یک وکیل دادگستری گفت: قانونگذار تصریح می کند که انتقال منفعت یا عین مال غیر به صورت بیع، صلح، اجاره و هبه جرم است، اما مال مورد رهن را مشخص نکرده و چون در حقوق جزا، اصل تفسیر است. به نفع متهم خلأ قانونی یا صریح وجود دارد که منجر به سوء استفاده هایی از سوی افراد شده است.
آرش دولتشاهی، وکیل دادگستری در گفت وگو با «حمایت»، فروش اموال رهنی را یکی از بزرگترین مشکلات مردم در سال های اخیر عنوان کرد. برای دریافت وام، اسناد مالکیت واحدهای آن را در رهن بانک یا مؤسسه مالی و اعتباری که بهای آن را قبلاً از افراد دریافت کرده، می گذارد و سپس فرار می کند.
وی با بیان اینکه در چنین شرایطی بانک برای دریافت بدهی خود اقدام به مزایده می کند، ادامه داد: در این میان افرادی که قبلاً واحدهای آپارتمانی ملک را پیش خرید کرده اند برای دریافت واحدهای خود باید پول پرداخت کنند. بدهی ها مالک اصلی به بانک هستند. اما به جرات می توان گفت که بسیاری از افرادی که ملک را پیش خرید می کنند از اقشار متوسط و ضعیف جامعه هستند و مکلف به پرداخت بدهی مالک اصلی، مشکلات مالی آنها در برخی موارد از طریق وام یا قرض یا فروش لوازم خانگی. سرمایه مورد نظر را فراهم کرده اند، دوبرابر یا چند برابر می شود.
عدم تصریح قانونگذار به جرم بودن انتقال مال مرهونه
این وکیل دادگستری با بیان اینکه در این زمینه اختلاف نظر و رویه زیادی بین دادگاه ها وجود دارد، گفت: انتقال مال عین و منفعت نیست. اجاره مال غیر نیز جرم است و به طریق اولی رهن مال غیر نیز جرم محسوب می شود.
وی افزود: بنابراین برای جلوگیری از تشکیل اینگونه پرونده ها و یا در صورت تشکیل احقاق حقوق مالباختگان، با صدور بخشنامه یا آیین نامه ای می توان این اعمال را از مصادیق انتقال اموال دیگران دانست. کلاهبرداری یا تحصیل مال نامشروع».
دولتشاهی تاکید کرد: اکثر دادگاه ها این موضوع را فاقد ماهیت مجرمانه می دانند و تنها راه حل این مشکل پرداخت بدهی های مالک قبلی از سوی خریداران است که از توان مالکان جدید خارج است.
به گفته وی، البته از نظر قانونی امکان پرداخت بدهی بانکی از سوی مالکان فعلی و طرح شکایت از مالک قبلی برای استرداد ملک وجود دارد که هیچ توجیهی ندارد.
این وکیل دادگستری تصریح کرد: در این گونه موارد، مالک اول پس از انتقال ملک مورد نظر (مال در رهن)، سند را به عنوان وثیقه نزد بانک سپرده و از آن برای دریافت وام استفاده می کند، مجلس شورای اسلامی باید در قالب استعلام صادر کند. اقدام قوه قضائیه کشور نیز می تواند برای کمک به مردم بخشنامه یا آیین نامه صادر کند.
وی خاطرنشان کرد: قانونگذار تصریح می کند که انتقال منفعت یا مال دیگر به صورت بیع، صلح، اجاره و هبه جرم است اما مال مورد رهن را مشخص نکرده و چون در حقوق جزا اصل تفسیر به نفع متهم شکاف قانونی یا صریح وجود دارد که منجر به سوء استفاده از افراد با بهره هوشی بالا شده است.
عمل بیع رهن، بیع مال غیر نیست
دولتشاهی در پاسخ به اینکه آیا فروش مال در رهن بانکی مصداق فروش مال غیر یا کلاهبرداری است، گفت: در این زمینه نظریه مشورتی از سوی معاونت حقوقی قوه قضاییه وجود دارد که بر اساس ماده ماده 793 قانون مدنی و متون فقهی در مورد عقد رهن چنین استنباط می شود که رهن موجب خروج مرتهن از مال مرتهن نمی شود و فقط حق عینی و حق تقدم برای راهن بر مال مورد رهن ایجاد می کند که می تواند. از ملک مورد رهن خارج شوید.
وی ادامه داد: بر اساس این نظریه، بنابراین عمل بیع رهن، فروش مال غیر محسوب نمی شود، زیرا سنگ بنای جرم، فروش مال غیر مبیع بدون مجوز قانونی است که به آن اشاره می شود. در ماده 1 این قانون آمده است: «کسی که مال دیگری را با علم به اینکه مال دیگری است به هر نحو مستقیم یا غیرمستقیم بدون اجازه قانونی انتقال دهد کلاهبردار محسوب می شود».
به گفته این وکیل دادگستری، در ادامه این نظریه آمده است که اگرچه عقد رهن موجب کاهش حق تصرف مالک در رهن می شود، اما حق مالکیت وی از بین نمی رود و همچنان راهن، مالک رهن است. دیوان عالی کشور در رأی شماره 1796 مورخ 9 شهریور 1311 صراحتاً تصریح کرده است که انتقال عین رهن از طرف راهن به واسطه اموال متعلق به مرتهن مشمول ماده 1 قانون نقل و انتقال اموال نمی باشد. .
وی با بیان اینکه بر اساس بخشی دیگر از این نظریه، فروش ملک دررهن مصداق ماده 1 قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشاء، اختلاس و کلاهبرداری نیست که می گوید: و باید مقدم بر تحصیل مال باشد، لذا صرفاً عدم ذکر رهن بایع در قولنامه یا قرارداد. فعل منفی) منجر به تحقق عنصر مادی جرم کلاهبرداری نمی شود.
دولتشاهی خاطرنشان کرد: به عبارت دیگر مخفی نگه داشتن موضوع نمی تواند مصداق کلاهبرداری باشد. به این معنا که فعل سلبی یا سکوت، کلاهبرداری نیست و ترک فعل هر چند با اهل سنت همراه باشد و موجب فریب دیگری شود، از عناصر مادی کلاهبرداری نیست. از آنجا که عنصر مادی آن یک فعل مثبت است، خریدار حتی با علم به موضوع رهن پس از خرید، تنها می تواند از طریق دادخواست قانونی، حقوق مورد مطالبه خود را به دست آورد.
