به دنبال وکیل متخصص امور ملکی در تهران هستید، ما بهترین وکیل تهران را به شما معرفی می کنیم. در صورت نیاز به مشاوره حقوقی رایگان املاک بصورت حضوری و آنلاین می توانید با مجموعه وکالت تهران تماس حاصل فرمایید.
بدیهی است با توجه به پیچیده بوده دعاوی املاک وکلای متبحر در این زمینه تخصص و تجربه کافی در این خصوص را داشته اند محرز و مشخص است با کوچکترین ایراد در تنظیم دادخواست ممکن است هزینه دادرسی و زمان به کلی از بین برود باید توجه داشت گرایش دعاوی املاک بسیار گسترده بوده و بهره مندی از وکیل متخصص دعاوی املاک راه را برای احقاق حق هموار خواهد نمود.
تنوع قوانین و مقررات حاکم بر املاک و همچنین نا آشنایی مردم نسبت به قوانین املاک و مستغلات، نه تنها موجب طولانی تر شدن فرآیند رسیدگی می شود، بلکه باعث نرسیدن به نتیجه مطلوب در بسیاری از موارد شده است.
با توجه به اهمیت موضوع دعاوی ملکی و تصمیمات سرنوشت ساز در دعاوی ملکی ، شایسته است هر یک از طرفین برای جلوگیری از تضییع حقوق خود و همچنین حفظ منافع خود از تخصص وکیل ملکی استفاده کنند.
برای استفاده از خدمات وکیل ملکی خوب در تهران حتما با مجموعه وکالت تهران تماس بگیرید.
در جهت بررسی ویژگی های وکیل ملکی باید توجه داشت که وکیل املاک سابقه زیادی در دعاوی مربوط به املاک داشته باشد چرا که تجربه در این گرایش از علم حقوق بسیار پر اهمیت است همانطور که مشخص است دعاوی مربوط به املاک از جمله دعاوی پرهزینه و بسیار مهم است با توجه به افزایش قیمتهای املاک موضوع دعاوی مربوطه بسیار ارزشمند بوده بدیهی است هرچه تجربه وکیل متخصص ملکی در این دعاوی بیشتر باشد نحوه دفاع دقیق تر و کامل تر خواهد بود.
قوانین مربوط به دعاوی ملکی مورد اشاره قرار گرفت در خصوص دادگاه نیز باید بیان شود قالب دعاوی ملکی در دادگاه عمومی و حقوقی محل وقوع ملک، ثبت و رسیدگی می گردد.
در مواردی اداره ثبت اسناد و املاک اقداماتی در خصوص دعاوی ملکی به انجام می رساند یکی از مواردی که اداره ثبت اسناد و املاک لازم به ورود است مباحث در خصوص تعیین تکلیف افراز یا عدم افراز اموال مشاعی است که سابقه ثبتی دارند مطابق قانون، اداره ثبت می بایست تعیین تکلیف در این خصوص نماید که ملک مشاعی قابلیت افراز خواهد داشت یا خیر ؟
برای دستیابی به وکیل متخصص امور ملکی، حتما از لیست وکلای تهران استفاده کنید.
هر وکیل با توجه به مهارت های خود در دعاوی متخلف دارای تخصص و وظایف مرتبط با همان حوزه است. به همین ترتیب وکیل امور ملکی هم باید اطلاعات کافی و تخصص های لازم در حوزه دعاوی ملکی را داشته باشد تا بتواند از موکل خود در پرونده به نحواحسن پشتیبانی و دفاع کند. تسلط دیگر ویژگی بهترین وکیل ملکی است که باعث میشود در مواقع ضروری، بر پرونده پیروز شود.
وظیفه اصلی یک وکیل امور ملکی اقدام به موقع در بخش های مختلف پرونده ها است آن هم به این دلیل که زمان در اقدامات قانونی بسیار مورد توجه است و اگر اقدامات قانونی لازم به موقع برای پرونده انجام نگیرد میتواند باعث از دست رفتن پرونده شود و ضرر های فراوانی به موکل وارد کند. پس می‌توان گفت مهم ترین وظیفه یک وکیل ملکی تخصص کافی برای اقدام به موقع در زمان درست است تا از متضرر کردن موکل و ایجاد خسارت جلوگیری شود. وکیل ملکی در مرحله اول باید تمام اطلاعات لازم ملکی را کسب کرده و مدارک مرتبط با پرونده را جهت اشراف کامل به موضوع جمع آوری کند.
وکیل متخصص ملکی خدمات زیر را به شما ارائه خواهد کرد:
حتی اگر قصد داشته باشید که خود به تنهایی حقوق ملکی خود را پیگیری کنید ، نیاز به اطلاعات کافی و لازم در این زمینه دارید . بدیهی است که افراد عادی به طور عمومی اطلاعات لازم را در مورد قوانین و حقوق ملکی ندارند. همین موضوع باعث می شود که پیگیری پرونده برای آن ها بسیار گیج کننده باشد. با انجام مشاوره با وکیل ملکی شما می توانید به اطلاعات بسیار دقیق و مهمی در زمینه پرونده خود کسب کنید.
