در صورتی که کاربری ساختمان تجاری نباشد، اصل بر این است که ملک، کاربری مسکونی دارد. در نتیجه کاربری اداری- تجاری جنبه استثنایی خواهد داشت.
تغییر کاربری ساختمان و بهطور کلی آنچه باعث می‌شود که تعداد قابل توجهی از املاک مسکونی به عنوان اداری یا تجاری استفاده شود قیمت بالای واحد های اداری و تجاری است . از سوی دیگر قوانین، تغییر کاربری را ممنوع کرده‌اند و کمیسیون ماده 100 شهرداری‌ها ، با آن برخورد می‌کند. اما در برخی موارد، قانونگذار خود اجازه داده است ملک مسکونی، به کاربری اداری و یا تجاری تبدیل شود. در این مطلب به بررسی این موارد میپردازیم.
از طرف شهرداری برای هرگونه ساخت‌وساز یک مجوز قانونی صادر می‌شود که به آن پروانه ساختمانی میگویند. بر طبق ماده ۱۰۰ قانون شهرداری، همه مالکان املاک و اراضی واقع در شهر مکلف شده‌اند قبل از هرگونه عملیات ساختمانی از شهرداری محل، پروانه ساختمان بگیرند، شهرداری‌ها مکلفند نوع استفاده از ساختمان را در پروانه‌های صادرشده قیدکنند و مدام بر آن نظارت داشته باشند تا در نحوه استفاده از ساختمان تخلفی صورت نگیرد.
در قانون شهرداری، تغییر در نحوه استفاده از ساختمان و نقض ضوابط مربوط به کاربری ممنوع است برای رسیدگی به این امر کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری را به عنوان مرجع رسیدگی به این گونه تخلفات تعیین کرده است.
منظور از کاربری زمین نوع استفاده از زمین و ساختمان است که در طرح‌های شهری و پروانه‌های صادره از شهرداری نوشته می‌شود. انواع مختلفی از کاربری در طرح‌های تفصیلی شهرها وجود دارد اما مهمترین انواع کاربری‌ها را می‌توان در سه نوع اداری، تجاری و مسکونی خلاصه کرد.
در قوانین موجود تعریف دقیقی از انواع مختلف کاربری ارائه نشده است اما برای رعایت نشدن مقررات مربوط به تغییر کاربری ضمانت‌اجراهای سنگینی در نظر گرفته شده که حتی در صورت تخلف از رأی کمیسیون ماده 100، ممکن است منجربه صدور حکم حبس برای متخلف شود.
به واحدهای ساختمانی که به منظور سکونت دائم یا موقت ساخته میشوند واحدهای مسکونی گفته میشوند . برای تشخیص کاربری یک ملک، قصد سازنده و نحوه بهره برداری فعلی ملاک نیست بلکه باید فضای ساخته شده مناسب با سکونت خانواده باشد تا بتوان به آن پروانه ساخت کاربری مسکونی داد.
مکان تجاری محلی است که در آن تاجر، کاسب یا پیشه‌ور به فعالیت تجاری یا کسب و کار اشتغال دارد. مطابق دستورالعمل وزارت کشور واحد تجاری عبارت است از تمام ساختمان‌هایی که به منظور استفاده کسب، پیشه و تجارت ساخته شده یا واحدهای صنعتی تحت پوشش قانون نظام صنفی یا واحدهای تابع قانون تجارت فعالیت داشته باشد.
ماده ۲ قانون تجارت معاملات تجاری را تعریف کرده و ماده ۲ قانون نظام صنفی، فعالیت‌های فرد صنفی را برشمرده است . به عبارت دیگر، کاربری تجاری مربوط به مراکزی است که اشخاص حقیقی و حقوقی مطابق با قانون تجارت فعالیت های تجاری انجام می‌دهند.
تمام ساختمان‌های دولتی یا نهادهای انقلاب اسلامی و سایر ساختمان‌هایی که از شمول تعریف ساختمان‌های تجاری-مسکونی و صنعتی خارج باشند اداری هستند ؛ بنابراین محلی که در آنجا افراد حقیقی یا حقوقی مشغول به کار باشند و کارهای مربوط به دولت و بخش خصوصی را در آنجا انجام می‌دهند کاربری اداری دارد.
با مروری بر قوانین حاکم بر کاربری به این نتیجه میرسیم ؛ در صورتی که کاربری ملک تجاری نباشد، اصل بر این است که ملک، کاربری مسکونی دارد. در نتیجه کاربری اداری , تجاری از این اصل مستثنا است.
هر چند در اصل نمی‌توان کاربری مندرج در پروانه ملک را تغییر داد و برخلاف کاربری ملک از آن استفاده کرد اما در قوانین استثنائاتی پیش بینی شده است . یکی از آنها استفاده تجاری از ملک مسکونی است که در زیر مصادیق آن عنوان شده است:
البته هر کدام از این استثناها شرایطی دارند که باید به صورت جداگانه بررسی شوند.
برای مطالعه بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی، مجله دلتا مراجعه کنید.
