برای انجام مطالعات طرح توجیهی در صنعت ساختمان لازم است که مطالعات در سه بخش بازار، فنی و اقتصادی به صورت کامل مورد توجه قرار گیرد.
بخش اول- مطالعات بازار (Market Study) در طرح توجیهی صنعت ساختمان
مطالعات بازار به طورخلاصه هرگونه تلاش در بررسی و مطالعه‌ی گروه‌های مصرف كننده و درعین حال، مطالعه وضعیت و موقعیت رقبا است و در پی شناسایی و گردآوری و تجزیه و تحلیل آن دسته از اطلاعاتی برمی‌آید که به فرصت‌های بهتری در ارائه و عرضه کالا و یا خدمات خاصی می‌انجامد و یا مشکلات و تهدیدهای پیش روی بازاریابی کالا و یا خدمات خاصی را تبیین کرده و راهکارهای برون رفت از مشکلات را ارائه می‌دهد. هدف از تجزیه و تحلیل استراتژیک (Strategic Analysis) پروژه نیز، تجزیه و تحلیل محیط خارجی پروژه (External Analysis) و ارائه استراتژی هایی به منظور خلق ارزش (Value Creation) بلندمدت پروژه برای کلیه ذینفعان (Stakeholders) آن است، به نحوی که ضامن سودآوری برای سرمایه گذاران و بهره برداران پروژه باشد. این بخش در قالب سرفصل های ذیل مورد بررسی قرار می گیرد:
1-1- شناخت محیط پروژه
• شناخت موقعیت مکانی پروژه
• بررسی شاخص های جمعیت شناختی (Demographic) منطقه پروژه
• بررسی زیرساخت ها و امکانات رفاهی و تفریحی در منطقه پروژه
• بررسی وضعیت حمل و نقل و ترافیکی در منطقه پروژه
• بررسی دسترسی های پروژه از طریق شریان های اصلی و وسایل حمل و نقل عمومی از جمله مترو، BRT
1-2- مطالعه کاربری ها و پروژه های تاثیرگذار
• بررسی مشخصات، ویژگی ها، و امکانات پروژهها و کاربری های شاخص و رقیب در منطقه پروژه (شامل پروژه-های در حال ساخت)
• تحقیقات بازار و بررسی سیاست های قیمت گذاری
• بررسی قیمت کاربری های مشابه در منطقه
• بررسی موقعیت مکانی پروژه های شاخص نسبت به منطقه پروژه
• تدوین نقشه قیمت منطقه (Price Map)
1-3- بررسی تحولات بازار معاملاتی مسکن
• بررسی شرایط کلی بازار مسکن و عوامل تاثیر گذار بر این بازار
• حجم معاملات مسکن
• قیمت معاملات مسکن
• شاخص های آماری مسکن
• بررسی تحولات اجاره بهای مسکن
1-4- جمع بندی مطالعات بازار و پیشنهاد کاربری ها
• تجزیه و تحلیل نقاط قوت و ضعف، و فرصت ها و تهدیدهای (SWOT) پروژه،
• برآورد بخش بندی بازار و بازار هدف پروژه
• برآورد عرضه و تقاضای پروژه
بخش دوم- مطالعات فنی (Technical Study) در طرح توجیهی صنعت ساختمان
مطالعات فنی به توجیه پذیری فنی (Technical Feasibility) پروژه و مطالعه ویژگی ها و مشخصات فنی آن بر اساس کانسپت توسعه داده شده منتج از مطالعات بازار پرداخته می شود. هدف از مطالعات فنی پروژه، بررسی امکان پذیری اجرای پروژه از دیدگاه مسائل فنی است. این بخش در قالب رئوس ذیل بررسی می شود:
2-1- بررسی پروژه
• بررسی موقعیت مکانی پروژه
• جدول سطح و سطوح پروژه
• پلان طبقات پروژه
• تصاویری از منطقه پروژه
2-2- تدوین برنامه فروش
• برآورد استراتژی فروش
• برآورد قیمت فروش پروژه به تفکیک طبقات
• تعیین نظام پرداخت
2-3- برآورد هزینه های پروژه
• هزینه زمین پروژه
• هزینه مجوزهای شهرداری، مشاوره و نظارت
• هزینه های ساخت پروژه
• هزینه های مالی پروژه
• هزینه تجهیز دفتر فروش
بخش سوم: مطالعات اقتصادی (Economic Study) در طرح توجیهی صنعت ساختمان
اقتصاد مهندسی (Engineering Economy) عبارت است از مجموعه ای از تکنیک های ریاضی برای ساده-کردن مقایسه اقتصادی پروژه های صنعتی و یا به عبارت ساده تر، اقتصاد مهندسی، ابزار تصمیم گیری برای انتخاب اقتصادی ترین پروژه ها است. این دانش بر پایه مفاهیم اساسی بهره (Interest) که در واقع همان هزینه استفاده از سرمایه (Cost of Capital) و اصل تعادل (Equivalence) که به معنای تساوی ارزش مقادیر مختلف پول در زمان های مختلف از نظر اقتصادی می باشد، استوار است. هدف از تجزیه و تحلیل اقتصاد مهندسی یک پروژه ساخت وساز ، ارزیابی میزان سودآوری پروژه و تجزیه و تحلیل ریسک های اقتصادی پروژه (Economic Risk Analysis) ناشی از تغییر در پارامترهای ریسک پذیر پروژه از قبیل هزینه های ساخت، قیمت های فروش پیش بینی شده، هزینه عوارض، و ... می باشد. مشخصا خروجی اصلی این بخش، 1- برآورد میزان سودآوری پروژه با درنظرگرفتن ارزش زمانی پول و 2- تجزیه و تحلیل ریسک های اقتصادی پروژه می باشد. این بخش در قالب رئوس مطالب ذیل ارائه خواهد شد:
3-1- برآورد اولیه از اقتصاد کلان پروژه بدون درنظرگرفتن ارزش زمانی پول
این قسمت در قالب جدولی که شامل برآوردها و اطلاعات اولیه پروژه (اصطلاحا دو دوتا چهارتای پروژه) می باشد، ارائه خواهد شد.
