مسکن بخریم یا نخریم؟!

مدیریت درآمد، نقدینگی، دارایی، و ثروت یکی از مهمترین مهارت های زندگی در دنیای امروز است. لیکن این مهارت در سرفصل های آموزش عمومی قرار ندارد و افراد برای کسب این مهارت ها به حال خود رها شده اند. بسیاری از این مهارت بی بهره مانده اند و این کمبود از طرفی موجب بروز مشکلات جدی در زندگی شخصی آنان شده و از سوی دیگر فرصتی برای سوء استفاده های سیاسی از این قربانیان فراهم می کند.

هر شخصی پیش از هر چیزی باید یک منبع درآمد اولیه داشته باشد که می تواند به شکل کسب و کار شخصی یا در غیر اینصورت به صورت درآمد کارگری یا کارمندی باشد. در گذشته بیشتر انسان های «آزاد» (یعنی آنهایی که برده یا رعیت وابسته به زمین نبودند) کسب و کار خودشان را می چرخاندند. در دنیای امروز فضای کسب و کار به اندازه ای پیچیده شده که اکثر افراد قادر به مدیریت کسب و کار خود نیستند و لذا از طریق کارگری یا کارمندی برای دیگران کسب درآمد می کنند.

از نظر مدیریت درآمد و نقدینگی و دارایی تفاوتی نمی کند منبع درآمد از محل کسب و کار شخصی باشد یا کارگری و کارمندی. چون همه نهایتا باید از فرمول های یکسانی استفاده کنند. برای ساده شدن مطلب یک کارمند با حقوق ثابت ماهانه را در نظر می گیریم.

این کارمند مبلغ مشخصی درآمد ماهانه دارد. این مبلغ می تواند ماهانه 10 میلیون، یا 100 میلیون، یا 1 میلیارد، یا بیشتر باشد.

جناب کارمند بلافاصله خود را مواجه با اساسی ترین مساله اقتصاد می یابد: تخصیص بهینه منابع محدود به نیازهای نامحدود.

هیچ تفاوتی نمی کند که جناب کارمند ماهانه 10 میلیون تومان درآمد داشته باشد یا 1 میلیارد تومان یا 10 میلیارد تومان یا بیشتر. در هر صورت منابع درآمد ماهانه وی محدود به همان عدد است، در حالی که نیازهای بالقوه نامحدود بوده و می تواند هر عددی را شامل شود.

کارمند باید از میان نیازهای خود دست به انتخاب بزند، چون مصرف کردن منابع برای دسترسی به برخی نیازهای محدود به معنای محروم شدن از بی نهایت نیازهای دیگر خواهد بود. چه گدای زیر پل کریم خان، و چه ایلان ماسک، هر دو ناچارند برخی خواسته های خود را به قیمت چشم پوشی از بقیه خواسته های خود محقق نمایند.

اینجاست که «تخصیص بهینه» معنا پیدا می کند.

قاعده کلی به اینصورت است که آن تخصیصی بهینه است که شرایط زیر را داشته باشد:

1- خللی در استمرار کسب درآمد اصلی ایجاد ننماید. در مورد گدای زیر پل کریم خان استمرار کسب درآمد اصلی یعنی زنده ماندن و ادامه دادن شغل شریف گدایی. لذا قاعدتا گدای زیر پل کریم خان درآمد خود را صرف خرید مواد خوراکی با کمترین قیمت و بیشترین میزان کالری خواهد کرد. اما برای ایلان ماسک استمرار کسب درآمد یعنی ورشکست نشدن کسب و کارهای کنونی. لذا ایلان ماسک نمی تواند کل درآمد خود را صرف پروژه های بلند مدت یا با ریسک بالا نماید طوری که برای پرداخت دستمزد کارمندان یا هزینه های کسب و کارهای فعلی خود هیچ درآمدی باقی نماند.

2- بیشترین فایده را با کمترین هزینه فراهم نماید. یعنی به عنوان مثال از بین کالاها یا خدمات مشابه موجود در بازار، خرید آن کالا یا خدماتی که قیمت کمتری داشته باشد بهینه تر است. یا از بین دو سرمایه گذاری که میزان مشابهی منابع نیاز دارند، آن سرمایه گذاری که سود بیشتری را در مدت کوتاه تری ایجاد کند بهینه تر است.

