مالیات نقل و انتقال املاک

آیا با مالیات نقل و انتقال املاک آشنایی دارید؟

مالیات نقل و انتقال املاک و معاملات ملکی چگونه محاسبه می شود؟

همه ما در هنگام خرید خانه یا اجاره خانه با این موضوع یعنی مالیات نقل و انتقال املاک و مالیات بر اجاره خانه رو به رو شده ایم، اما اینکه مالیات چیست و این گونه مالیات چگونه محاسبه می شوند سوالی است که ذهن اکثر ما را به خود درگیر کرده، در این شرایط دانستن مقدار یا درصد مالیاتی که باید پرداخت شود و سازمان ها و اداره هایی که برای دریافت اینگونه مالیات ها در نظر گرفته شده اند و بخش نامه ها و چگونگی نامه نگاری و ... باعث تسریع روند این کار خواهد شد.

در مورد مالیات اجاره خانه در پست "مالیات بر درآمد اجاره خانه" توضیحات مفصلی را ارائه داده ام که در صورت نیاز می توانید مطالعه نمایید.

چنانچه شما نیز قصد خرید خانه، فروش خانه یا اجاره خانه را دارید و اینگونه سوال ها ذهن شما را درگیر کرده با صرف چند دقیقه از وقت خود این مطلب را مطالعه نمایید تا با بیان کردن نکاتی کلیدی، دقدقه های فکری شما را در مورد مالیات نقل و انتقال املاک و معملات ملکی بر طرف کنم.

مالیات چیست

قبل از آشنایی با مالیات نقل و انتقال املاک و نحوه محاسته و پرداخت آن باید ابتدا با معنای کلی مالیات آشنا شوید؛ مالیات عبارت است از مبلغی که با نظارت مستقیم قانون برای تامین مخارج و آبادانی شهر و کشور از مردم دریافت می شود.

مالیالت نقل و انتقال املاک درصدی از مبلغی است که به عنوان بهای خانه دریافت شده یا به زبانی ساده تر در صدی از مبلغی است که خانه مورد نظر برای آن فروخته شده است.

هنگامی که خانه ای خرید و فروش می شود به این معناست که مالکیت آن خانه از فرد یا افرادی به فرد با افرادی دیگر منقل شده است، اینجاست که شهر ، منطقه و محله ای که خانه مورد معامله در آن قرار دارد تعیین کننده مبلغی است که باید به عنوان مالیات نقل و انتقال املاک و مستغلات پرداخت شود.

درصد مالیات نقل و انتقال در معاملات ملکی​

زمانی که قصد واگذاری یا فروش خانه را دارید بعد از نقل و انتقال ملک مورد نظر حدودا پنج درصد از ارزش معاملاتی ملک (به قیمت روز) از فروشنده یا همان مالک پیشین در همان لحظه ای که نقل و انتقال ملک در حال انجام است دریافت می گردد.

کمسیون تقویم املاک​

همان طور که در پاراگراف قبل برای شما عزیزان توضیح داده شد در حین نقل و انتقال املاک در دفترخانه های ثبت اسناد رسمی کشور پنج درصد از ارزش ملک از فروشنده به عنوان مالیات نقل و انتقال ملک دریافت می گردد که محاسبه و تعیین میزان ارزش معاملاتی ملک مورد نظر بر عهده کمسیون تقویم املاک می باشد.

پس کمسیون تقویم املاک در اصل وظیفه قیمت گذاری و تعیین ارزش معاملاتی ملک را بر عهده دارد که مالیات دریافتی بابت نقل و انتقال ملک مورد معامله طبق ارزش گذاری این واحد یا سازمان صورت می پذیرد.

ضوابط تعیین ارزش معاملاتی ملک توسط کمسیون تقویم املاک​

کمسیون تقویم املاک، ارزش معاملاتی ملک را بر اساس ضوابطی مشخص می کند که عبارت‌اند از:

• دو درصد از میانگین قیمت ملک در منطقه(قیمت روز در منطقه مربوطه)
• توجه به سن بنا، کاربری (مسکونی یا تجاری)، نوع مالکیت و تراکم
• توجه به موقعیت مکانی زمین یا ملک مورد معامله با در نظر گرفتن شهر و منطقه

مفاد مندرج در کتاب قانون در مورد مالیات نقل و انتقال املاک و مستغلات​

ماده 59: در صورتی که برای ملک مورد معامله ای ارزشی تعیین نشده باشد با در نظر گرفتن نزدیک ترین مورد مشابه ارزش گذاری انجام می شود و ملاک همان مورد مشابه می باشد.

