حتماً به خوبی می دانید، فسخ قولنامه اجاره یکی از مسائل مهم در حوزه مسکن است که می‌تواند در موارد مختلفی اتفاق بیافتد. مثلاً، در صورتی که مالک یا مستأجر شرایط قرارداد اجاره را نقض کنند، همچنین در صورتی که یکی از طرفین بخواهد به نحوی قرارداد را میان خود منحل کند، فسخ قولنامه اجاره می‌تواند به یک راه حل برای این مشکل تبدیل شود.
آگاهی از چگونگی فسخ قولنامه اجاره و نحوه آن مسئله ای است که می‌تواند به موجر و مستأجر کمک بسیاری در دفاع از حقوق و منافع خود کند. به همین دلیل در این مقاله از وکیل باشی، قصد داریم به بررسی نحوه فسخ قولنامه اجاره و نکات مربوط به آن بپردازیم؛ بنابراین به شما توصیه می کنیم که با ما تا انتهای این مقاله همراه بمانید.
قولنامه اجاره، واژه‌ای رایج در عرف است که منظور از آن همان قرارداد اجاره میان موجر و مستأجر بوده که شامل شرایطی مانند مبلغ اجاره، تاریخ پرداخت، مدت زمان اجاره، شرایط بازپرداخت ودیعه، تعهدات مالک و مستأجر و سایر شرایط لازم می‌باشد.
قولنامه اجاره به عنوان یک سند کتبی متعهد کننده برای هر دو طرف شناخته می‌شود که در صورت نقض هر یک از شرایط آن، طرف دیگر حق دارد از طریق مراجع قضایی حق خود را پیگیری کند.
قولنامه اجاره که منظور از آن همان قرارداد اجاره می‌باشد، از ارکانی به شرح زیر تشکیل شده است:
1. مشخصات مالک و مستأجر.
2. مشخصات ملک {آدرس دقیق، تعداد اتاق‌ها و امکانات موجود و ...}
3. مدت اجاره
4. مبلغ قولنامه اجاره
5. ودیعه و نحوه استرداد آن
6. تعهدات مالک و مستأجر
7. شرایط تعدیل اجاره
8. شرایط فسخ قرارداد
9. امضاء طرفین
در کل هدف قولنامه اجاره، تعیین شرایط مشخص و الزام آور برای هر دو طرف است تا از تداخل و اختلافات بین آنها در آینده جلوگیری شود.
در نظر داشته باشید، وقوع اختلاف نظرهای بسیار بین موجر و مستأجر و به تبع آن، ورود خسارات عمده به ایشان از پیامدهای نبود فرم قرارداد اجاره میان طرفین است. در این زمینه، قراردادی که به صورت دقیق تنظیم شده باشد و در بر گیرنده تمام نکات ریز و فنی باشد، می‌تواند به راحتی از بروز اختلافات پیشگیری کرده و خیالی راحت، همچنین آرامش را برای شما به ارمغان بیاورد.
برای این منظور شما می‌توانید از فرم قرارداد اجاره مسکن موجود در سایت وکیل‌باشی که توسط وکلای متخصص نگاشته شده است، استفاده کرده و با طرف مقابل خود چه به عنوان موجر و چه به عنوان مستأجر، قرارداد اجاره منعقد نمایید.
سوالی که ممکن است اینجا مطرح گردد این است که از چه طریقی می‌توان اجاره‌نامه را فسخ نمود؟ یا برای فسخ قولنامه اجاره چه راه‌هایی وجود دارد؟ برای پاسخ به این سوالات می‌توان به انواع خیارات در اجاره نامه اشاره نمود:
· خیار شرط
· خیار تعذر تسلیم
· خیار عیب
· خیار تخلف شرط
· خیارتخلف از وصف
· موارد فسخ مصرح در ماده ی 14 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356
موجر و مستاجر می‌توانند از طرق متعددی، اجاره نامه میان خود را فسخ کنند. این موارد به شرح زیر است:
فرض کنید مستأجر به هر دلیلی در موعد لازم اجاره بها را پرداخت نکند، موجر می‌تواند با وجود این بند قرارداد اجاره را فسخ کند.
اگر مستاجر مورد اجاره را به غیر واگذار نماید، برای مثال ملک یا مورد اجاره را برای خود اجاره کرده اما آن را به پدر خود انتقال دهد، در این صورت موجر می‌تواند با وجود این شرط، قرارداد را فسخ نماید.
فرض کنید اتومبیلی برای استفاده به عنوان ماشین عروس به دیگری اجاره داده می‌شود و وی آن را برای باربری یا سفر استفاده می‌کند و یا ملکی برای سکونت اجاره داده شده و فرد آن را مورد استفاده تجاری قرار می‌دهد.
موجر با آوردن این بند که حق استفاده مستاجر را محدود به همان مورد تعیین شده در قرارداد می‌کند برای خود حق فسخ در صورت تخلف از این شرط را قائل می‌شود.
حتماً اصطلاح «پول پیش» در عرف عام و زمان انعقاد قرارداد اجاره را شنیده اید این اصطلاح در قانون ودیعه یا مبلغ قرض الحسنه نام دارد که در صورتی که بخشی از مبلغ آن توسط مستاجر پرداخت نشده باشد موجر حق فسخ قرارداد را دارد.
در باب فسخ پیش ازموعد اجاره، تصور کنید مستاجری تمایل دارد تا قبل از موعد اجاره، اجاره را فسخ کند و با وجود خیار شرط و گنجاندن این شرط می‌تواند قرارداد را فسخ نماید .
در رابطه با این حق که برای مستاجر وجود دارد باید گفت زمانی محقق می شود که بعد از انعقاد قرارداد اجاره یا همان قولنامه اجاره در عرف، به هر دلیلی موجر نتواند مورد اجاره را به تصرف مستاجر دهد. در این صورت مستأجر با استناد به خیار تعذر تسلیم می‌تواند عقد اجاره را به صورت یکطرفه فسخ کند.