• برآورد متراژ خالص اولیه کاربری های مختلف پروژه (مطابق متراژ تعیین شده در بخش اول و یا متراژ خالص پلان های معماری)
• برآورد متراژ ناخالص اولیه پروژه
• برآورد طول دوره ساخت پروژه
• برآورد هزینه های ساخت پروژه
• برآورد هزینه های تامین مالی پروژه (در صورت وجود)
• قیمت زمین
• برآورد درآمد فروش متراژ خالص کاربری های مختلف پروژه مطابق برنامه فروش
• برآورد مجموع درآمدهای فروش پروژه (مطابق برنامه فروش)
• برآورد هزینه های مطالعات، تبلیغات، و فروش
• برآورد مجموع هزینه های پروژه (مجموع هزینه های زمین، عوارض، تامین مالی، ساخت، و ...)
• برآورد سود خالص پروژه
• برآورد سود خالص پروژه به ازای یک مترمربع ساخت و ساز
• برآورد نرخ بازگشت سرمایه پروژه (ROR)
3-2- جریان نقدی خروجی پروژه (Cash Out Flow)
• جریان نقدی قیمت زمین (در صورت پرداخت اقساطی)
• جریان نقدی هزینه های تامین مالی (در صورت وجود)
• جریان نقدی هزینه عوارض ساخت (در صورت پرداخت اقساطی)
• جریان نقدی متوازن هزینه های ساخت (با درنظر گرفتن تورم هزینه های ساخت)
• کل جریان نقدی هزینه های پروژه (جریان نقدی خروجی پروژه)
3-3- جریان نقدی ورودی پروژه (Cash In Flow)
• درصدهای عرضه و برنامه فروش به تفکیک کاربری های مختلف پروژه (شامل دوره های افزایش قیمت)
• جریان نقدی درآمدهای فروش به تفکیک کاربری های مختلف پروژه (مطابق برنامه فروش هر کاربری)
• نظام دریافت اقساط فروش به تفکیک هر کاربری (نظام پرداخت خریدار شامل درصدهای پیش پرداخت، اقساط، تحویل واحد، انتقال مالکیت و ثبت سند)
• کل جریان نقدی درآمدهای پروژه (جریان نقدی ورودی پروژه)
3-4- جریان نقدی خالص پروژه (Net Cash Flow)
جریان نقدی خالص پروژه به همراه جریان نقدی خالص تجمعی، جریان نقدی خالص ارزش فعلی پروژه، و جریان نقدی ارزش فعلی خالص تجمعی پروژه
3-5- محاسبه شاخص های اقتصادی پروژه
ارزیابی سودآوری پروژه با استفاده از تکنیک های اقتصادمهندسی (Engineering Economy) با استفاده از محاسبه شاخص های ذیل:
• ارزش فعلی خالص درآمدهای پروژه
• ارزش فعلی خالص هزینه های پروژه
• ارزش فعلی خالص (NPV) پروژه
• شاخص سودآوری پروژه PI (نسبت منافع به مخارج B/C)
• نرخ بازده داخلی (IRR) سالانه پروژه
• نرخ بازده داخلی تعدیل شده (MIRR) سالانه پروژه
• تجزیه و تحلیل نقطه سربه سر پروژه (Break-Even Analysis)
1- دوره بازگشت سرمایه عادی (NPP) پروژه (ماه)
2- دوره بازگشت سرمایه پویا (DPP) پروژه (ماه)
• مقدار سرمایه اولیه مورد نیاز برای اتمام بدون توقف پروژه
3-6- تجزیه وتحلیل ریسک های اقتصادی پروژه (Economic Risk Analysis)
در این قسمت تاثیر ریسک های اقتصادی مختلف بر سودآوری پروژه از طریق آنالیز حساسیت (Sensitivity Analysis) شاخص های اقتصادی پروژه نسبت به عوامل مختلف ایجادکننده ریسک منفی اقتصادی برای پروژه، مورد تجزیه و تحلیل قرار می گیرد.
• آنالیز حساسیت شاخص های اقتصادی پروژه نسبت به ریسک کاهش قیمت های فروش پیش بینی شده کاربری-های مختلف پروژه (ریسک کاهش قیمت فروش)
• آنالیز حساسیت شاخص های اقتصادی پروژه نسبت به ریسک افزایش هزینه (پایه) ساخت یک مترمربع بنای ناخالص (ریسک افزایش هزینه ساخت)
• آنالیز حساسیت شاخص های اقتصادی پروژه نسبت به ریسک افزایش تورم هزینه های ساخت یک مترمربع بنای ناخالص (ریسک افزایش تورم هزینه ساخت
موسسه سپینود شرق با سابقه بیش از 14 سال مشاوره طرح توجیهی و انجام بیش از 300 طرح توجیهی در زمینه های مختلف صنعتی و ساختمانی آماده است تا تدوین طرح توجیهی عمرانی و ساختمانی را انجام دهد.
تهیه شده در موسسه سپینود شرق
کلیه حقوق این وبسایت متعلق به موسسه سپینود شرق می باشد.
