شما اصطلاح ملک رهنی و فک رهن را بارها شنیده اید! گاهی اوقات سند یک ملک با دریافت وام یا تسهیلات، در رهن بانک یا موسسه ی مالی- اعتباری قرار میگیرد. هنگام خرید وفروش این نوع املاک باید قبل از هر چیز فک رهن انجام گیرد. عدم انجام فک رهن مشکلاتی را پدید می‌آورد که باعث شکل گیری دعاوی زیادی در دادگاها و دادسراها میشود.
از آنجا که ملک رهنی در رهن بانک است. گاهی در خرید‌وفروش این نوع املاک لازم میشود سند از رهن بانک آزاد گردد. به این کار فک رهن میگویند و گاهی هم نیازی به این کار نیست. بهر حال اگر میخواهید ملک رهنی را خرید و فروش کنید، باید نکاتی را به دقت مد نظر قراردهید. در این مطلب ما به بررسی کامل املاک رهنی و فک رهن و شرایط آن‌ها می‌پردازیم.
بانکها برای اعطای وام و تسهیلات مواردی را جهت ضمانت مشخص میکنند. مثلاً در پرداخت وام مسکن، بانکها بطور معمول برای ضمانت، سند ملک مورد معامله در رهن میگیرند. این نوع رهن خدشه ای به مالکیت ملک وارد نمیکند و مالک آن همچنان نسبت به ملک و منافع ملک حق مالکیت و بهره برداری دارد.
همانطور که در مطلب انواع سند ملکی، به تعریف انواع سند پرداختیم، سند ملکی رهنی از آنجا که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم میشود، یک سند رسمی است. سند ملکی رهنی در واقع تضمینی است برای بازپرداخت اقساط وام که میان وام‌دهنده و وام گیرنده تنظیم میشود. در اصطلاح حقوقی به این عمل عقد رهن گفته میشود.
راهن: یعنی کسی که دارایی و یا ملک خود را به عنوان وثیقه، جهت تضمین نزد بانک یا موسسه مالی اعتباری گرو میگذارد.
مرتهن: همان بانک یا موسسهی مالی- اعتباری است که برای اعطای وام، ملک را درگرو میگیرد.
عین مرهونه: منظور همان ملکی است که در گرو بانک یا موسسه گذاشته میشود.
رهن: منظورهمان قراردادی است که برای تضمین بازپرداخت وام، میان وام دهنده و وام گیرنده تنظیم میشود.
خرید و فروش خانه‌ای که سند آن در رهن بانک است، بدلیل اینکه هدف از رهن، تضمینی برای بازپرداخت اقساط وام است، یعنی اگر روزی وام گیرنده اقساط را نپرداخت وام دهنده بتواند طلب خود را ازفروش ملکی که در رهن دارد دریافت کند. بنابراین نباید با ملک کاری کرد که وام دهنده این امکان را از دست بدهد. از این روی فروش ملک رهنی باید با رضایت وام دهنده انجام شود. برای این کار فروش این نوع ملک از دو طریق ممکن است: ۱- فک رهن ۲- انتقال تسهیلات به فرد خریدار. در غیر اینصورت معامله غیرقانونی و قابل ابطال است.
ملکی که به عنوان ضمانت در رهن بانک است، برای فروش باید از رهن بانک خارج گردد. به این کار فک رهن گفته میشود. هرنوع خرید و فروش قبل از فک رهن، بر خلاف منافع بانک است و در نتیجه برای بانک حق شکایت بوجود می آورد. با همه این تفاسیر همچنان راهی برای معامله ملکی که درگرو بانک است نیز وجود دارد.
تا وقتی که ملکی در رهن بانک قراردارد، مالک آن نمیتواند به طور رسمی سند را به نام فرد دیگری منتقل کند. در این شرایط انتقال ملک فقط با نوشتن یک مبایعه‌نامه در بنگاه‌های املاک ممکن است و شرطی در آن گذاشت که نقل و انتقال سند بنام خریدار را به زمان تسویه تسهیلات بانکی موکول کرد. روش دیگر این که؛ طبق قانون، خریدار به جای مالک فعلی، پرداخت اقساط وام را بر عهده بگیرد. با این کار علاوه بر اینکه درآخر سند ملک به نام خریدارمنتقل میشود، پرداخت ادامه اقساط نیز بر عهده خریدار قرار میگیرد.
طی سال های اخیر بسیار رایج شده که با اخذ وکالت بلاعزل از مالک به خریدار، فروشده بجای فروش ملک به خریدار، به او وکالت تام الاختیار جهت واگذاری و اجاره دادن ملک میدهد. متاسفانه این روند با سوء استفاده های بسیاری مواجه گردیده است. طبق این وکالت، فروشنده و خریدار با هم شرط میکنند که فروشنده، حق عزل وکیل را ندارد. وکیل که همان خریدار است نیز این حق را پیدا می‌کند تا تمام امورات مربوط به ملک از جمله انتقال سند رسمی بنام خود بعد از فک رهن را انجام دهد.
منظور از فک رهن، آزاد کردن سند ملکی است که به عنوان تضمین جهت باز پرداخت اقساط وام، در رهن بانک قرار گرفته است. برای خرید و فروش ملکی که در گرو بانک است، قبل ازهر چیزباید برای فک رهن آن اقدام کرد.
می بایست مبلغ اقساط باقیمانده را به بانک پرداخت و کل وام را تسویه نمود. پس ازآن سند ازقید وثیقه بانک آزاد میگردد.
برای تسویه وام می توان پس از محاسبه ی میزان بدهی، مبلغی معادل ۱۱۰ درصد از بدهی را نزد بانک سپرده‌گذاری کرد. به این صورت ملک از رهن بانک خارج میگردد. این روش مربوط به طرح ویژه مخصوص بانک مسکن است. اطلاعات لازم را بهتر است از بانک مسکن بپرسید.
با رعایت شرایطی میتوان بدون نیاز به تسویه حساب با بانک، اقدام به تعویض وثیقه و فک رهن کرد. جهت تعویض وثیقه دو روش وجود دارد:
روش اول: سند ملک دیگری را که به نام خود راهن است، به بانک بدهید.
روش دوم: سند ملکی را که به نام شخص دیگری است، برای تعویض وثیقه به بانک ارایه کنید. توجه داشته باشید که در این روش بهر حال تعویض وثیقه به صورت موقت است. وام‌گیرنده ملزم است که در مدت ۶ ماه تا ۱ سال یک ملکی که بنام خودش و تحت مالکیت خودش است را در رهن بانک بگذارد.
جهت انجام مشاوره و کسب اطلاعات بیشتر لطفاً کلیک کنید.
