دعوای تخلیه عین مستاجره به جهت انتقال به غیر طبق قوانین موجر و مستاجر سال های 1356 و 1376
در دعوای تخلیه عین مستاجره به جهت انتقال به غیر، باید از لحاظ تاریخ تنظیم قرارداد اجاره، قائل به تفکیک شد، چرا که دو قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال های 1356 و 1376 از لحاظ آثار انتقال دارای تفاوت هایی به شرح ذیل می باشند:
چنانچه قرارداد تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 باشد، اصل بر عدم قابل انتقال بودن منافع عین مستاجره به غیر است، به طوریکه در ماده 19 قانون مذکور آمده: در صورتی که مستاجر محل کسب یا پیشه یا تجارت به موجب اجاره نامه، حق انتقال به غیر داشته باشد می تواند برای همان شغل یا مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد. هرگاه در اجاره نامه حق انتقال به غیر سلب شده یا اجارهنامه ای در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد باید در مقابل تخلیه مورد اجاره، حق کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر را بپردازد والا مستاجر میتواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند، در این صورت دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه تنظیمکننده سند اجاره نامه سابق یا دفترخانه نزدیک ملک (اگر اجارهنامه رسمی در بین نباشد) صادر و رونوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال مینماید و مراتب را به موجر نیز اعلام خواهد نمود، مستاجر جدید از هر حیث نسبت به تمام شرایط اجاره قائم مقام مستاجر سابق خواهد بود. هرگاه ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی منافع مورد اجاره با سند رسمی به مستاجر جدید انتقال داده نشود حکم مزبور ملغیالاثر خواهد بود.
تبصره 1- در صورتی که مستاجر بدون رعایت مقررات این ماده مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید موجر حق درخواست تخلیه را خواهد داشت و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستاجر اجرا خواهد شد. و در این مورد مستاجر یا متصرف حسب مورد استحقاق دریافت نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت را خواهد داشت.
تبصره 2- حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستاجر همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستاجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد بود.
همانطور که بیان شد، چنانچه مستاجر مورد اجاره را به مستاجر دوم انتقال دهد، دلیلی بر طرح دعوای تخلیه توسط موجر علیه وی می باشد و ضمانت اجرای پیش بینی شده برای اقدام مستاجر اول، نصف شدن حق کسب یا پیشه یا تجارت وی خواهد بود.
در صورتیکه قرارداد اجاره طبق قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 باشد، اصل بر امکان انتقال منافع مورد اجاره توسط مستاجر اول به دیگری است و تنها در صورتیکه این انتقال به موجب قرارداد توسط موجر سلب شده باشد، امکان طرح دعوای تخلف از شرط و تخلیه وجود دارد.
نکته پایانی اینکه در مورد خواندگان دعوای تخلیه باید دقت داشت که، خوانده قراردادن مستاجر دوم توسط موجر، فاقد سبب قراردادی میان خود با مستاجر اول بوده، توضیح بیشتر اینکه موجر صرفا مستاجر را طرف دعوا قرار می دهد و رابطه قراردادی با منتقل علیه (مستاجر دوم) ندارد و در صورتیکه قصد طرف قراردادن وی را داشته باشد می تواند به عنوان مجلوب ثالث او را وارد دعوا کرده و از قرارداد منعقده او با مستاجر اول و اقرار وی در مقام گواه استفاده نماید.
همچنین یادآور می شود این مطلب گزیده ای کوتاه از دعوای تخلیه عین مستاجره بوده و برای هر دعوا به صورت خاص باید مدارک و ادله موجود بررسی و سپس نسبت به طرح دعوا اقدام نمود. این امر مستلزم انتخاب وکیل مختصص بوده / وکیل مرتضی مقیمی، عضو کانون وکلای دادگستری استان البرز /:
