امروزه خرید و فروش ملک یکی از محبوب‌ترین روش‌ها برای سرمایه‌گذاری است؛ اما با رواج یافتن معاملات ملکی، جرایم املاک و دعاوی ملکی حقوقی نیز، افزایش یافته است. در معاملات ملکی، ممکن است مشکلات و معظل‌های غیر قابل پیش‌بینی بسیاری برای افراد رقم بخورد. در معاملات ملکی بنا به دلایل زیادی؛ همچون سهل انگاری، کلاهبرداری یا سود جویی، برخی افراد به دردسر افتاده و درگیر پرونده‌های قضایی می‌شوند؛ از این رو آگاهی از انواع دعاوی ملکی می‌تواند تا حد قابل توجه‌ای از نگرانی شما در خرید و فروش مسکن یا ملک بکاهد.
دعاوی ملکی، طی چند سال اخیر به یکی از رایج‌ترین دعاوی‌ها در دادگاه‌ها تبدیل شده، به گونه‌ای که برای کلیه افراد جامعه ضروری بوده، با مسائل حقوقی پیرامون هرگونه معامله ملک، آگاهی داشته باشند. با توجه به میزان اهمیت دعاوی ملکی، پیشنهاد می‌کنیم تا انتهای این مطلب با ما همراه باشید.
دعاوی ملکی حقوقی، دعاوی‌ای هستند که در آن موضوع خواسته یک ملک بوده یا منشأ اختلافات طرفین ناشی از یک ملک، مال غیر منقول، و غیره است. این دعاوی می‌توانند در ارتباط با مالکیت، انتقال ملک، قیمت ملک، سند ملک، اجاره ملک و غیره باشند. دعاوی ملکی، دعاوی بسیار پیچیده و سنگینی هستند که نیاز به دانش و تجربه حقوقی دارند؛ از این رو در صورت بروز اختلاف در زمینه ملکی؛ بهتر است از یک وکیل متخصص در این زمینه کمک بگیرید تا از حقوق‌تان به درستی دفاع کند.
دعاوی ملکی، می‌توانند از دو بعد کیفری و حقوقی مورد بررسی قرار بگیرند؛ به نحوی که دعاوی ملکی حقوقی، با تنظیم دادخواست حقوقی در دادگاه پیگیری می‌شوند؛ در حالی که دعاوی ملکی کیفری با تنظیم شکوائیه در دادسرا‌ها یا دادگاه‌های حقوقی مورد بررسی قرار می‌گیرند.
دعاوی ملکی کیفری، دعاوی‌ای هستند که در آن‌ها، موضوع دعوا، ارتکاب یک جرم در ارتباط با یک ملک است. این دعاوی در دادگاه‌های کیفری رسیدگی می‌شوند و مجازات‌های کیفری برای مرتکبین آن‌ها در نظر گرفته شده است؛ از جمله مهمترین انواع دعاوی ملکی کیفری می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
· جعل سند ملکی
· کلاهبرداری ملکی
· تصرف عدوانی
· معامله معارض
· تغییر کاربری غیرمجاز
· تصرف ملک دولتی
· فروش غیر قانونی
· استفاده از سند جعلی
· و غیره
مرجع صالح رسیدگی به دعاوی ملکی حقوقی و کیفری با هم متفاوت است؛ پس در صورت وقوع هر یک از جرایم فوق الذکر، شاکی می‌تواند با مراجعه به دادسرا، شکایت خود را مطرح کند. دادسرا پس از بررسی شکایت، در صورت احراز وقوع جرم، قرار جلب به دادرسی صادر می‌کند و پرونده برای رسیدگی به دادگاه کیفری ارجاع می‌شود. در دادگاه کیفری، متهم به دفاع از خود می‌پردازد و پس از بررسی ادله و مدارک، حکم مقتضی صادر می‌شود. مجازات‌های کیفری برای مرتکبین دعاوی ملکی کیفری، بسته به نوع جرم و شرایط متهم، متفاوت است.
دعوای ملکی حقوقی، به لحاظ ماهیت به سه نوع دعاوی زیر تقسیم می‌شوند:
· دعاوی مالکیت
این دعاوی مربوط به مالکیت ملک بوده و شامل دعاوی اثبات مالکیت، ابطال سند مالکیت، خلع ید، رفع مزاحمت، رفع ممانعت از حق و اخذ به شفعه و غیره می‌شود.
· دعاوی قراردادی
این دعاوی مربوط به قرارداد‌های ملکی بوده و شامل دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی، فسخ قرارداد، مطالبه خسارت، تعدیل اجاره ب‌ها و تخلیه، و غیره می‌شود.