3- ریسک و عدم قطعیت موجود در آن حداقل باشد. مثلا وقتی یک بسته سبزی خوردن می خرید ممکن است قسمت های زیرین آن گندیده و غیر قابل خوردن باشد. با مشاهده تاریخ تولید و انقضاء، برند، یا خرید سبزی به صورت غیر بسته بندی طوری که کاملا قابل مشاهده باشد، می توان ریسک و عدم قطعیت را به میزان بسیار زیادی کاهش داد. یا وقتی در حوزه ای که هیچ دانشی از آن ندارید سرمایه گذاری می کنید احتمال بسیار بالایی وجود دارد که سرمایه شما به باد فنا برود. لیکن با مطالعه و تحقیق و افزایش دانش خود در آن حوزه بخصوص و مشاوره با متخصصین و افراد با تجربه می توانید ریسک و عدم قطعیت را کاهش دهید.

با توجه به این موارد، جناب کارمند منابع خود را به صورت زیر تخصیص می دهد:

1- اولین و پر اولویت ترین بخش از نیازها بخش نیازهای معیشتی و پایه خواهد بود. مانند خوراک و پوشاک و مسکن. توجه کنید که در این مرحله صحبت از خوراک خاویار و البسه فاخر و مسکن لاکچری نمی کنیم.

2- مرحله دوم بخشی از درآمد معمولا تبدیل به پس انداز نقدی می شود تا در صورت اضطرار قابل دسترس باشد. این پس انداز در مقدار خرد می تواند به صورت پول نقد یا موجودی حساب بانکی باشد و در مقادیر بیشتر می تواند به صورت ذخیره طلا یا فلزات گرانبها باشد که قابلیت نقد شوندگی فوری دارند.

3- در مرحله سوم جناب کارمند بخشی از درآمد خود را مصروف ارتقای مهارت ها و افزایش بهره وری کاری خود و بروز باقی ماندن می کند. در غیر اینصورت پس از مدتی ممکن است استمرار درآمد وی به خطر بیافتد. مثلا گدا ممکن است متوجه شود مردم دیگر به گدای کثیف و بو گندویی که کنار خیابان خوابیده پول نمی دهند و لازم است کارهایی از قبیل نمایش های ژانگولر، تردستی، نوازندگی، یا خوانندگی برای جلب توجه دیگران یاد بگیرد. ایلان ماسک هم متوجه می شود خودروهای برقی تسلا با قیمت تمام شده بالای 100 هزار دلار قادر به رقابت با محصولات مشابه چینی با قیمت زیر 20 هزار دلار نیستند. لذا برای ارتقای خط تولید خود و افزایش بهره وری و کاهش هزینه ساخت خودروی تسلا هزینه می کند تا بتواند در بازار باقی بماند.

4- در مرحله چهارم بخشی از درآمد می تواند صرف توسعه و افزایش درآمد شود. مثلا گدای زیر پل کریم خان ممکن است چند کودک کار را استخدام کند تا در نقاط دیگری مشغول گدایی شوند و برای او درآمد ایجاد کنند. یا ایلان ماسک بخشی از درآمد خود را صرف تاسیس شرکت استارلینک و راه اندازی یک کسب و کار جدید می نماید.

5- در مرحله پنجم به جایی می رسیم که همه موارد قبلی محقق شده ولی همچنان مقداری منابع تخصیص نیافته باقی مانده. یعنی فردی که شکمش سیر شده، به میزان معقول پس انداز نقد با قابل نقد شوندگی سریع دارد، مهارت های خود را بروز نگه داشته، و امکان گسترش کسب و کار خود را هم بیش از این ندارد. چنین شخصی مازاد درآمد خود را به دارایی های دیگری تبدیل می کند که با نگاه بلند مدت نگهداری می شوند.

دارایی های بلند مدت عمدتا به دو صورت است:

1- بورس و اوراق بهادار

2- ملک

مدیریت هر دو دارایی نیازمند مهارت های خاص خود است. اما مدیریت دارایی های از نوع بورس و اوراق بهادار ماهیت تخصصی تری داشته و شخص باید دایما در حال ارزیابی سبد دارایی های خود از این جنس باشد. در حالی که ملک ماهیت ساده تری داشته و اگر چه همچنان حساب و کتاب های خود را دارد، ولی نگهداری ملک مانند دارایی های بورسی در نوسان دایمی نیست.

اگر ملک به قیمت خریداری شود و در مکان مناسبی باشد، در بلند مدت احتمال ضرر یا کاهش ارزش آن بسیار پایین است.