ماده 61: در صورتی که حتی ملک مورد معامله در دفتر خانه های اسناد رسمی منتقل نشود یا به عبارتی معامله در دفاتر اسناد رسمی صورت نگیرد باز هم مالیات نقل و انتقال ملک محاسبه می شود و دریافت می گردد.

ماده 63: زمانی که معامله ملک مورد نظر به صورت عقد بیع به فروش نرسد یعنی ملک به صورت اجاره ای باشد و یا مالک بخواهد آن را معاوضه کند، بعد از تکمیل فرایند انتقال مالیات نقل و انتقال ملک محاسبه می شود و دریافت می گردد.

ماده 64: تعیین ارزش معاملاتی املاک و مستغلات بر عهده کمیسیون تقویم املاک بوده و این ارزش گذاری به صورت تقریبی در سال اول میانگین دو درصد ارزش ملک می باشد، بعد از اولین معامله ارزش معاملاتی که مالیات نقل و انتقال بر اساس آن تعیین می شود هرسال به میزان دو دزصد افزایش می یابد، این افزایش ادامه دارد تا به بیست درصد قیمت روز ملک در منطقه برسد.

ماده 65: با توجه به قوانین اصلاحات ارضی، اصلاحات ملک مورد معامله شامل مالیات نقل و انتقال املاک نخواهد بود، همچنین واگذاری املاکی که از طرف اداره یا تعاونی مسکن به افرادی که مشمول دریافت مسکن می باشند شامل مالیات نقل و انتقال نخواهند بود.

ماده 66: در صورتی که انتقال گیرنده دولت یا شهرداری باشد و یا یکی از ارگان یا موسسات وابسه به این دو، ارزش معاملاتی ملک مورد معامله همان مبلغی است که داخل سند قید می شود.

ماده 67: فسخ معامله به مدت شش ماه از تاریخ قرارداد به عنوان معامله جدید محسوب نمی شود و هیچگونه مالیاتی به آن تعلق نمی گیرد ولی چنانچه شش ماه از تاریخ قرارداد بگذرد به عنوان قراردادی جدید تلقی می شود و به آن مالیات نقل و انتقال تعلق می گیرد.

ماده 68: املاک و مستغلاتی که طبق ماده 34 مصوب سال 1320 به مالکیت دولت درآمده اند طبق قانون ثبت املاک از پرداخت هرگونه مالیات معاف خواهند بود.

ماده 69: اولین انتقال واحدهای مسکونی ارزان یا کمتر از قیمت روز مسکن که مدت ده سال از تاریخ تصویب قانون آن میگذرد از پرداخت مالیات بر نقل و انتقال املاک معاف خواهند شد، همچنین این قانون برای معاملاتی که حداکثر در مدت یک سال پس از تاریخ انقضای اجرایی شدن این طرح منتقل گردد قابل اجراست.

ماده 70: املاکی که جزء میراث ملی باشند اگر به سازمان میراث فرهنگی کشور منتقل شود از پرداخت مالیات به صورت کلی معاف است.

ماده 71: زمین هایی که به صورت مبایعه نامه یا همان سند عادی معامله شده باشند، در صورتی که در آن ساخت و ساز صورت گیرد و ساختمانی ساخته شود به شرطی که مورد تایید شهرداری منطقه مربوطه یا ارگان های دولتی ذیربط قرار گیرد در زمان ثبت سند رسمی هنگام محاسبه مالیات نقل و انتقال هیچگونه هزینه ای بابت ساختمان پرداخت نمی شود، به این معنا که مالیات نقل و انتقال در زمان ثبت سند رسمی به ساختمان تعلق نخواهد گرفت.

ماده 72: در صورتی که بعد از محاسبه ارزش معاملاتی ملک مورد نظر از سمت کمیسیون تقویم املاک و پرداخت مالیات نقل و انتقال املاک به هر دلیلی یکی از طرفین معامله را انجام ندهند اداره مالیات موظف است ظرف مدت پانزده روز مالیاتی پرداخت شده را به پرداخت کننده باز گرداند.

