آگاه نبودن از مسایل حقوقی در مورد معاملات ملکی باعث می شود قبل و بعد از هر معامله افراد با چالش ها و مشکلاتی روبه رو شوند.
معاملات ملکی مانند بسیاری از مناسبات اقتصادی دیگر مسایل حقوقی خود را دارد .نداشتن آگاهی از این مسایل باعث می شود معاملات مورد نظر، چالش ها و مشکلاتی را برای دو طرف در پی داشته باشد. در این مطلب قصد داریم به پرسش های مخاطبان که ممکن است ذهن بسیاری را درگیر کرده باشد پاسخ دهیم.
1-آیا حتماً باید هنگام خرید خانه قولنامه بنویسیم یا صرف انتقال سند در دفتر خانه کفایت می‌کند؟
می توانید قرارداد نقل و انتقال را در دفتر خانه بنویسید ودر همان قرارداد یک وکالت در تنظیم سند از فروشنده بگیرید .در این صورت دیگر لازم نیست شخص فروشنده برای تنظیم سند به دفتر خانه بیاید. اما در صورتیکه فاصله زمانی بین توافق برای معامله و تنظیم سند زیاد باشد نوشتن قولنامه قبل از سند ضروری است.
2-اگر در فاصلهی زمانی بین قولنامه و تنظیم سند فروشنده قیمت را افزایش دهد چه باید کرد؟
فروشنده چنین اختیاری ندارد زیرا یک معامله فقط با قبول کردن پیشنهادات دوطرف انجام می‌شود و پس از آن هر دوطرف باید به عهدی که بستهاند پایبند باشند . نوشتن توافقات انجام شده چه به شکل قولنامه و چه سند فقط برای اثبات این موضوع است. بنابراین از آنجا که قیمت در معامله جزء توافقات و از شرایط معامله است، فروشنده حق افزایش قیمت را ندارد . خریدار در صورت قبول نکردن افزایش قیمت، می‌تواند از طریق مراجعه به دادگاه و نوشتن دادخواست ، فروشنده را به انجام معامله با قیمت توافق شده ملزم کند، در غیر این صورت خریدار می‌تواند معامله را به دلیل حق فسخ خود برهم بزند.
3-آیا می شود قرارداد اجاره خانه را برای 6 ماه نوشت؟
بله، طبق قانون نوشتن مدت در قرارداد اجاره اجباری است و درج نکردن آن قرارداد را باطل می‌کند.مدت اجاره هم باید بر اساس توافق دو طرف نوشته شود و فرقی نمیکند به صورت روزانه ، ماهانه یا سالانه باشد .
4-مدت زیادی است که ملکی در اختیار مستأجر است آیا حقی برای او ایجاد می‌شود؟
خیر، چنین چیزی در قانون نداریم.
5-اگر قرارداد اجاره بدون کد رهگیری باشد از نظر حقوقی مشکلی پیش میآید؟
کد رهگیری براساس مصوبه هیئت وزیران برای آژانس‌های املاک لازم‌الاجراست. ولی از نظر حقوقی در صحت معاملات تاثیر ندارد. یعنی همچنان معامله بدون داشتن کد رهگیری صحیح است . فقط تأثیر آن ازنظر جنبهی اثباتی قرارداد در محاکم قضایی است که با وجود کد رهگیری بهتر می‌توان موضوع دعوا را ثابت کرد .همچنین با کد رهگیری می‌توان مانع از کلاهبرداری و فروش مال غیر شد چون سابقهی ملک با کد رهگیری به راحتی مشخص می‌شود.
6-تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه چیست؟
هر دو مربوط به ملک تجاری است. حق کسب و پیشه مربوط به قانون روابط موجر و مستأجر سال ۵۶ است و به معنی شهرت تجاری و معروفیتی است که مستأجر طی زمان ایجاد می‌کند. حق سرقفلی مربوط به قانون روابط موجر و مستأجر سال ۷۶ به بعد است و به معنی مبلغی است که مستأجر به‌عنوان حق تقدم در هنگام اجاره به موجر پرداخت و هنگام تخلیه ودیعه را به نرخ روز دریافت می‌کند.
7- آیا قسمتی از ملک که در طرح شهرداری است در قرارداد فروش ذکر می‌شود؟
خرید و فروش مقدار واقع در طرح‌های شهرداری که در میان مردم به عقب‌نشینی معروف است بستگی به توافق افراد دارد. هر چند در سند رسمی ملک متراژ مشخص است ولی معمولاً افراد این میزان را از متراژ کل ملک کسر کرده و مبلغ باقیمانده را به فروشنده پرداخت می‌کنند.
8-یک واحد آپارتمان خریدم اما به بانک چند قسط بدهکارم و خانه‌ام رهن بانک است. تکلیف من چیست ؟
دائره اجرای اسناد رسمی به نیابت از بانک خانه را به مزایده می گذارد . این امر نیاز به طی کردن مراحل اداری و قانونی مثل نشر آگهی و ابلاغ مزایده دارد. اینکه چه زمانی این مزایده را برگزار کند، بستگی به بانک و مدت انجام این مراحل دارد.
9-آیا با نداشتن پایان‌کار ساخت ملک، می‌توان آن ملک را اجاره داد؟
هرگونه نقل و انتقال اموال غیرمنقول مانند زمین و ساختمان باید به‌صورت رسمی باشد. در صورتی که سند اولیه یا قولنامه (بیع‌نامه) به نام فرد باشد می‌تواند آن را اجاره دهد و داشتن یا نداشتن پایان‌کار مانع اجاره دادن ملک نیست.
برای مطالعه بیشتر نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی، مجله دلتا مراجعه کنید.
