طرفین معاملات املاک

طرفین معامله به اشخاصی گویند که ملک یا املاک مورد معامله و موارد پرداختی، همچنین زمان و حدود اختیارات و وظایف هریک از متعاملین، بین ایشان مورد توافق و تعامل قرار می گیرد .
این طرفین معامله در قرارداد های فروش به نام خریدار و فروشنده یا مالک و در قرارداد های اجاره به نام مستاجر و موجر یا مالک و در قرارداد های مشارکت و ساخت و ساز به نام سازنده و مالک شناخته می شوند.

طرفین معامله می تواند یکی از اشخاص حقیقی ذیل باشد :

1. شخص مالک
در صورت حضور اشخاص حقیقی دو طرف معامله، معامله با احراز هویت طرفین معامله و نیز احراز هویت و مالکیت مورد معامله صورت می پذیرد .

2. وکیل

?

در صورت عدم حضور هر یک از طرفین معامله شخص یا اشخاصی بعنوان وکیل یا وکلای قانونی مالک یا مالکین می تواند با در دست داشتن مدارک هویتی شخص وکیل و با وکالتنامه رسمی دادگستری از طرف مالک بعنوان نماینده رسمی ایشان اقدام به معامله ملکی مجاز ثبت شده در وکالتنامه می باشد .

روش استعلام صحت و اصالت وکالتنامه:
با ورود به وبسایت سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به آدرس www.ssaa.ir ومراجعه به منوی زیر پس از وارد کردن شماره سند وکالتنامه و رمز تصدیق درج شده در بالای وکالتنامه می توان اصالت وکالتنامه و تاریخ انقضای دقیق آن را مورد بررسی قرار داد.
منوی خدمات الکترونیک ← استعلامات ثبتی ← تصدیق اصالت اسناد واوراق دفاتر اسناد رسمی

?

تمدید وکالتنامه ای که تاریخ آن به اتمام رسیده است، به چه صورت انجام می پذیرد؟
در صورتی که تاریخ اعتبار وکالتنامه در بالای صفحه ابتدای وکالتنامه قید شده باشد، درصورت انقضای تاریخ وکالتنامه، حتما باید با حضور شخص موکل و شخص وکیل، وکالتنامه جدید از سوی دفترخانه اسناد رسمی صادر گردد؛ اما اگر تاریخ اعتبار در متن وکالتنامه نوشته شده باشد، با یک اقرارنامه قابل تمدید می باشد.
سند تفویض وکالت چیست؟
شخصی که از طرف مالک بعنوان وکیل شناخته شده است، می تواند وکالت خود را تمام و یا مشروط به شخص دیگری تفویض نماید وایشان به عنوان وکیل دیگری از طرف وکیل شناخته می شود؛ تفویض وکالت هیچ محدودیتی در تعداد نفرات نداشته و هریک از وکلا می توانند نسبت به تفویض وکالتنامه خود به غیر اقدام نمایند.
پرسش: آیا سند تفویض وکالت تماما شرایط مالکیت را دارا می باشد؟
پاسخ: در هنگام انجام هرگونه معامله، تمامی بند های سند تفویض وکالت بررسی گردد؛ زیرا ممکن است در سند تفویض، بخشی از اختیارات وکیل اصلی از وکیل دوم سلب شده باشد، اما وکیل اول نمیتواند اختیاراتی خارج از وکالتنامه اولیه را به وکیل دوم تفویض نماید.

3. ولی قهری
ولی قهری بعبارتی همان پدر و یا جد پدری کودکی تلقی می گردد که زیر سن قانونی باشد که در قانون اصطلاحا به ایشان فرزند صغیر گفته می شود.
درصورت فوت پدر و جد پدری، شخصی که از طرف دادگستری بعنوان قیم کودک یا کودکان معرفی گردیده است، بعنوان ولی مجاز به انجام معاملات می باشد.
پرسش: آیا خانمی که دارای فرزند یا فرزندان صغیر باشد و همسر و پدر واجداد همسر وی در قید حیات نباشند، با دردست داشتن حکم حضانت قانونی مجاز به انجام معامله اموال فرزند صغیر خود می باشد؟
پاسخ: مادر طفل صغیر با حکم حضانت (سرپرستی) به هیچ عنوان نمی تواند در خصوص خرید و فروش املاک یا اموال فرزند صغیر اقدام نماید (مگر در صورت داشتن قیم نامه قانونی مورد تایید دادگستری) حکم حضانت صرفا جهت سرپرستی و نگهداری فرزند صغیر صادر می گردد.