وکیل ملکی تمامی شرایط و موارد داخل پرونده شما را مورد ارزیابی دقیق قرار می دهد و اطلاعاتی که از نظر قانونی اهمیت دارد را به شما می رساند. اگر پرونده شما مهم و حساس نیز باشد و به وکیل برای پیگیری آن نیاز باشد نیز در مشاوره حقوقی مشخص می شود. به شما پیشنهاد می کنیم که پیش از ورود به هر پرونده ای در مورد آن اطلاعات لازم را از یک فرد متخصص کسب کنید.
شروع پیگیری یک پرونده حقوقی معمولا با تنظیم شکوائیه همراه است. شکوائیه ای که شما برای مراجع قضایی و ذی صلاح ارسال می کنید باید تمامی خواسته ها ، مدارک ، داعیه ها و شرایط موجود را در خود جای داده باشد و علاوه بر آن نیز ساختار حقوقی و قانونی نیز داشته باشد. یک فرد عادی و بدون دانش حقوقی نمی تواند چنین دادخواستی را تنظیم کند پس این امکان وجود دارد که دادخواست او مورد توجه قرار نگیرد یا به نتیجه ای نرسد. اما دادخواستی که یک وکیل ملکی تنظیم می کند به این صورت نیست.
فرد متخصص می داند که چگونه دادخواست را به بهترین نحو ممکن نگارش کند که مورد تایید و توجه مراجع قضایی قرار بگیرد و سریع تر به جریان بیوفتد. به همین علت است که شما برای شروع این پرونده نیز به یک وکیل ملکی نیاز دارید. فراموش نکنید پرونده های مکلی معمولا موارد ارزشمند و حساسی هستند و در صورتی که با شکست رو رو شوند افراد را مورد آسیب زیادی قرار می دهند. پس در این پرونده ها با توسل به فرد متخصص اقدام کنید تا در حد امکان حقی از شما زایل نشود.
ممکن است راه های زیادی برای پیگیری یک پرونده حقوقی موجود باشد و شاید تمامی آن ها نیز به نتیجه برسند اما قطعا از نظر سختی مسیر و زمان به نتیجه رسیدن با یکدیگر متفاوت می باشند. فرد عادی احتمالا بدون آگاهی اقدام به پیگیری پرونده حقوقی خود می کند و در نهایت نیز به دست آوردن نتیجه مطلوب برای او در حاله ای از ابهام می باشد. این درحالی است که یک فرد متخصص که در این مورد وکیل ملکی می باشد ، به این صورت عمل نمی کند.
وکیل ملکی می داند که بهترین راه برای پیگیری پرونده شما چه می باشد. او می داند باید از چه مرجع و یا حتی چه مراجعی اقدام کند و چگونه باید آن رو مورد پیگیری قرار دهد و در چه مسیری در سریع ترین حالت به نتیجه خواهد رسید.
برخی از پرونده ها برای به نتیجه رسیدن لزوما به مدارک خاصی نیاز دارند. کسی که یک مشکل حقوقی ملکی دارد طبیعتا نمی داند که برای به نتیجه رسیدن به چه مدارکی نیاز دارد و در اسناد خود چه نواقصی وجود دارد. گاها اسنادی که در ظاهر بی اهمیت به نظر می رسند نیز می توانند در روند پرونده ملکی تاثیر بسزایی داشته باشند. وکیل ملکی خوب می داند برای هر پرونده ای چه مدارکی می تواند تاثیر بیشتری داشته باشد و شما را به پیروزی نزدیک تر کند. فرد متخصص در صورت امکان خود به جمع آوری این اسناد می پردازد و در غیر این صورت از شما تقاضا می کند که آن ها را تهیه نمایید.
در این قسمت ما به اهمیت حضور وکیل ملکی در پرونده های ملک و املاک پرداختیم. ممکن است اکنون دغدغه داشتن یک وکیل خبره و ماهر برای شما ایجاد شود. اما نگران نباشید. کافیست با سایت و گروه وکالت تهران تماس بگیرید و ضمن انجام مشاوره حقوقی وکیل مناسب خود را اتخاذ کنید.
حکم اولیه دادگاه پایان روند دادرسی نمی باشد و همیشه نیز حکم اولیه مطلوب افراد نمی باشد. در این صورت است که حق اعتراض به حکم دادگاه بدوی به شما داده می شود و در صورت اعتراض دادگاه تجدید نظر برگزار می گردد. دادگاه تجدید نظر دادگاهی است که شما فرصت دارید با ارائه دفاعیه ، مدارک و اسناد جدید حکم دادگاه را تغییر کنید. اگر اظهارات شما در این دادگاه به اندازه کافی قوی و محکم نباشد ، احتمالا رای دادگاه تغییر نکرده و نهایی می شود. حضور وکیل ملکی در این مرحله اهمیت بسیار زیادی دارد.
اگر وکیل ملکی شما متوجه شود که مسیر قبلی شما را به نتیجه دلخواه نرسانده است در این دادگاه از مسیر و راه دیگری وارد می شود تا حکم مطلوب شما را دریافت نموده و به نتیجه مطلوب برسد. وکیل شما در این دادگاه اظهارات و دفاعیه های جدید ارائه می دهد و تمامی سعی خود را در جهت تغییر رای دادگاه انجام می دهد. اگر می خواهید پرونده شما به بهترین نتیجه ممکن برسد شما قطعا به یک وکیل خود و متخصص نیاز دارید.