· دعاوی ثبتی
این دعاوی مربوط به ثبت املاک بوده و شامل دعاوی ابطال سند مالکیت، صدور سند مالکیت، رفع اشتباهات ثبتی و افراز و تقسیم ملک مشاع می‌شود.
قابل ذکر است دعاوی ملکی حقوقی را می‌توان به دو دسته کلی، دعاوی ملکی ثبتی و دعاوی ملکی غیر ثبتی نیز تقسیم‌بندی کرد، در ادامه توضیح مختصری از آن‌ها را بیان کرده‌ایم.
· دعاوی ملکی ثبتی: این دعاوی مربوط به ثبت املاک در اداره ثبت اسناد و املاک است. به عنوان مثال: دعوای الزام به ثبت ملک، دعوای اعتراض به رای کمیسیون ماده 100، و دعوای ابطال سند مالکیت.
· دعاوی ملکی غیر ثبتی: این دعاوی مربوط به موضوعاتی است که خارج از اداره ثبت اسناد و املاک مطرح می‌شود. به عنوان مثال: دعوای خلع ید، دعوای تخلیه، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، و دعوای اخذ حق سرقفلی.
دعاوی ملکی با توجه به دامنه گسترده‌ای که دارد، بهتر است در مواجه با هرگونه معظلات ملکی، در اسرع وقت، به وکیل پایه یک مراجعه و مشاوره‌های مورد نیاز را از ایشان دریافت کنید.
رایج‌ترین دعاوی ملکی حقوقی
برخی از مهمترین دعاوی ملکی، که امروزه به دفعات در دادگاه‌ها تکرار می‌شوند، عبارتند از:
· دعوای اثبات مالکیت
این دعوی زمانی مطرح می‌شود که یکی از طرفین دعوا ادعا می‌کند که مالک ملک مورد اختلاف است. در این دعوی، دادگاه با بررسی مدارک و مستندات طرفین، به اثبات یا عدم اثبات مالکیت یکی از طرفین می‌پردازد.
· دعوای خلع ید
این دعوی زمانی مطرح می‌شود که شخصی بدون رضایت مالک، ملک او را تصرف کرده است. در این دعوی، دادگاه به مالک ملک اجازه می‌دهد که ملک خود را از تصرف شخص غاصب خارج کند.
· دعوای رفع مزاحمت
این دعوی زمانی مطرح می‌شود که شخصی با اعمالی موجب مزاحمت برای مالک ملک می‌شود. در این دعوی، دادگاه به مالک ملک اجازه می‌دهد که از مزاحمت شخص متوقف شود.
· دعوای رفع ممانعت از حق
دعوای رفع ممانعت از حق، جز مهمترین دعاوی ملکی حقوقی است. این دعوی زمانی مطرح می‌شود که شخصی مانع از استفاده مالک از ملک او می‌شود. در این دعوی، دادگاه به مالک ملک اجازه می‌دهد که از ممانعت شخص متوقف شود.
· دعوای ابطال سند مالکیت
این دعوی زمانی مطرح می‌شود که سند مالکیت صادر شده برای ملک فاقد اعتبار قانونی باشد. در این دعوی، دادگاه سند مالکیت را ابطال می‌کند.
· دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
این دعوی زمانی مطرح می‌شود که طرفین یک معامله ملکی، توافق کرده‌اند که سند معامله خود را به صورت رسمی تنظیم کنند، اما یکی از طرفین از انجام این کار خودداری می‌کند. در این دعوی، دادگاه طرفی را که از تنظیم سند خودداری می‌کند، ملزم به تنظیم سند رسمی می‌کند.
· دعوای فسخ قرارداد
این دعوی زمانی مطرح می‌شود که یکی از طرفین یک قرارداد ملکی، به دلایلی از اجرای قرارداد خودداری می‌کند. در این دعوی، دادگاه قرارداد را فسخ می‌کند.
· دعوای مطالبه خسارت
این دعوی زمانی مطرح می‌شود که یکی از طرفین یک قرارداد ملکی، به دلیل تخلف طرف دیگر، متحمل خسارتی شده است. در این دعوی، دادگاه طرفی را که تخلف کرده است، به پرداخت خسارت محکوم می‌کند.
· دعوای تعدیل اجاره ب‌ها
از جمله مهمترین دعاوی ملکی حقوقی، دعوای تعدیل اجاره ب‌ها است. این دعوی زمانی مطرح می‌شود که در اثر تغییر شرایط اقتصادی، میزان اجاره ب‌ها عادلانه نباشد. در این دعوی، دادگاه میزان اجاره ب‌ها را تعدیل می‌کند.
· دعوای تخلیه
این دعوی زمانی مطرح می‌شود که مستأجر ملک را در موعد مقرر تخلیه نمی‌کند. در این دعوی، دادگاه مستأجر را ملزم به تخلیه ملک می‌کند.
