طولانیترین بخش کار است که نیازمند مدیریت قوی هزینه و زمان است!
پس از اتمام عملیات ساختمانی و دریافت گواهی پایان کار، نوبت به تقسیمنامه میرسد. واحدها بر اساس توافق اولیه و درصدهای تعیین شده بین مالک و سازنده تقسیم میشوند. سپس مراحل اداری برای صدور صورتمجلس تفکیکی و سند تکبرگ برای هر آپارتمان انجام میشود. این مرحله شیرینترین بخش کار است و در آن نتیجه صبر و اعتماد طرفین به بار مینشیند.
برای اینکه در این مسیر پر تلاطم موفق شوید، نیاز به رعایت نکاتی دارید که حاصل تجربه متخصصان است. این نکات شاید ساده به نظر برسند اما رعایت نکردن آنها میتواند پشیمانی به بار آورد. یک راهنمای مشارکت در ساخت کاربردی، نکات طلایی برای موفقیت در این حوزه را به شما میآموزد:
مشورت با وکیل متخصص امور ملکی
دریافت بلاعوض متناسب با ارزش ملک
تعیین دقیق جریمه دیرکرد روزانه
بررسی توانایی مالی سازنده قبل از امضا
عدم اعتماد بیجا به آشنایان و بستگان
بازدید از پروژههای تمام شده سازنده
رسمی کردن تمام توافقات شفاهی
مشارکت در ساخت، فرآیندی پیچیده اما بسیار سودآور است که به آگاهی، برنامهریزی دقیق و یک قرارداد اصولی نیاز دارد. تصمیمگیریهای عجولانه و بدون تحقیق میتواند منجر به اختلافات جدی و بلوکه شدن سرمایه شما شود. همانطور که در این راهنمای مشارکت در ساخت خواندید، انتخاب شریک درست و توجه به جزئیات حقوقی، کلید اصلی موفقیت شماست. این مقاله میتواند به عنوان یک مرجع مطمئن برای تصمیمگیریهای شما عمل کند اما اگر همچنان سوالاتی در ذهن دارید یا نیاز به مشاوره تخصصی برای ملک خود دارید، از پلتفرم املاکداران یک منبع جامع برای امور حقوقی و مالی املاک است کمک بگیرید. مشاورین مجرب املاکداران آمادهاند تا با دانش روز، شما را در مسیر مشارکت در ساخت در اصفهان یاری کنند!
۱. درصد عرف مشارکت در ساخت چقدر است؟
این درصد بر اساس قیمت زمین و هزینه ساخت تعیین میشود و اغلب به صورت ۶۰ به ۴۰ به نفع مالک است.
۲. آیا سازنده حق پیشفروش واحدها را دارد؟
سازنده تنها در صورتی حق پیشفروش سهم خود را دارد که مالک در قرارداد کتبا این اجازه را به او داده باشد.
۳. مبلغ بلاعوض چگونه محاسبه میشود؟
مبلغ بلاعوض مابهالتفاوت ارزش زمین مالک و هزینه ساخت سازنده است که باید در ابتدای کار محاسبه و پرداخت شود.
۴. اگر سازنده در ساخت سازه تاخیر داشت، چه کنیم؟
باید طبق قرارداد درخواست جریمه دیرکرد روزانه کنید و در صورت ادامه تاخیر، از حق فسخ قرارداد استفاده کنید.