در بسیاری از حقوق مالی که در آن ممکن است ضرر و زیان و سود و منفعت اشخاص جابجا شود نیازمند حضور وکیل ملکی با تجربه میباشد. چگونگی و نحوه طرح دعوا از اهمیت بالایی برخوردار است و در روند دادرسی در تعیین محدوده حقوق اصحاب دعوا اثر اساسی دارد و در واقع به مثابه پی می باشد بنابراین برای اینکه دعوا در روند و روالش دچار مشکل ناخواسته و ناشی از بی تجربگی نباشد لازم است که موضوعات و دعاوی ملکی، را فردی پی ریزی و پیگیری کند که متخصص این امر است.
وقتی شخصی ملک دیگری را تصرف می کند این وکیل ملکی متخصص است که باید تشخیص دهد که دعوای حقوقی تصرف عدوانی را مطرح کند یا کیفری. به دلیل وجود قوانین متعدد در این حوزه این وکیل ملکی است که می داند مبنای ارزش معاملاتی املاک چیست؟ و کجا ماده 100 قانون شهرداری و تبصره های آن کابرد دارد و کجا ماده 64 قانون مالیاتهای مستقیم و این وکیل ملکی است که زمان مناسبی را برای ابراز ادله های خود و اظهارات خود در نظر میگیرد تا حق موکلش به علت استفاده نا به هنگام دستخوش تضییع نشود.
آنچه واضح است این مسئله است که همیشه امکان ضایع شدن حق افراد در رابطه با اموالی که دارند وجود دارد. دعاوی ملکی مختلفی از جمله سرقفلی، فسخ قرارداد، تخلیه ملک مسکونی، دعوی تصرف عدوانی و … وجود دارد که با تضییع حق افراد در هر کدام از آن ها فرد متحمل ضررهای مالی بسیاری می شود بنابراین افراد برای رسیدگی به این گونه دعاوی باید به وکیل ملکی متخصص مراجعه کنند.
الزام وجود یک وکیل خوب و کاربلد در زمینه دعاوی ملکی می تواند راهگشای مشکلات شما در این زمینه باشد.
در ابتدا لازم می دانم که انواع دعاوی ملکی را به شما معرفی کنم. دعاوی ملکی دارای دسته بندی های مختلفی بوده و شامل موضوعاتی مثل، الزام به تنظیم نمودن سند، الزام به گرفتن پایان کار و … می باشد.
انواع دعاوی ملکی عبارتند از:
دعاوی ملکی حقوقی یکی از انواع مختلف دعاوی ملکی است. برخی از مهم ترین موارد این دعاوی عبارتند از:
گفتنی است تمامی دعاوی حقوقی مرتبط با سهل انگاری یا عدم شناخت قانون صورت گرفته و در آن ها بحث ارتکاب به جرم مطرح نمی باشد.
ماهیت دعاوی ملکی ثبتی مرتبط با فعالیت های حوزه ثبت اسناد است. پرونده های زیادی در این خصوص در دادگاه ها مطرح می شود که بنده در این جا باید به برخی از آن ها اشاره کنم:
معمولاً این مشکلات بعد از خرید یا انتقال سند و یا در هنگام خرید به وجود می آید. در مواقع زیادی دعاوی ملکی ثبتی به دلایلی مثل شتاب زدگی مالک و سهل انگاری او برای خرید و فروش ایجاد می شود که خسارت ها و مشکلات زیادی را برای طرفین بوجود می آورد.
ماهیت این گونه دعاوی مرتبط با انجام جرم است و بحث هایی مثل سهل انگاری، عدم شناخت قانون، اشتباهات سهوی و .. در دعاوی ملکی کیفری دخیل نمی باشد. در حقیقت، هنگامی که افراد در زمینه مسکن مرتکب جرمی می شوند، این پرونده ها با شکایت شاکیان خصوصی یا شکایت مدعی العموم شکل می گیرد. بیشتر دعاوی کیفری مربوط به کلاهبرداری و سودجویی مجرمان است.
برخی از مواردی که شامل دعاوی ملکی کیفری می شود عبارتند از:
مباحث در خصوص دعاوی املاک بسیار گسترده و دارای طیف وسیعی بوده که برخی از آنها به صورت مقالات در ذیل بیان شده است. گستره این دعاوی شامل قراردادهای پیش فروش، سرقفلی، حق کسب و پیشه، دعاوی مالک و مستاجر، مطالبه اجرت المثل، خلع ید و رفع تصرف از املاک می باشد.
بدیهی است صرف رجوع به مباحث برای انجام امور وکالتی کافی نبوده توصیه می شود حتماً ضمن مشورت با وکیل ملکی و استفاده موثر از تخصص و تجربیات ایشان موضوع دعاوی خود را پیگیری نمایید. در صورت نیاز به مشاوره حقوقی املاک می توانید با مجموعه وکالت تهران تماس حاصل فرمایید.