· دعوای افراز و تقسیم ملک مشاع
این دعوی زمانی مطرح می‌شود که ملکی به صورت مشاع (با چند مالک) در اختیار افراد قرار دارد و مالکین قصد دارند ملک را به صورت مفروز (با یک مالک) تقسیم کنند. در این دعوی، دادگاه ملک را به صورت مفروز تقسیم می‌کند.
· دعوای رفع تصرف عدوانی
این دعوا نیز در صورتی مطرح می‌شود که کسی بدون رضایت مالک، ملک او را تصرف کرده باشد؛ اما این تصرف به صورت غیرقانونی و با توسل به زور انجام شده باشد.
و غیره
موارد فوق الذکر جز رایج‌ترین دعاوی ملکی حقوقی به شمار می‌روند؛ اما توجه داشته باشید که دعاوی ملکی دامنه بسیار گسترده‌ای دارند و برای دریافت اطلاعات تکمیلی، ضروری بوده از وکیل متخصص کمک بگیرید.
وکیل ملکی فردی است که در زمینه حقوق ملکی تخصص دارد. این شامل قوانین و مقررات مربوط به خرید و فروش، اجاره، توسعه، املاک و مستغلات و سایر موضوعات مربوط به املاک است. وکیل ملکی می‌تواند در طیف گسترده‌ای از دعاوی ملکی فوق الذکر در بخش قبلی، به شما کمک کند. اگر در حال بررسی گزینه‌های خود برای وکیل ملکی هستید، به یاد داشته باشید که این یک تصمیم مهم است. وکیل مناسب می‌تواند به شما کمک کند تا در پرونده‌های دعاوی ملکی حقوقی خود موفق شوید و از حقوق خود محافظت کنید.
دعاوی ثبتی
دعاوی ثبتی به دعاوی‌ای گفته می‌شوند که در جریان ثبت املاک و اسناد و اجرای اسناد رسمی لازم الاجرا مطرح شده و در محاکم دادگستری مطرح؛ سپس مورد رسیدگی قرار می‌گیرند؛ به عبارت دیگر، بروز مشکل و یا اختلاف در جریان ثبت املاک و تنظیم اسناد و اجرای اسناد رسمی لازم‌الاجرا و به طور قانونی حل و فصل این اختلافات و مشکلات در محاکم عمومی که صلاحیت دارند، دعوی ثبتی نامیده می‌شوند.
دعاوی ثبتی می‌تواند مربوط به مراحل مختلف ثبت املاک، اسناد و اجرای اسناد رسمی باشد. به عنوان مثال: اعتراض به ثبت ملک، اعتراض به اصل درخواست ثبت ملک، اعتراض به حقوق ارتفاقی ملک، دعوی ابطال سند رسمی ملک یا قرار داد رسمی ثبتی از حیث مجهول بودن سند، یا این که اسناد رسمی بر خلاف قوانین موضوعه باشد، ابطال سند مالکیت معامله معارض و غیره، از جمله دعاوی ثبتی هستند.
دعاوی ثبتی یکی از انواع دعاوی املاک حقوقی بوده که با توجه به اهمیت املاک و اسناد رسمی، از اهمیت ویژه‌ای برخوردار هستند. این دعاوی می‌تواند به دلایل مختلفی مطرح شود؛ از جمله: اشتباه یا تخلف در جریان ثبت املاک یا اسناد رسمی، اختلاف در مالکیت املاک یا حقوق ارتفاقی، عدم اجرای اسناد رسمی لازم‌الاجرا.
سخن پایانی
دعاوی ملکی، به دعاوی گفته می‌شود که برای حل اختلافات یا جلوگیری از سو استفاده در حوزه املاک مطرح و پیگیری می‌شوند. در پرونده‌های قضایی، دعاوی ملکی با عناوین متفاوتی وجود دارند که آشنایی با انواع آن‌ها برای همه افراد جامعه ضروری است. آشنایی باانواع جرایم مرتبط به دعاوی املاک، تا حدود زیادی از کلاه‌برداری‌های ملکی، جلوگیری خواهد کرد.
در این مطلب با زبانی ساده و جامع سعی کردیم به توضیحات کاملی پیرامون دعاوی املاک بپردازیم، دعاوی املاک در مواقع بسیاری بعد از انجام معامله رخ می‌دهند؛ پس هدف اصلی در هر یک از دعاوی ملکی حقوقی، حل اختلاف پیش آمده بین طرفین و جلوگیری از سو استفاده در حوزه املاک است؛ اما توجه داشته باشید، دعاوی املاک نیز همانند دیگر دعاوی حقوقی، بسیار پیچیده بوده و قبل از هرگونه اقدام، ضروری بوده مشاوره‌های مورد نیاز را از وکیل پایه یک دادگستری دریافت کنید.
