ابطال سند ملکی نیازمند طرح دعوا در محاکم دادگستری است و آن دعوایی است که موضوع آن بی اثر کردن یک یا چند سند ملکی است.
ابطال سند ملکی چگونه انجام می شود؟ سند ملکی سندی رسمی و قانونی است که سازمان ثبت اسناد و املاک صادر میکند و در زمره اسناد رسمی قرار دارد. بنابراین سند ملکی در هر شرایطی که باشد، از اعتبار قانونی برخوردار است. ابطال سند ملکی نیازمند طرح دعوا در محاکم دادگستری است .
سند ملکی ممکن است یا به درخواست صاحب ملک و یا بنا به حکم دادگاه و گاهی با انتقال مالکیت یا هر دلیل دیگری باطل شود و ارزش خود را از دست بدهد.
عدم تحقق شرایط صحت قرارداد خرید و فروش بر اساس ماده 190 قانون مدنی از رایج ترین دلائل بی اعتباری سند ملکی است که باعث ابطال آن میشود. مانند: عدم مالکیت فروشنده، جعل سند انتقال مالکیت، عدم اهلیت یکی از دو طرف معامله کننده، نبود امضای خریدار یا فروشنده در اسناد که به اصالت سند ملکی خدشه وارد میکند و فسخ یا برهم خوردن معاملهی ملکی که از دیگر علل ابطال سند هستند. همچنین اگر سندی طی عملیات اجرایی صادر شده باشد و آن عملیات اجرایی به درستی انجام نشده باشد، سند صادره نیز باطل است.
اگر رأی هیئت موضوع ماده ۱۴۷ قانون ثبت باطل شود، سند انتقال موضوع آن هم باطل است. علل دیگری از قبیل: عدم تطابق سند با قوانین ثبتی، صادر شدن سند ملکی معارض، وجود اشتباه در سند ملکی، ثبت املاک موقوفی و ثبت اراضی مربوط به فوت شدگان توسط افراد سودجو نیز دلائل دیگری برای ابطال سند ملک هستند که ما در این مطلب فقط به ذکر مهمترینهای آن پرداخته و از عنوان کردن موارد خاص صرف نظر کردهایم.
در صورتی که هریک از موارد یاد شده وجود داشته باشند؛ خواهان میتواند با تنظیم دادخواست ابطال سند رسمی ملکی از طریق مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، نسبت به ابطال سند ملکی اقدام کند. در اینصورت سند ملکی با حکم دادگاه باطل میشود.
شایان ذکر است در خصوص بهکار بردن اصطلاح باطل شدن، بهتر است از عنوان اعلام بطلان در محاکم استفاده شود، زیرا موضوعی که از ابتدا صحیح بوده به لحاظ قواعد حقوقی باطل شمرده نمیشود. حکم دادگاه نیز جنبهی اعلامی دارد و فقط موضوعی را که از ابتدا باطل بوده اعلام میکند، در واقع بطلان آن را رسمیت میدهد؛ اما در عرف ثبتی رایج شده که از واژهی باطل کردن و باطل شدن استفاده شود.
از آنجا که هر سند ملکی سند رسمی است، بنابراین طبق نظر کمیسیون ماده 12 باید مانند دیگر اسناد رسمی با حکم قطعی دادگاه و مراجع صالح قضایی باطل شود.
وقتی خواهان بطلان سند ملکی دادخواست خود را در دادگاه ثبت میکند؛ باید شرایط زیر را رعایت کند:
1- خواهان باید در دادخواست خود به طور دقیق تمام مشخصات کامل سند را اعم از سند مالکیت یا غیره اعلام کند که شامل: اطلاعات شخصی مالک فعلی سند رسمی و مالک جدید، مشخصات ملکی مندرج در سند مالکیت، شماره پرونده ثبتی، نحوه ابطال سند مالکیت قبلی و شماره و تاریخ مستند ابطال است.
2- اگر سند رسمی قبل از این نیز باطل شده است، باید به پرونده ثبتی ضمیمه شود. دادخواست خواهان نیز پس از انجام تشریفات ، باید به صورت بخشنامهای به دفاتر اسناد رسمی ارسال شود تا ابطال سند رسمی اولیه صورت بگیرد.
3- در بخشنامهی ابطال سند رسمی باید مشخصات کامل ملک، مالک، تاریخ مستند ابطال سند، شماره سند، امضای مسئول مربوطه و… نوشته شود.
4- خواهان باید وجوه تعیین شده توسط دادگاه را پرداخت کند که یکی از این وجوه، پرداخت قیمت دفترچه سند رسمی ملک است.
5- خواهان موظف است به منظور احراز هویت خود کپی برابر با اصل تمام مدارک شناسایی خود را به دادگاه بدهد و از آنجا که احراز هویت متقاضی ابطال سند ملکی یکی ازمراحل اصلی برای ابطال سند است، بررسی و تطبیق این مدارک توسط کارشناس مربوطه انجام خواهد شد.
پس از انجام این مراحل، دادگاه پروندهی ابطال سند ملک را در قسمت بایگانی نگهداری میکند و رسید آن را به متقاضی میدهد.
برای مطالعه بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی، مجله دلتا مراجعه کنید.