وکلای پایه یک خبره و با تجربه دفتر وکالت تهران مشهور با پیشینه‌ای درخشان در ارائه مشاوره‌های موثر حقوقی و انجام موفقیت آمیز پرونده‌های متعدد و بعضاً پیچیده دعاوی املاک، اراضی، مستغلات و آپارتمان‌ها، بهره‌مندی از دانش و علم روز، آشنایی کافی با قوانین و مقررات مربوطه، رویه مرسوم دادگاه‌ها و به پشتوانه رزومه‌ای قوی، بدون تردید بهترین و مطمئن‌ترین انتخاب شما موکلین محترم در امور دعاوی ملکی، خدمات حقوقی و ثبتی، مشاوره و وکالت در پرونده‌های ملکی، حقوقی، ثبتی، کیفری و دیگر پرونده‌های شما عزیزان با موضوعات گوناگون هستند.
همچنین طرفین قراردادهای خرید و فروش و نقل و انتقال املاک می توانند برای مشاوره و تهیه و تنظیم و امضاء قراردادهای ملکی خود از وکیل متخصص امور ملکی تهران استفاده نمایند.
حال باید به نکاتی اشاره کنیم که وکیل ملکی باید به آن ها توجه داشته باشد و شما با سپردن پرونده ی خود به بهترین وکیل ملکی در مجموعه ی ما خیال خود را از این بابت راحت خواهید کرد.
نکته اول: بی شک اولین سنگ بنای این دعوا و هر دعوای دیگری چگونگی تنظیم دادخواست و ارایه ی آن به دفتر دادگاه است، پس وکیل شما باید در لایحه نویسی، شرح کامل ماوقع و تنظیم دادخواست مهارت لازم و کافی را داشته باشد.
نکته دوم: بهترین وکیل ملکی که شما انتخاب می کنید باید به قدری حاذق باشد که از بین انواع دعاوی مربوط به ملک نوع دعوا را به درستی تشخیص دهد.
نکته سوم:بی شک وکیل ملکی که شما انتخاب می کنید باید نسبت به تمامی قوانین مخصوصا قوانین مربوط به ثبت اسناد و املاک شناخت کافی و جامع را داشته باشد که پرونده ی شما را به بهترین نحو ممکن به پیش ببرد.
نکته چهارم: در پایان وکیل ملکی باید نظارت کافی و خوبی بر اجرای حکم صادره از دادگاه داشته باشد، نکته ای بسیار مهم و حیاتی که برای جلوگیری از تضییع حق موکل ضروری است.
با خواندن نکات گفته شده قطعا به این نتیجه می رسید انتخاب بهترین وکیل ملکی در دعاوی ملکی بسیار حایز اهمیت است. وکیل مدارک و اسناد شما را به طور کامل بررسی میکند ، پرسش هایی که به نظرش باید پاسخ آن ها را بداند از شما خواهد پرسید و دادخواست و لایحه ی لازم را تنظیم می کند. در دادگاه به بهترین نحو از حق شما دفاع می کند و اگر رای صادره از دادگاه به نفع شما نباشد دادخواست تجدید نظر خود را به دادگاه مربوط تقدیم خواهد کرد.
پس ملاحظه می کنید که حضور وکیل نه تنها در دعاوی ملکی بلکه در سایر دعاوی چه حقوقی چه کیفری مهم و ضروری می باشد.
در بسیاری از موارد، تمایل به قبول دعاوی املاک در بین وکلای تهران نسبت به سایر شهرها و استان ها بالاتر است و گاها وکلای ملکی در تهران به جهت اینکه بیشتر با چنین دعاوی روبه رو می‌گردند تخصص و تجربه بالاتری در این زمینه کسب می نمایند. همین امر سبب می گردد، در اقامه چنین دعاوی در محاکم دادگستری بهتر عمل نمایند و نتایج مطلوبی از دعاوی را کسب کنند.
دلیل دیگر جهت بهره بردن از وکیل ملکی در تهران این است که در بسیاری از شهرها وکلا به صورت تخصصی بر یک موضوع خاص کار نمی‌نمایند، اما در تهران موسسات حقوقی سیستمی را تدوین نموده اند که هریک از وکلای پایه یک دادگستری در یک زمینه خاص به مشاوره و قبول وکالت اقدام کنند. یکی از مجموعه های مزبور گروه وکلای وکالت تهران می باشد.
دعاوی ملکی به جهت پیچیدگی های خاصی که دارد نیازمند تحقیق و بررسی و در اکثر مواقع پیگیری های فراوان است. از این جهت هزینه وکیل ملکی خوب در دعاوی ملکی معمولا بالا می باشد و همین امر سبب شده است که بسیاری از افرادی که با مشکلات ملکی مواجه هستند از سپردن دعوای خویش به وکیل ملکی امتناع نمایند.
اما لازم به ذکر است که اگر چه ممکن است هزینه ای جهت انجام امورملکی توسط وکیل ملکی اخذ گردد اما این اطمینان حاصل می گردد که دعوای مطروحه در مسیر صحیح خویش در حرکت است و نتیجه مطلوب را در پی خواهد داشت.