مضافا اینکه برخلاف دارایی های بورسی که صرفا جنبه مالی دارد، دارایی های ملکی می تواند قابل استفاده شخصی هم باشد. یعنی علاوه بر ارزش سرمایه ای، ارزش مصرفی هم پیدا می کند. به عنوان مثال وقتی ایلان ماسک یک خانه 90 میلیون دلاری خریداری می کند، علاوه بر اینکه 90 میلیون دلار دارایی مازاد خود را تبدیل به ملکی کرده که احتمالا 10 سال بعد قیمت بالاتری پیدا خواهد کرد، همچنین از اقامت در این خانه 90 میلیون دلاری لذت می برد.

یا گدای زیر پل کریم خان اگر یک آپارتمان 200 متری در خیابان فرشته بخرد، علاوه بر اینکه دارایی خود را صیانت کرده از اقامت در آن هم لذت می برد.

یا شخصی که یک ویلای زیبا در منطقه ای خوش آب و هوا در استان گیلان یا مازندران خریداری می کند، علاوه بر سرمایه گذاری ملکی امکان بهره مندی از یک اقامتگاه خوش آب و هوا را هم پیدا می کند.

انسان ها به دو دسته تقسیم می شوند:

1- افرادی که قادر به تجزیه و تحلیل فرصت های اقتصادی و فضای سرمایه گذاری و کسب و کار هستند.

2- افرادی که عقل معاش ندارند.

برای دسته اول خرید خانه یک ضرورت نیست. چون می توانند با تخصیص بهینه منابع استفاده های بهتری از درآمد و دارایی خود برده و عایدی بیشتری کسب کنند. این دسته خودشان می توانند تشخیص دهند چه زمانی و چه مقدار از درآمدشان مازاد بر آنچه قابل سرمایه گذاری و تخصیص بهینه است بوده و همان زمان این مازاد را به دارایی ملکی تبدیل می کنند.

لیکن دسته دوم هیچ ضرورتی بالاتر از خرید خانه ندارند. چون این افراد عقل معاش ندارند و قطعا هر آنچه صرف خرید خانه نکنند به صورت غیر بهینه به نیازهای غیر ضروری تخصیص خواهند داد.

کارمندی که 30 سال کار می کند و پس از بازنشستگی از پس پرداخت اجاره خانه خود هم بر نمی آید قطعا عقل معاش ندارد. مغازه داری که مدتی کسب و کار پر رونقی داشته ولی پس از آن دچار رکود شده و از جیب می خورد احتمالا عقل معاش ندارد.

کسی که تصور می کند ماشین یا وسایل منزل جزو دارایی های سرمایه ای او محسوب می شوند قطعا عقل معاش ندارد.

و البته اگر کسی صدها میلیارد تومان دارایی ملکی داشته باشد ولی برای سیر کردن شکم خود ناچار به کار در اسنپ باشد هم عقل معاش ندارد. اما می توان گفت چنین فردی قطعا وضعیتش بهتر از کسی است که هیچ دارایی ملکی ندارد و برای سیر کردن شکم خود ناچار به کار در اسنپ است!

خرید خانه و ملک اصولا تصمیمی است که ماهیت سرمایه ای دارد. بسیاری به اشتباه «خانه دار شدن» را جزو نیازهای مصرفی قلمداد می کنند. در صورتی که نیاز مصرفی ملک می تواند در بازار اجاره هم تامین شود.

اما اینکه آیا تامین مسکن از بازار اجاره بهتر است یا از طریق خرید خانه، سوالی است که پاسخ آن برای افراد مختلف یکسان نیست. اگر کسی عقل معاش داشته باشد ممکن است تامین مسکن از طریق بازار اجاره برای او بهتر باشد، و البته در شرایطی ممکن است اقامت در خانه شخصی برای او بهتر باشد، و این شخص خود قادر به تشخیص این مطلب خواهد بود.

لیکن برای کسی که عقل معاش ندارد و به طور کلی قادر به تخصیص بهینه منابع خود نیست، قطعا تامین مسکن از طریق خرید خانه بهتر از اجاره است.

تشخیص اینکه چه کسی عقل معاش دارد یا ندارد کمی چالش برانگیز است. افرادی که عقل معاش دارند به درستی این استعداد خود را تشخیص داده و کشف می کنند. اما متاسفانه بسیاری از کسانی که عقل معاش ندارند این نقصان خود را هرگز کشف نمی کنند. به همین دلیل مشاوره با افراد متخصص می تواند کمک بسیار زیادی جهت کشف پاسخ این سوال برای افراد مختلف بنماید.