تعدیل به چه معناست؟
در اصطلاح به معنای معتدل کردن است و در زبان حقوقی، هرگاه دوطرف قولنامه اجاره به توافق نرسند، برای تعدیل اجاره می‌توانند قانونی اقدام کنند؛ با توجه به این موضوع صاحب‌‌خانه و مستاجر می‌توانند با شرایط اقتصادی خود دادخواست کم و زیاد کردن اجاره‌بها را بدهند. برای این دادخواست می‌توان از یک وکیل متخصص املاک کمک گرفت.
طبق ماده ۴ قانون رابطه موجر و مستاجر که مصوب سال ۱۳۵۶ است، صاحب ملک و مستاجر می‌توانند با توجه به بالا و پایین رفتن مخارج زندگی، تقاضای تجدیدنظر در مبلغ کرایه را از دادگاه بکنند که آن را دعوای تعدیل اجاره‌بها می‌نامند.
اگر این دعوا با شروط قانونی مطرح شده باشد، دادگاه به بررسی می‌پردازد و با استفاده از دیدگاه کارشناسان خود که همان وکیل ملکی است، میزان اجاره را به نرخ روز بازار، تعدیل می‌کند و رای دادگاه قطعی بوده و اجرا می‌شود. این دادخواست معمولا در املاک تجاری برای مستاجر اتفاق می‌افتد و خیلی در املاک مسکونی کاربرد ندارد. در سال ۱۳۷۶ این قانون دوباره بررسی شد و قانون جدیدی به تصویب رسید که بیان می‌کند تنها تعداد کمی از قراردادهای اجاره‌بها شامل این قانون می‌شوند.
طرح دادخواست این نوع دعاوی نیز دارای شرط و شروطی است که بهترین وکیل ملکی باتوجه به قوانین موجود آن‌ها را به شما توضیح می‌دهد. حال در ادامه به آن‌ها می‌پردازیم:
بر اساس قانون رابطه بین مستاجر و موجر، اولین شرایطی که برای تعدیل اجاره‌بها نیاز است، به پایان رسیدن مدت زمان اجارهنامه است.
مطابق با قانون، زمانی به طرح دعوی تعدیل اجاره رسیدگی می‌شود که از آخرین تعدیل میزان اجاره سه سال رد شده باشد. باتوجه به این قانون اگر مستاجر از مورد اجاره استفاده نکند، حق صاحب ملک را جهت تعدیل اجاره از بین نخواهد برد.
تعیین میزان مبلغ اجاره‌بها چون در تخصص دادگاه و قاضی نیست و یک کار فنی محسوب می‌شود، معمولا به واسطه دادگاه به کارشناس مخصوص سپرده می‌شود؛ کار بدین گونه انجام می‌شود که کارشناس به محل مورد نظر رجوع می‌کند و پس از دیدن محل، اقدامات میدانی و مقایسه ملک با مکان‌های مشابه از نظر قیمت، زمین و محیط، نظر خود را به دادگاه اعلام می‌کند. در صورتی نظر کارشناس که یک وکیل ملکی خوب است، مورد تایید دادگاه واقع می‌شود که تمامی عوامل از جمله: قدمت و قدیمی یا جدید بودن ساختمان، نوع (مسکونی، تجاری، ادرای و..) آن، مدت اجاره ملک، موقعیت مکانی ملک و… را در نظر گرفته باشد.
