وقتی فردی برای مقاصد خود می‌خواهد از بانک وام بگیرد بانک از او ضمانتی می‌خواهد که فرد بدهی خود را در زمان مشخص شده به بانک پس دهد. به همین علت بانک برای ضمانت عودت وام سند ملک یا مال با ارزش دیگری مانند ماشین فرد را به عنوان همان ضمانت عودت وام دریافت می‌کند. در اینجا به بانک یا مؤسسه‌ای که در قبال ارائه تسهیلات ملکی را به عنوان رهن می‌گیرد مرتهن و به فرد وام گیرنده راهن می‌گویند. همچنین خانه‌ای که وثیقه گذاشته می‌شود عین مرهونه نامیده می‌شود. نکات تنظیم سند رهنی، مدارک مورد نیاز و موارد دیگر مسائلی است که می‌خواهیم در ادامه به آن بپردازیم.
وقتی فردی برای مدت معینی به کسی پولی را قرض می‌دهد از فرد بدهکار مالی را به عنوان وثیقه می‌گیرد تا اگر فرد بدهی خود را تا زمان معین شده پرداخت نکرد، طلبکار با فروختن آن وثیقه مقدار مالی که طلب دارد را بردارد. امروزه بانک‌ها مهم‌ترین واحد‌های ارائه تسهیلات هستند. با ارائه این تسهیلات به مردم و کارآفرینان کمک زیادی به اقتصاد جامعه می‌کنند. در بانک‌ها نیز در ازای دادن این تسهیلات به مردم از آن‌ها سندی به عنوان وثیقه و ضمانت بازگشت وجه می‌گیرند تا اگر فرد در زمان تعین شده در قرارداد اقساط وام خود را پرداخت نکرد، بانک آن ملک یا ماشین را که سند آن رهن بانک است را فروخته و طلب خود را از آن بردارد. به این اسناد سند رهنی می‌گویند. تنظیم سند رهنی توسط بانک یا مؤسسات مالی اعتباری انجام می‌شود تا ضمانتی برای بازگشت وجه داشته باشند.
همانطور که در تعریف نکات تنظیم سند رهنی بیان کردیم رهن به معنای گذاشتن مالی به عنوان وثیقه است. اما این وثیقه همیشه برای بانک‌ها نیست گاهی برای ادارات دیگری نیز سند به رهن گذاشته می‌شود مانند:
گاهی ممکن است برای آزادی متهم یا موارد دیگر سند ملکی را به عنوان وثیقه بگیرند درواقع سند به رهن دادگستری در می‌آید. سپس سند کارشناسی شده و ارزش ملک را با مبلغ مورد نیاز برای وثیقه انطباق می‌دهند و در صورت برابر بودن ارزش سند با مقدار مورد نیاز برای رهن فرد تا زمان مشخص شده به قید وثیقه آزاد می‌شود. اگر فرد فرار کرد یا در موعد معین شده در دادگستری حاضر نشد این اداره ملک را توقیف می‌کند.
در این نوع از اسناد رهنی طرفین در دفترخانه اسناد رسمی حاضر شده و قرار دادی مبنی بر گرو گذاشتن ملکی در بانک و دریافت وام در ازای آن می‌نویسند. این سند جزء اسناد رسمی محسوب می‌شود و در صورت پرداخت نکرد اقساط بانک، بانک می‌تواند برای فروش ملک اقدام کند.
یکی از نکات تنظیم سند رهنی که باید بدانید مدارک لازم برای تنظیم آن است که باید مدارکی که در ادامه نام برده می‌شود را در دفتر خانه به همراه داشته باشید. این مدارک عبارتند از:
1. اصل سند مالکیت
2. بنچاق سند مالکیت
3. به همراه داشتن مدارک استعلام مالکیت از ثبت اسناد
4. اصل پایانکار یا کپی برابر با اصل آن
5. داشتن پاسخ استعلام دارایی
6. درصورتی که مرتهن درخواست کرد مفاصا حساب نوسازی را نیز به همراه داشته باشید.
7. قرارداد بسته شده بین بانک و فرد
8. اصل کارت ملی، شناسنامه و مدارک هویتی طرفین معامله
برای اینکه بتوان با ملکی که در رهن بانک است معاملاتی انجام داد ابتدا باید به نکات تنظیم سند رهنی توجه کنید و ملک را فک رهن نمایید یعنی ملک را از طریق روش‌های قانونی از رهن بانک خارج کنید. فک رهن در اصطلاح حقوقی یعنی خروج ملک از رهن بانک که این کار ۳ روش دارد:
1. تسویه حساب با بانک: در این روش قبل از انجام معامله املاکی وام گیرنده به بانک مراجعه می‌کند و به صورت کامل بدهی خود را پرداخت می‌نماید.