ماده 74: در مورد املاکی که مالک آن ها سند قطعی از ملک مورد نظر ندارد یا به زبانی دیگر ملک مورد نظر فقط در تصرف ایشان است در هنگام انتقال ملک متصرف دقیقا مانند مالک بوده و طبق این ماده مالیات نقل و انتقال به ایشان تعلق خواهد گرفت.

ماده 75: در مورد املاکی که به صورت وقف می باشند، مستاجر آن فقط باید مالیات نقل و انتقال مربوط به عرصه را بپردازد.

در املاک و مستغلات عرصه به زمینی که ساختمان در آن بنا شده گفته می شود و اعیان به به خود ساختمانی گفته می شود که در یک زمین بنا شده.

**نکته قابل توجه**: سازمان با اداره مالیات کشور موظف است سامانه ای را طراحی و راه اندازی کند و امکان دسترسی آن را برای سامانه ثبت اسناد رسمی کشور باز بگذارد.

در رابطه با مالیات نقل و انتقال املاک و مستغلات با دو نوع مالیات مواجه هستیم که عبارت اند از مالیات نقل و انتقال املاک مسکونی و مالیات نقل و انتقال املاک اداری – تجاری

مالیات نقل و انتقال املاک مسکونی​

در مورد املاک و مستغلات مسکونی مایاتی که باید از طرف فروشنده یا واگذار کننده پرداخت شود به میزان پنج درصد (5%) می باشد. برای سهولت در شیوه محاسبه اینگونه مالیات برای شما عزیزان مثالی خواهیم گفت تا راحت تر بتوانید در هنگام واگذاری یا فروش املاک مسکونی خود مالیات نقل و انتقال مربوطه را پرداخت کنید: فرض کنید شما ملکی دارید که از طریق کمیسون تقویم املاک ارزش معاملاتی آن به مبلغ یک میلیارد و دویست میلیون تومان تعیین شده است و شما می خواهید ملک مورد نظر را به مبلغ یک میلیارد و صد میلیون تومان به شرکتهای دولتی، خصوصی یا شهرداری و... واگذار کنید یا به فروش برسانید، حال اگر بخواهید مالیات نقل و انتقال آن را پرداخت کنید باید پنج درصد(5%) از آن را به اداره یا سازمان مالیات کشور پرداخت کنید که معادل با مبلغ پنجاه و پنج میلیون تومان خواهد شد.

55000000=100/5*1100000000

مالیات نقل و انتقال املاک تجاری​

در مورد املاک اداری-تجاری مالیاتی که باید پرداخت شود به میزان دو درصد (2%) می باشد.

برای این گونه مالیات ها نیز برای شما عزیزان مثالی را بیان می کنیم تا در مواقعی که ملکی اداری یا تجاری دارید و میخواهید آن را واگذار کنید یا به فروش برسانید برای پرداخت مالیات نقل وانتقال آن به مشکلی بر نخورید.

تصور کنید شما ملکی تجاری دارید به عنوان مثال مغازه، بعد از اینکه از طرف کمیسیون تقویم املاک ارزش معاملاتی آن تعیین شد می خواهید آن را به قیمت هشتصد میلیون تومان بفروشید، در نتیجه باید دو درصد (2%) از مبلغ هشتصد میلیون تومان را به سازمان مالیات کشور پرداخت کید که معادل مبلغ شانزده میلیون تومان خواهد شد.

16000000=100/2*800000000

نکته ای که باید به آن توجه شود این است که پرداخت مالیات نقل وانتقال املاک و مستغلات روندیست که غیر قابل انکار است و باید طی شود که تمامی نکات حائز اهمیت آن در موادی که در کتاب قانون تصویب شده می باشد، در نتیجه با آگاهی از این مواد می توان به سهولت نحوه محاسبه و مراحل پرداخت مالیات را به صورت دقیق طی کرد.

در این بین امکان دارد تبصره و نکاتی طی سالها به این قوانین کسر یا اضافه گردد که به صورت بخشنامه به صمع و نظر سازمان مالیات و از طریق سامانه مربوطه به منظور خرید خانه یا اجاره خانه به صمع و نظر مخاطبین خواهد رسید.

از اینکه با من همراه بودین و نکات و مطالبی که برایتان بیان کردم را مطالعه نمودید صمیمانه متشکرم و امیدوارم که این نکات برای شما دوستان و همکاران عزیز مفید واقع شده باشد.