دعاوی ملکی از جمله خلع ید، از نظر کثرت بخش مهمی از دعاوی دادگستری را تشکیل میدهند. زمانیکه شخصی ملک متعلق به غیر را تصرف میکند و مالک قصد دارد وی را از ملک خود اخراج نموده و مجددا سلطه بر مالش پیدا کند، بنا به مورد میتواند دعوای خلع ید، تخلیه یا رفع تصرف عدوانی (حقوقی و کیفری) طرح کند.
به طور خلاصه میتوان گفت، دعوای تخلیه علیه مستاجر طرح میگردد که علیرغم انقضاء مدت اجاره یا فسخ آن، از تخلیه و تحویل ملک خودداری میکند. تصرف عدوانی حقوقی نیز زمانی قابل طرح است که خواهان، سابقه تصرف داشته باشد و خوانده به نحو غیرمجاز ملک را تحت تصرف خود درآورده باشد. شکایت کیفری تصرف عدوانی برای زمانی است که مالک هستید و شخصی با سوءنیت ملک شما را غصب نموده است.
اما اگر نه اجاره ای در کار است و نه سابقه تصرف مشخصی در ملک داشته اید و نه شخصی با سوءنیت و قهر و اجبار ملک را از تصرف شما خارج نموده است، راهی غیر از طرح دعوای خلع ید ندارید.
تقدیم دادخواست خلع ید که باید از طریق دفاتر خدمات قضائی به دادگاه عمومی محل وقوع ملک تقدیم شود، شرایطی دارد که در ادامه خواهد آمد؛ اما باید متذکر شد که تمرکز بحث ما بر موردی است که یکی از شرکا یا مالکین مشاعی، خلع ید متصرف را تقاضا میکند.
دعوای خلع ید، صرفا از طرف مالک قابلیت طرح دارد. ملک ممکن است سابقه ثبتی داشته باشد یا اساسا فاقد سابقه ثبتی باشد. در مورد اول، مالک باید تصویر سند رسمی که حاکی از مالکیت وی است را ضمیمه دادخواست نماید. در صورتی که ملک سند رسمی نداشته باشد یا دارای سابقه ثبتی بوده اما مالکیت رسمی خواهان ثبت نشده باشد (مثل زمانی که ملک به طور عادی فروخته شده اما هنوز مراتب انتقال در دفتر اسناد رسمی ثبت نشده باشد)، باید ابتدا وضع مالکیت را مشخص نمود و سپس علیه متصرف طرح دعوا نمود.
برای مثال در معامله با سند عادی، باید فروشنده را ملزم به تنظیم سند کرد و پس از ثبت مراتب انتقال در دفترخانه، دادخواست خلع ید تقدیم کرد.
زمانی هم ملک سابقه ثبتی ندارد، از آنجا که متصرف ملک طبق قاعده ید و ماده 35 قانون مدنی مالک محسوب میشود، باید دعوای اثبات مالکیت علیه او مطرح شود و پس از اخذ رای قطعی، نسبت به خلع ید اقدام کرد.
در واقع اگر بدون اثبات مالکیت علیه غاصب (متصرف) دعوای خلع ید اقامه شود، دعوا قابلیت استماع نداشته و به موجب قرار دادگاه رد میشود و خواهان مکلف است با اثبات مالکیت خود، مجددا دادخواست دهد که طبیعتا علاوه بر زمان بر بودن، باید دوباره هزینه دادرسی پرداخت کند.
در بسیاری از موارد ممکن است شما با شخصی به عنوان متصرف ملک خود مواجه شوید که اصلا با او آشنایی ندارید.
از آنجا که باید حتما ستون خوانده در دادخواست تکمیل شود، امکان طرح دعوا به نحو مجهول وجود ندارد.
در این موارد باید از شورای حل اختلاف محل وقوع ملک درخواست کرد که تصرف فعلی غاصب و مشخصات او را در قالب تامین دلیل صورتجلسه نماید تا در آینده بتوانید مستند به آن، دعوای خود را طرح کنید.
ممکن است به هر دلیل، در میان شرکا اتفاق نظر مبنی بر طرح دعوا وجود نداشته باشد و صرفا برخی از آنان موافق اقدام قضایی باشند.
آیا عدم همکاری سایر مالکین مشاع خللی به حق سایرین وارد کرده و امکان اقامه دعوا را از آنان سلب میکند؟
پاسخ منفی است.
طبق قانون هر یک از مالکین مشاعی، در هر جزء از ملک به نسبت سهم خود شریک اند و حق دارند که خلع ید غاصب را از ملک خود بخواهند و از آنجا که در هر جزء طرفین شریک اند، پس ید غاصب از همه ملک خلع خواهد شد.
اما طبق قانون اجرای احکام مدنی، پس از اجرای حکم ملک در اختیار خواهان قرار نمیگیرد و به صورت خالی باقی میماند تا همه مالکین با توافق یکدیگر نسبت به آن تصمیم بگیرند یا حقوق قانونی خود مبنی بر تقسیم را درخواست کنند.
"در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از ملک مشاع صادر شده باشد از تمام ملک خلع ید میشود، ولی تصرف محکوم‌له در ملک خلع ید شده مشمول مقررات املاک مشاعی است."
اقامه دعوای حقوقی به موجب دادخواست صورت میگیرد. دادخواست باید با رعایت همه تشریفات قانونی تنظیم شده و به مرجع صالح تقدیم شود؛ البته در حال حاضر دادخواست از طریق دفاتر خدمات قضایی به دادگاه یا سایر مراجع قانونی ارسال میشود.
از آنجا که اکثر مالکیت های مشاعی مبتنی بر ارث است، باید دانست اگر سند مشاعی به نام ورثه تنظیم نشده باشد، ضمیمه نمودن گواهی حصر وراثت الزامی است.