در بسیاری از مواقع افراد به جهت صرفه‌جویی در هزینه‌ها، شخصا در پیگیری دعاوی ملکی اقدام می نمایند که این امر متاسفانه اگرچه این طور به ذهن متبادر می نماید که در هزینه ها صرفه‌جویی صورت گرفته است اما در واقع در بسیاری از مواقع دعوای مطروحه با شکست مواجه میگردد و هزینه‌های غیر منتظره دیگری بر فرد متقاضی تحمیل میگردد. در واقع هزینه دعاوی ملکی به فراخور موضوع مطروحه متفاوت می باشد. اما لازم به ذکر است که اگرچه در بدو امر هزینه دعاوی ملکی به نظر بالا است، اما در حقیقت این هزینه از سایر هزینه های مضاعف و غیرمنتظره پیشگیری می‌نماید.
گاهی ممکن است برخی افراد به جای استفاده از وکیل ملکی متخصص و مجرب، از کارآموز یا وکیل پایه دو استفاده کنند. توصیه ما این است که وقتی درگیر پرونده‌های حساس این چنینی هستید و اغلب ملک و مال زیادی تحت دعوی قرار دارد، از وکلای مجرب پایه یک دادگستری استفاده کنید.
این موضوع توجه نکنید، شانس شکست در پرونده را افزایش داده‌اید. شیوه دفاع وکیل در حفظ حقوق شما تاثیر دارد و موفقیت شما را دو چندان میکند. بنابراین سعی نکنید برای پرونده‌هایی با ارزش زیاد حق الوکاله کمی پرداخت کنید.
اگرچه پرداخت حق الوکاله منصفانه، با همکاری بهترین وکیل تهران نیز ممکن است. تنها کافی است با شماره تماس موسسه وکالت تهران تماس بگیرید تا با کمترین هزینه بهترین خدمات را دریافت کنید.
در قسمت‌های قبلی با این موضوع که وکیل ملکی کیست و چه وظایفی دارد به خوبی آشنا شدیم. در این باره می‌توان گفت که همه ما باید زمانی که برای خرید و فروش ملک دچار مشکل شدیم و درگیر مراحل قانونی پیچیده شدیم برای داشتن یک وکیل خوب اقدام کنیم. مشکلات ملکی بسیار فراگیر و خسته‌کننده‌اند و برای اینکه سریع نتیجه خوبی بگیرید به این نیاز دارید که از سمت یک فرد با تجربه راهنمایی شوید.
یک وکیل ملکی مجرب میتواند با موکل خود به خوبی ارتباط برقرار کند و علاوه بر مشاوره، در جلسات دادگاه حضور موثر داشته باشد. او آگاهی زیادی نسبت به قانون دارد و با پیچیدگی‌های فرایند دادرسی آشناست و به همین دلیل میتواند بدون اتلاف وقت از حق شما دفاع کند. با اینکار به راحتی می‌توانید از خطرات دلالان و کلاهبرداران دور بمانید. برای اینکار کافی است یک وکیل ملکی خوب در تهران پیدا کنید.
شما عزیزان می‌توانید برای دریافت شماره بهترین وکیل ملکی تهران با وکالت تهران تماس بگیرید.
در ادامه به برخی از وظایف وکیل ملکی اشاره خواهد شد.
چنانچه ملک مالکی (اعم از اراضی و انبیه) به هر دلیلی در تصرف شخص دیگری باشد و مالک راضـی به ادامـه تصرفات متصرف نباشد میتواند با اخذ وکیل ملکی با تقدیم دادخواست خلع ید به مرجع قضائی درخواست اخراج متصرف از ملک خویش را بنماید.
لازم است بدانید که مطابق ماده ی ۲۲ قانون ثبت، دولت کسی را مالک می شناسد که نامش در دفتر ثبت املاک به عنوان مالک ثبت شده باشد.
بنابراین لازم است که فروشنده حتما برای تکمیل معاملات ملکی با حضور در دفاتر ثبت املاک، سند رسمی ملک را به نام خریدار کند. اگر فروشنده همچین کاری نکند دعوایی که وکیل ملکی شما اقامه می کند دعوای الزام به تنظیم سند است و پیگیری قانون این پرونده در صلاحیت وکیل املاک است.
سند مالکیت، اسناد رهنی، شرطی و ذمه ای، سند اجرایی، سند انتقال اجرایی، سند رسمی بیع (فروش مال در مقابل دریافت وجه نقد) یا اجاره و سند مالکیت معارض یا هر کدام از عقود و نظایر آن همگی جزء اسناد رسمی می باشند که در صورت بی اعتباری آن ها ذینفع حق دارد در دادگاه صالح نسبت به طرح دعوای ابطال سند رسمی اقدام نماید و دادگاه ها وظیفه دارند به آن ها رسیدگی نمایند.
بطلان سند می تواند به یکی از دلایل زیر باشد:
اگر دو سند مالکیت کلاً یا جزئاً از حیث حقوق ارتفاعی یا حدود ملک با یکدیگر تعارض داشته و این تعارض با نظر و رأی هیأت نظارت احراز گردد، سند مالکیتی که ثبتش دیرتر انجام شده باشد سند مالکیت معارض خوانده می شود.