2. فک رهن با عوض کردن وثیقه بانک: شما می‌توانید با سند دیگری که که می‌تواند متعلق به شما یا یک فرد دیگر باشد، سند خود را از رهن بانک خارج کرده و معاملات خود را انجام دهید.
3. فک رهن از طریق سپرده‌گذاری: در این روش فرد بدهی خود را محاسبه می‌کند و ۱۱۰ درصد مبلغ آن را در بانک سرمایه‌گذاری می‌کند به این روش سند او از رهن بانک خارج می‌شود.
در صورتی که از اقساطی که به بانک بدهکارید تعداد کمی باقی مانده است ما روش تسویه حساب با بانک را به شما پیشنهاد می‌کنیم زیرا همانطور که می‌دانید بدهی شما علاوه بر مبلغی که وام گرفتید سود آن را نیز شامل می‌شود و در اقساط اولیه سودی که می‌پردازید بیشتر است. پس اگر در همان ابتدا تسویه حساب کنید ضرر نمی‌کنید و مبلغ زیادی برای پرداخت سود نمی‌پردازید اما اگر در اقساط آخر هستید و قصد فک رهن دارید بهترین روش سپرده‌گذاری است چون از این طریق نیازی نیست دوباره مبلغی به اندازه بدهی اولیه را دوباره بپردازید.
طبق نکات تنظیم سند رهنی و از نظر قانون شما نمی‌توانید ملکی که در رهن بانک است را بفروشید و دلیل آن مبرهن است زیرا این ملک تضمینی برای بازگرداندن بدهی شماست و با فروش آن دیگر تضمینی نزد بانک وجود ندارد. در نتیجه ملکی که در رهن بانک قرار می‌گیرد مالکیتش با طلبکار یا همان بانک نخواهد بود اما تا زمانی که بدهی پرداخت نشده قوانینی برای آن اعمال می‌شود که گویی عین طلب در اختیار طلبکار است. از سوی دیگر راهن همچنان مالکیت خود را بر ملک دارد و می‌تواند هر دخل و تصرفی را با در نظر گرفتن حقوق مرتهن در ملک خود انجام دهد.
معامله ملکی که در رهن بانک است طبق آنچه که گفته شد قانونی نیست. بنابراین شما می‌توانید در دفاتر فروش املاک برای خرید همچین ملکی مبایعه نامه تنظیم کنید و پرداخت وجه آن را زمانی انجام دهید که انتقال سند به فروشنده انجام شود. اگر فروشنده نتوانست از طریق روش‌های گفته شده ملک را فک رهن کند باید تسهیلات آن را به خریدار در ازای مبلغ ملک واگذار کند. البته یکی دیگر از نکات تنظیم سند رهنی که بید توجه داشته باشید این است که در این روش بازهم ملک در رهن بانک باقی می‌ماند تا اقساط آن به طور کامل پرداخته شود. برای خرید و فروش مطمئن املاک با سند رهنی استفاده از بهترین وکیل ملکی اقدامی مفید و کارساز است.
برای خرید مطمئن املاک رهن شده در بانک‌اید مراحل زیر را طی کنید تا دردسری برای شما ایجاد نشود:
· ابتدا اطمینان یابید که سند در رهن بانک است.
· مبایعه نامه را در دفاتر فروش املاک معتبر تنظیم کنید و حتماً در آن درج کنید که هزینه را زمانی که سند منتقل شود پرداخت می‌نمایید.
· مراحل فک رهن را پیش از تنظیم سند انجام دهید یا اگر قصد انتقال تسهیلات دارید این امر در همان روز یا روز قبل از تنظیم سند انجام شود.
· طبق نکات تنظیم سند رهنی باید به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنید و از فک رهن شدن سند اطمینان یافته، مبلغ را پرداخت و سند ملک را به نام خودتان انتقال دهید.
آیا می‌توان به جای یک فرد دیگر سند رهنی داد؟
بله اگر افراد بهم اطمینان دارند شخص سومی می‌تواند به جای راهن سند رهنی ارائه دهد. توجه داشته باشید در هر صورت اگر راهن بدهی خود را در زمان معین نپردازد بانک ملک رهن گذاشته شده را می‌فروشد.
فک رهن چقدر طول می‌کشد؟
پروسه فک رهن درصورت به همراه داشتن مدارک لازم و اجرای تعهدات و رضایت طرفین به طور میانگین یک هفته طول خواهد کشید.
چگونه در رهن بودن سند را چک کنیم؟
می‌توانید به صفحه تصدیق اصالت اسناد مراجعه کنید و در درگاه یکپارچه خدمات الکترونیکی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور وضعیت سند را بررسی کنید.