از دیگر ضمائم دادخواست خلع ید میتوان به رونوشت سند مالکیت یا حکمی که موید مالکیت خواهان است، اشاره کرد.
همه متصرفین باید خوانده دعوا قرار بگیرند؛ پس شناسایی همه متصرفین امری مهم است که نحوه احراز آن نیز توضیح داده شد.
هزینه دادرسی دعوای خلع ید باید پرداخت شده و در قالب تمبر بر روی دادخواست ابطال شود. اصولا هزینه دادرسی دعاوی ملکی بر اساس ارزش منطقه ای یا معاملاتی اعلامی توسط سازمان امور مالیاتی محاسبه میشود که بسته به اینکه دعوا در چه مرحله ای باشد، درصدی از آن مبلغ است.
برای مثال هزینه طرح دعوا در مرحله نخستین (بدوی) معادل سه و نیم درصد ارزش منطقه ای ملک است.
پس از ثبت دادخواست، دفتر خدمات قضایی به خواهان یا نماینده او (وکیل، ولی، قیم، مدیر شرکت و....) رسید دادخواست میدهد.
دادخواست ثبت شده به دادگاه عمومی محل وقوع ملک ارسال میشود. برای کلانشهری مثل تهران که مجتمع های قضایی حقوقی متعددی وجود دارد، دادخواست به مجتمع نزدیک به ملک ارجاع میشود. برای مثال دادخواست مربوط به ملک واقع در منطقه 1 (الهیه) به یکی از شعب مجتمع قضایی عدالت فرستاده میشود.
پس از تقدیم دادخواست به دادگاه و تشخیص کامل بودن آن توسط دفتر دادگاه و قاضی شعبه، زمان جلسه تعیین و به طرفین ابلاغ میشود.
از آنجا که در صورت طرح دعوا به نحو صحیح، مالکیت خواهان از قبل اثبات شده است و طبق قانون مدنی مالک میتواند هر متصرف و غاصبی را از ملک خود بیرون راند، میتوان گفت در فرایند دادرسی خواهان دست بالا را داشته و خوانده باید دلیلی اقامه کرده تا ثابت کند اجازه قانونی یا قراردادی تصرف را دارا میباشد.
برای مثال، متصرف ادعا کند که ملک را از مورث خواهان خریداری کرده و با توافق شفاهی طرفین ملک در اختیار او قرار گرفته اما تنظیم سند قبل از فوت فروشنده انجام نشده است و یا ادعا کند که او نیز داخل در ورثه بوده و از ملک سهم دارد.
همینجا تذکر این نکته لازم به نظر میرسد که چنانچه ملک توسط یکی از شرکا بدون رضایت سایرین تصرف شده باشد، طرح دعوای خلع ید و ازاله سلطه این شریک نیز کاملا امکان پذیر است.
دادگاه با بررسی ادله طرفین و در صورت نیاز، ارجاع برخی امور به کارشناس یا صدور قرار تحقیق محلی یا معاینه محل و یا استماع شهادت شهود و یا در شرایطی خاص قرار اتیان سوگند، در نهایت تصمیم خود را اتخاذ کرده و رای صادر میکند.
رای دادگاه میتواند در قالب قرار باشد؛ مثلا با احراز این نکته که خوانده دعوا اصلا متصرف ملک نمیباشد و دعوا متوجه او نیست، قرار رد دعوا صادر کند.
رای قاضی شعبه میتواند حکم به بی حقی خواهان باشد؛ مثلا تصرف خوانده را قانونی بداند یا ادعای فعلی خواهان را مغایر با اقرار سابق او درباره مالکیت خوانده تشخیص دهد.
و اما در نهایت، رای دادگاه میتواند محکومیت خوانده به خلع ید از ملک باشد.
اگر دادگاه دعوای خواهان را وارد تشخیص داده و رای به نفع خواهان دهد و این رای نیز قطعی شود، دیگر امکان ادامه تصرف خوانده وجود نخواهد داشت و قطعا غاصبانه تلقی خواهد شد.
همانطور که گفته شد، بحث ما جایی است که صرفا یکی از شرکا حکم خلع ید بگیرد و علیه متصرف اقدام کند.
در این صورت صرفا خود همان شریک که اکنون "محکوم له" است میتواند اجرای رای صادره را تقاضا نماید؛ به عبارت دیگر علیرغم آنکه این رای خلع ید از همه ملک بود که متعلق به تمام شرکاست اما از آنجا که آنان در دادرسی دخالت نداشته اند، حق درخواست اجرای رای را نیز نخواهند داشت.
در صورت قطعیت رای خلع ید، محکوم علیه مکلف است ملک را تخلیه کرده و کلید آن را به شعبه اجرا تحویل دهد؛ در غیر اینصورت و با گذشت ده روز از ابلاغ اجرائیه، او نه تنها به نحو قهری و اجباری ملزم به ترک ملک میشود بلکه باید هزینه سنگین اجرائی را نیز پرداخت کند.
بار دیگر یادآوری میشود که بعد از خلع ید غاصب، ملک به محکوم له (مالک مشاعی) یا سایر شرکا تحویل داده نمیشود؛ بلکه در اختیار دادگاه قرار میگیرد تا شرکا در نحوه تصرف از آن به توافق برسند.
دعاوی ملکی از جمله پیچیده ترین و از نظر ارزش مالی، مهم ترین و تاثیرگذارترین دعاوی به شمار میروند.
قطعا مشورت گرفتن از وکیل متخصص ملکی یا از آن مهم تر، اعطای وکالت به او برای پیگیری مرحله به مرحله دعوا تا حصول نتیجه مطلوب، بهتر و کارآمدتر از اقدام شخصی خواهد بود.