بنابراین طبق قانون، سندی که زودتر به ثبت رسیده، تا هنگامی که از طریق حکم دادگاه باطل نشده باشد، معتبر تلقی شده و سندی که بعد از آن به ثبت می رسد، سند ثبت مؤخر خوانده می شود و تا هنگامی که دادگاه حکم به صحت آن نداده باشد، نامعتبر تلقی می گردد.
همانطور که در بالا نیز به آن اشاره کردم، سند مالکیت معارض نیز یکی از انواع سند رسمی است و ابطال آن بر عهده ادارات ثبت است.
ادارات ثبت موظفند به محض اطلاع یافتن از صدور این گونه اسناد، فوراً به موضوع آن رسیدگی کنند. صاحبان این گونه اسناد نیز پس از اطلاع یافتن از موضوع تعارض، بایستی جهت تعیین و تکلیف شدن و یا ارائه دادخواست ابطال سند رسمی (سند مالکیت معارض) به اداره ثبتی که ملک در آن حوزه واقع شده است، مراجعه نمایند.
اما بپردازم به شرایط ابطال سند رسمی که عبارتند از:
۱- عدم رعایت مقررات مرتبط با صدور سند
۲- عدم رعایت مقررات مرتبط با تنظیم اسناد رسمی
در مواقعی که دعاوی ابطال سند به علت عدم رعایت مقرّرات باشد که می تواند به طور سهوی یا عمدی ایجاد شده باشد، با طرح نمودن در دادگاه می توان درخواست ابطال سند را نمود. با توجه به این که نحوه درخواست ابطال سند، نیاز به تسلط و تخصص به قوانین موضوعه و مقرّرات جاریه و بخشنامه های ثبتی و آیین نامه ها دارد.
ضمن آن که داشتن آگاهی کامل نسبت به رویه های دادگاه های بدوی، رویه های ادارات ثبت و تجدید نظر از مهم ترین موضوعات در زمینه ابطال سند است.
با سپردن این دسته از امور خود به بهترین وکیل ملکی در تهران؛ نه تنها در وقت و هزینه خود صرفه جویی کرده اید، بلکه پرونده شما نیز به بهترین شکل رسیدگی می شود و این یکی از بهترین گزینه هایی است که هنگام ابطال سند می توانید از آن استفاده کنید.
مواقعی که خریدار می تواند دادخواست مبتنی بر الزام به تحویل ملک را به دادگاه بدهد عبارتند از:
پس خریدار هنگامی می تواند دعوای الزام به تحویل دادن ملک را مطرح نماید که طبق قانون، ملک به وی منتقل شده و در دفاتر ثبت اسناد به ثبت رسیده باشد.
دقت داشته باشید که، فروشنده تنها در یک مورد خاص می تواند از تحویل ملک خودداری نماید و آن هم زمانی است که فروشنده ملک از حق حبس خویش استفاده نماید.
حق حبس زمانی استفاده می شود که هر کدام از طرفین دعوا بخواهند از حق خویش مبنی بر تحویل ندادن ملک تا هنگام پرداخت پول یا پرداخت نکردن مبلغ توافق شده تا هنگام تحویل ملک استفاده نمایند.
بنابراین در حق حبس؛ چنانچه هریک از خریدار یا فروشنده ملک از پرداخت نکردن پول و یا تحویل دادن ملک امتناع ورزد، طرف مقابلش می تواند تعهداتش را تا هنگام انجام تعهد طرفش انجام ندهد.
در این حالت؛ در صورتی که طرفین نتوانند به نتیجه برسند که چه کسی باید اول تعهدش را انجام دهد، دادگاه بعد از رسیدگی و ارزیابی اظهاراتشان، هر دو طرف را به انجام وظایف و تعهداتشان ملزم می نماید.
طبق قانون، قرارداد پیش فروش ساختمان بایستی به وسیله تنظیم سند رسمی پیش فروش ملک که نزد دفاتر ثبت اسناد است با درج در اسناد مالکیت منعقد گردد.
طبق قانون، در هنگام پیش فروش باید، مشخصات ملک مورد معامله از جمله مساحت ملک، طبقه و شماره ثبت ملک ذکر گردد.
همچنین ملحقات آپارتمان مثل اشتراک آب، برق، گاز، تلفن، پارکینگ و انباری نیز ذکر گردد.
مشخصات ساختمان نیز از مواردی است که باید ذکر شود. مثل نقشه، تعداد اتاق خواب ها، جنس مصالح از قبیل شیر آلات، رنگ، سیم کشی، دستگیره درب ها، آیفون، کلید و پریز، کابینت، کولر، سرویس بهداشتی و …
بهای ملک مورد نظر و چگونگی پرداختش نیز از مواردی است که بایستی با دقت در قراردادهای پیش فروش مطرح گردند.
تذکر: بهترین شیوه برای پرداخت، الزام خریدار ملک به پرداخت بخشی از بها طبق پیشرفت کار است. زمان پرداخت نیز در قرارداد مربوطه تعیین می گردد.