4. قیّم قانونی
قیّم کیست؟
طبق قانون قیم شخصی است که از طرف قانون وبا نامه قیمومیت رسمی صادره از سوی دادگستری سرپرستی اموال شخصی که صلاحیت دردست داشتن اختیار اموال خود را ندارد را به عهده می گیرد.
چه افرادی به قیّم نیاز دارند؟
ماده 1218 قانون مدنی برای 3 دسته قیّم مشخص کرده است:
4-1. افراد زیر 18 سال (طبق قانون صغیر نامیده می شوند) که ولی قانونی نداشته باشند (پدر وهیچیک از اجداد پدری در قید حیات نباشند)
4-2. مجنون وغیر رشیدی که جنونش متصل به زمان صغر باشد؛ بدین معنی که ممکن است جنون فردی از لحاظ قانونی محرز گردیده، اما ممکن است طبق تشخیص مراجع ذیصلاح این شخص پس از رسیدن به سن قانونی امکان دردست گرفتن اختیار اموال خویش را داشته باشد.
4-3. افرادی که به طور کلی از طرف مراجع قانونی مجنون یا غیر رشید شناخته شده است که در اینصورت طبق نظر مراجع ذیصلاح فرد (حتی با داشتن سن قانونی) صلاحیت دردست داشتن اختیار اموال خویش را نداشته و جهت انجام معاملات نیاز به قیّم دارد.
پرسش: آیا خرید و فروش اموال شخص نیازمند قیّم صرفا با در دست داشتن قیّم نامه امکانپذیر است؟
پاسخ: هرگونه اجاره یا فروش کلیه اموال غیر منقول شخص محجور یا صغیر باید با اجازه نامه دادگستری باشد.
پرسش: آیا شخص قیم مجاز به اجاره یا خرید ملک یا املاک شخصی که قیمومیت وی را عهده دار است، می باشد؟
پاسخ: شخص قیّم حتی با دارا بودن قیمومیت و اجازه نامه دادگستری جهت نقل وانتقال اموال و یا املاک شخص محجور و صغیر مجاز نمی باشد هیچ یک از اموال را به شخص خود اجاره داده و یا خریداری نماید.

5. وصی
وصی به شخصی گویند که طبق وصیتنامه رسمی بخشی از اموال شخص متوفی (که شخص متوفی در زمان حیات مجاز به وصیت آن بوده است) به وی تعلق گرفته است.
پرسش: آیا خرید و فروش یا انجام هرگونه معاملات دیگر ملکی که مورد وصیت قرار گرفته است برای وصی صرفا با در دست داشتن وصیتنامه امکانپذیر است؟
پاسخ: وصیتنامه هرچند رسمی باشد، باید ابتدا تنفیذ شده و از طرف دادگاه مورد تایید قرار گرفته تا شخص وصی قانونی شناخته شده و مجاز به معامله املاک مورد وصیت باشد.

6. نماینده شرکت یا موسسه

?

شخصی که نام ایشان داخل اساسنامه رسمی شرکت به عنوان دارنده حق امضا ثبت شده باشد، به عنوان نماینده رسمی و قانونی شرکت شناخته شده و می تواند با همراه داشتن مهر رسمی شرکت و همینطور اساسنامه و روزنامه رسمی (که تاریخ آن کمتر از 2سال از برگزاری مجمع گذشته باشد) و همینطور معرفی نامه از طرف شرکت مربوطه، هرگونه معامله ملکی از سوی شرکت مربوطه را به انجام برساند.
پرسش: درصورتی که داخل اساسنامه رسمی شرکت نام دو نفر به عنوان دارنده حق امضا ثبت شده باشد، آیا یک نفر از ایشان با داشتن کلیه مدارک مربوطه بصورت فردی مجاز به معامله املاک شرکت می باشد؟
پاسخ: درصورتی که دارندگان حق امضای شرکت یا موسسه داخل اساسنامه دو نفر یا بیشتر باشد، هیچیک از ایشان مجاز به معامله املاک یا اموال شرکت را بصورت انفرادی نمی باشد (حتی با دردست داشتن کلیه مدارک مورد نیاز)
اما یکی از دارندگان حق امضا با دردست داشتن کلیه مدارک مورد نیاز و همچنین دارا بودن وکالتنامه رسمی از شخص یا اشخاص دیگر که دارای حق امضای مشترک می باشند، می تواند نسبت به معامله املاک یا اموال شرکت اقدام نماید.

میتوانید مقاله کامل طرفین معاملات املاک را در سایت شیش دنگ بخوانید