مزايا و معايب خريد خانه بدون پايان كار
در مورد ساختمان ها و بناهايي كه در محدوده زمين شهري ساخته مي شوند، صدور سند مالكيت منوط به اتمام كار مي باشد. همچنين تكميل كار مستلزم مراجعه به شهرداري محل وقوع ملك و پرداخت عوارض و ماليات مربوطه مي باشد. طبق قانون شهرداري پس از اتمام ساخت هر ساختمان، مالك موظف به پرداخت هزينه هاي مربوطه و دريافت پايان كار مي باشد. با اين حال، بسياري از مالكان قبل از دريافت گواهي پايان كار، ملك خود را مي فروشند.
به چند دليل، خريد خانه بدون اتمام كار، انتخابي پرخطر محسوب مي شود. يكي از دلايل آن اين است كه با خريد بدون تكميل خانه، تمام بدهي هاي مالك قبلي در مورد ملك به خريدار منتقل مي شود. به عبارت ديگر با خريد خانه بدون اتمام كار، خريدار مسئوليت پرداخت عوارض شهرداري، دريافت پايان كار و تنظيم سند رسمي مالكيت را بر عهده خواهد داشت.
بنابراين يكي از مداركي كه قبل از انجام معامله بايد توسط خريدار بررسي شود، پايان كار ملك مي باشد. صدور گواهي پايان كار حاكي از پرداخت بدهي ملك به شهرداري است. از طرفي صدور اين گواهينامه بيانگر رعايت ضوابط فني راه و شهرسازي در فرآيند ساخت ساختمان است.
تضمين خريد خانه بدون اتمام كار چيست؟
اصولاً شخصي كه با علم به عدم تكميل خانه اقدام به خريد كرده است، مسئوليت پرداخت كليه بدهي هاي ملك از جمله عوارض شهرداري را بر عهده خواهد داشت. خريدار ممكن است ملك را بدون اطلاع از ناتمام بودن آن خريداري كند. در اين صورت اگر پس از مدتي مشخص شود كه ملك ناتمام است، خريدار مي تواند معامله را فسخ كند.
در صورتي كه پس از انجام معامله معلوم شود كه فروشنده عمداً براي فريب خريدار در مورد اتمام خانه متوسل به متقلبانه شده است، خريدار مختار است كه معامله را فسخ كند و بر اين اساس خسارات وارده را از آن جبران كند. فروشنده مطالبه كردن
به طور كلي، خريد خانه بدون اتمام كار يك ريسك بزرگ است. زيرا ممكن است خانه برخلاف قوانين و مقررات مربوط به شهرسازي ساخته شود. در چنين مواردي كميسيون ماده 100 قانون شهرداري تشكيل مي شود و به تخلفات ساختماني رسيدگي مي كند. كميسيون ماده 100 مي تواند به تخريب بنا يا قسمتي از آن يا پرداخت جزاي نقدي رأي صادر كند. چنانچه كميسيون ماده 100 قانون شهرداري دستور تخريب خانه را صادر كند، مالك فعلي بايد در مدت معيني ملك را تخريب كند.
در صورت استنكاف مالك از تخريب بنا عليرغم صدور دستور كميسيون ماده 100، ماموران شهرداري به نمايندگي از مالك نسبت به تخريب سازه اقدام مي كنند. در صورتي كه مالك نسبت به رسيدگي در كميسيون ماده 100 شهرداري اعتراض داشته باشد مي تواند نسبت به رأي صادره به ديوان عدالت اداري دادخواست تقديم كند.
چگونه مي توان معامله خانه اي را كه بدون اتمام كار خريداري شده فسخ كرد؟
امروزه از ديدگاه متعارف، اتمام كار يكي از ضروريات خانه سازي است. پايان كار هم گواهي بر پرداخت ديون ملك است و هم سندي كه نشان دهنده استحكام ساختمان و نظارت مهندس ناظر است. در نتيجه اگر خانه اي بدون اتمام كار فروخته شود، اساساً براي مشتري ناآگاه حق فسخ ايجاد مي شود. با اين حال ممكن است در بسياري از موارد ذيل مبايعه نامه طرفين كافه خياط گزينه ها را كنار گذاشته باشند. در چنين مواردي به دليل عدم تكميل ملك براي خريدار حق فسخ وجود نخواهد داشت.
در مورد خريد خانه بدون اتمام كار، در صورتي كه بين خريدار و فروشنده در مورد فسخ قرارداد اختلاف باشد، مرجع صالح براي رسيدگي به اين اختلاف، دادگاه قانوني و عمومي محل وقوع ملك است. . در اين موارد خريدار يا وكيل وي به عنوان خواهان دادخواستي براي اعلام فسخ قرارداد تنظيم و به دفتر دادگاه تحويل مي دهد.
قاضي دادگاه براي رسيدگي به موضوع اسناد و رسيدگي به اسناد مورد استناد هر يك از طرفين وقت رسيدگي تعيين مي كند. در صورتي كه دادگاه خريدار را صاحب حق تشخيص دهد، اخطاريه فسخ صادر مي كند و بر اين اساس قرارداد منفسخ مي شود.
نكات حقوقي در مورد خريد خانه بدون اتمام كار
به طور كلي با توجه به مشكلاتي كه پس از خريد خانه بدون اتمام كار براي خريدار پيش مي آيد، توصيه مي شود از خريد هرگونه ساخت و ساز مانند خانه، آپارتمان و ويلا بدون پايان كار خودداري كند. فروش خانه بدون اتمام كار معمولا در مورد خانه هاي بازسازي شده براي كه مراحل اداري صدور سند مالكيت طي نشده است.