با رسیدن پروسه ساخت به هر مرحله، خریدار بایستی اقساط خود را پرداخت نماید. در غیر این صورت فروشنده می تواند قرارداد را فسخ نماید یا بر اساس روزهای تأخیر، تحویل دادن ملک را عقب بیاندازد.
همچنین در بعضی قراردادهای مشارکت ضمن امضاء قرارداد این شرط گذاشته می شود که سازنده ملک تا مدت مشخصی یا تا اتمام قرارداد حق ندارد اقدام به پیش فروش واحدهای سهم خویش نماید.
حال اگر سازنده با وجود این شرط؛ اقدام به پیش فروش نمودن واحدهای سهم خویش کند، مالک می تواند قرارداد مشارکتشان را فسخ کند.
مالک اولیه این دعوا را به طرفیت پیش خریدار و پیش فروشنده مطرح می نماید. اگرچه پیش خریدار، با مالک اولیه ملک رابطه قراردادی ندارد ولی با توجه به این که پیش خریدار نیز یک طرف از قرارداد پیش فروش بوده، او نیز به عنوان خوانده قرار می گیرد.
تذکر: در دادگاه موضوع ابطال قرارداد در دعاوی پیش فروش به علت فسخ قرارداد مشارکت مطرح می شود.
اقساطی بودن ثمن (بهای) قرارداد از یک طرف باعث می شود که قدرت خرید در پیش خریداران افزایش یابد و از طرف دیگر، ممکن است پیش فروشنده ملک را با خطر پرداخت نکردن اقساط از طرف خریداران مواجه سازد.
لازم است این را هم عرض کنم که در قراردادهای پیش فروش، هر دو طرف می توانند وجه التزامی را بابت تأخیر در پرداخت نمودن اقساط ملک پیش فروش قرار دهند. پیش فروشنده می تواند در قرارداد شرط نماید که پرداخت نکردن به موقع ثمن (بهای) قرارداد باعث فسخ قرارداد می شود.
چنانچه پیش خریدار اقساط قرارداد را پرداخت نکند، پیش فروشنده بایستی این موضوع را به دفترخانه تنظیم کننده سند پیش فروش شده اعلام نماید.
دفترخانه نیز باید به پیش خریدار اخطار دهد که ظرف مدت ۱ ماه اقساط معوقه را پرداخت نماید. در غیر این صورت پیش فروشنده می تواند قرارداد را فسخ نماید.
براساس قانون، اگر اختلاف متراژ صورت مجلس تفکیکی با متراژ نوشته شده در قرارداد تا ۵% باشد، هیچ کدام از طرفین قرارداد حق فسخ ندارند ولی اگر این اختلاف از ۵% بیشتر باشد، پیش خریدار می تواند قرارداد را فسخ کند (چه متراژ واقعی بیشتر و چه کمتر باشد).
اگر مساحت واقعی ملک کمتر از مقدار نوشته شده در قرارداد باشد ولی پیش خریدار قصد فسخ آن را نداشته باشد؛ فروشنده بایستی قیمت روز آن را به پیش خریدار بدهد، ولی اگر متراژ ملک بیشتر از متراژ نوشته شده در قرارداد باشد، خریدار بایستی قیمت نوشته شده در قرارداد را به فروشنده ملک بپردازد.
با توجه به هزینه بالای ساخت و سازها در شرایط کنونی کشور و رشد پیش فروش املاک، بنده به شما کاربر گرامی آسا وکیل توصیه می کنم که در صورت مواجهه با مشکل خلافی مساحت، حتماً با یک وکیل خوب ملکی مشاوره کنید.
گواهی پایان کار ساختمان به لحاظ حقوقی چه کاربردی دارد؟!
گواهی پایان کار مدرکی است که پس از اتمام ساخت و ساز ملک صادر می گردد. اضافه کنم که این گواهی براساس شناسنامه فنی ملک صادر شده و افراد باید در هنگام خرید ملک، به غیر از پروانه ساختمانی به گواهی پایان کار آن نیز توجه نمایند.
گواهی پایان کار نشان می دهد که بنا تخلف ساختمانی نداشته و طبق معیارهای فنی مهندسی و دقیقاً مورد تأیید شهرداری است.
تا زمانی که از سوی شهرداری گواهی پایان کار صادر نشود؛ اداره ثبت اسناد نمی تواند صورت مجلس تفکیکی را تنظیم کند و تا هنگامی که صورت مجلس تفکیکی تنظیم نشده باشد، امکان صادر شدن سند برای هریک از واحدها وجود نخواهد داشت.
جهت صدور این صورت مجلس؛ مالک بایستی بعد از اتمام عملیات ساختمانی و گرفتن پایان کار، به دفاتر اسناد رسمی رفته و درخواست صدور آن را نماید.
شما بدون گواهی پایان کار، قانوناً نمی توانید ملک را به شخص دیگری بفروشید و این یکی دیگر از کارکردهای گواهی پایان کار است.
چنانچه بنای ساخته شده دارای تخلف ساختمانی باشد، پرونده ابتدا به کمیسیون ماده ۱۰۰ فرستاده می شود و اگر کمیسیون رأی به پرداخت جریمه دهد، مالک بایستی جریمه را پرداخت کند تا بتواند برای ساختمان خود پایان کار اخذ نماید.
در صورتی که بین مالک و مستأجر قرارداد اجاره ای منعقد شود و مدت قرارداد به اتمام برسد و مستأجر از تخلیه ملک امتناع ورزد مؤجر یا وکیل ملکی می تواند با مراجعه به شورای حل اختلاف با تودیع مبلغ قرض الحسنه (پول پیش) تقاضای صدور دستور تخلیه را بنماید که این دستور فوری و غیرقابل اعتراض می باشد.
سرقفلی در حقیـقت وجه و پـولی است که مستأجر برای مالکیت منافع یک مکان تجاری به مؤجر و مالک پرداخت میکند ولی همچنان مالکیت عین و ملک مکان تجاری متعلق به مؤجر و مالک باقی میماند و برای استفاده مستأجر از عین و ملک مکان تجاری قرارداد اجاره با صاحب ملک منعقد میشود و اجاره بها توسط مستأجر به مؤجر و مالک پرداخت میشود.در واقع فرد با پرداخت این مبلغ امتیاز تجاری بودن ملک را از مالک خریداری کرده است و مالک این حق شده است نه مالک عین مغازه.
درکنار دعاوی ملکی که مطرح شد و آشنا شدید، ممکن است در زمینه ی نقل و انتقالات و معاملات ملکی، جرمی اتفاق افتد که از رایج ترین آنها کلاهبرداری، جعل سند، استفاده از سند مجعول و خیانت در امانت هستند و یک وکیل ملکی تهران خوب با دقت نظر مناسب باید جنس و نوع دعاوی را تشخصی دهد .اگر جرمی از طرف مقابل اتفاق افتاده باشد،قطعا روند پرونده بسیار متفاوت خواهد بود و رسیدگی در آن با رسیدگی در پرونده های ملکی و حقوقی متفاوت خواهد بود و می تواند امتیازی برای موکل محسوب شود البته اگر وکیل ملکی شما مدارک را به خوبی جمع آوری کرده باشد و جرم را در دادگاه اثبات کند. در بیشتر جرایم، مجازات ها در کنار اعمال آن از منظر عمومی جرم،از جنبه ی خصوصی آن نیز بصورت رد مال و جبران خسارت نیز اعمال خواهد شد و تمام حق و حقوق شما از وی اخذ می شود.
در قرارداد اجاره اماکن مسکونی میزان اجاره بهای ماهیانه مشخص میشود که مستأجر متعهد میشود در ابتدا و یا انتهای هر ماه مبلغ مورد نظر را به مالک و مؤجر پرداخت نماید.
چنانچه مستأجر به تعهد پرداخت اجـور ماهیانـه عمـل ننمایـد و اجور به تعویـق بیفـتد مالـک مـیتواند با اخذ وکیل ملکی با تقدیـم دادخواست به مرجع قضائی مطالبه اجورمعوقه را درخواست نماید و غالباً اجارهنامه ها در صورت تعویـق پرداخت اجور از طرف مستأجر برای مالـک حق فسـخ اجارهنـامه پیش بینی میشود که مالک میتواند یا وکیل ملکی برای فسخ اجاره نامه و تخلیه مستأجر به مرجع قضائی مراجعه نماید.
پایان کار ساختمانی اولاً نشانه بارزی است که ملک ساخته شده دارای تخلف ساختمانی نمی باشد و براساس معیارهای فنی و مهندسی کاملاً مورد تایید شهرداری می باشد و ثانیاً با اخذ پایان کار می توان نسبت به اخذ صورت مجلس تفکیکی از اداره ثبت محل اقدام نموده. ثالثاً بر مبنای دو بند فوق می توان نسبت به اخذ سند شش دانگ تفکیکی تک برگ اقدام نمود.
بدیهی است طی این مراحل توسط ذینفع هم زمان زیادی را به خود اختصاص می دهد و هم از پیچیدگی های زیاد اداری و حقوقی برخوردار است در حالی که مداخله وکیل ملکی در پروسه های فوق کار را در زمان کوتاهتر و بدون کارشکنی از طرف ادارات و با هزینه کمتر به ثمر می رساند.
در مواقعی که ملکی به صورت مشاعی بین چند نفر مشترکا وجود دارد، در صورت عدم توافق، وکیل ملکی شما باید ضمن بررسی شرایط و سنجش درست منفعت شما دعوای افراز ملک به معنای تفکیک سهم خود از دیگران را اقامه کند.
دعاوی دیگری مانند الزام به فک رهن، الزام به اخذ پایان کار، الزام به اخذ صورت‌مجلس تفکیکی، ابطال قرارداد، فسخ قرارداد، کلیه دعاوی راجع به موقوفات عام و خاص، اخذ و مطالبه اجاره معوقه، اخذ و مطالبه اجرت‌المثل، تعدیل اجاره‌بها، مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه و… نیز وجود دارند که لازم است، وکیل ملکی تهران در این زمینه ها نیز تجربه و دانش لازم را داشته باشند.
برای دستیابی به جواب سوالات بیشتر، می تواند قسمت دعاوی سوالات متداول حقوقی را مطالعه کنید.
