طبق عرف بانکداری مرسوم است در ازای پرداخت تسهیلات به منظور اطمینان از بازپرداخت آن ملکی در رهن بانک گذاشته شود.
رهن املاک یکی از رایجترین مباحثی است که افراد در مواقعی که میخواهند از بانک وام بگیرند طبق قوانین بانک، باید ملک را در رهن و وثیقهی بانک قرار بدهند تا در صورت عدم پرداخت اقساط وام آنان، بانک بتواند طلب خود را از ملک تأمین کند یک اصطلاح مشابه رهن، ودیعه است که معمولاً مردم به آن رهن میگویند. پیرامون این دو موضوع سوالات مختلفی پرسیده شده است که ما در این مطلب به آنها پاسخ میدهیم.
سوال: آیا مبلغی که به عنوان رهن نزد موجر سپرده شده را در صورت امتناع از پرداخت آن به مستأجر میتوان از موجر پس گرفت؟ چه راهی دارد؟
جواب: بله، بهتر است ابتدا از طریق مراجعه به شورای حل اختلاف درخواست تأمین دلیل کرد. در صورتی که مدت اجاره تمام شده باشد چون موضوع جنبهی حقوقی دارد و دعوا ناشی از قرارداد است؛ بنابراین مستأجر برای پس گرفتن مبلغ خود باید به دادگاه مراجعه کند.
سوال: آیا امکان افراز و تفکیک ملکی که در رهن بانک است وجود دارد؟
جواب: بله، اگر گیرنده تسهیلات بدهی معوقه به بانک نداشته باشد، بانک با صدور صورتجلسه تفکیکی و در صورت حفظ حقوق رهنی خود نسبت به قطعات تفکیک شده موافقت میکند. قطعات تفکیک شده نیز همچنان در رهن بانک باقی میماند. اما اگر گیرندهی تسهیلات بدهی عقب افتاده به بانک داشته باشد، موافقت بانک منوط به أخذ مجوز از ادارهی تسهیلات بانک و درصورت لزوم ادارات کل مرکزی بانک خواهد بود.
سوال: آیا ملک با کاربری کشاورزی اعم از مشاع و غیر آن را میتوان به رهن گذاشت؟
جواب: بر اساس مادهی 773 قانون مدنی: «هر مالی که قابلیت نقل و انتقال قانونی نیست، نمیتواند مورد رهن واقع شود»؛ بنابراین اگر ملکی قابلیت نقل و انتقال را از طریق قانونی داشته باشد، هر نوع کاربری که داشته باشد، میتوانیم آن را به رهن بگذاریم. فقط اگر ملک مشاعی باشد و کاربری کشاورزی داشته باشد؛ باید مفاد بخشنامهی عمومی شماره 86138 مورخ 29/5/86 اداره کل اعتبارات و سایر بخشنامهها و دستورالعمل های مربوطه در آن خصوص رعایت شود.
سوال: در خصوص قراردادهای رهنی بانک که منجر به صدور اجراییه شدهاند، شعب بانک چگونه اقدام میکنند؟
جواب: در این مورد شعب بانکها موظف هستند در صورتی که راهن (رهن گذار یا وثیقه گذار) قراردادهای داخلی بانک را امضا کرده باشد و ارزش ملک مورد رهن اضافه بر قرارداد باشد، یعنی ملک گرانتر از تسهیلات پرداخت شده باشد، بانک برای این که طلب خود را از ملک مورد رهن برداشت کند لازم است از طریق اجرای ثبت و توقیف ملک به میزان طلب خود اقدام کند. در این خصوص حتی اگر گیرندهی تسهیلات فردی غیر از رهن گذار باشد، باز هم این ملک به نسبت طلب بانک توقیف میشود.
سوال: اگر شخص ثالث، ملک در رهن بانک را توقیف کند، بانک به عنوان مرتهن که حقی بر ملک دارد، در مقابل شخص ثالث چه تکلیفی دارد؟
جواب: باتوجه به قانون اصلاح مادهی 34 اصلاحی قانون ثبت؛ طلب طلبکار از طریق مزایده و با تشریفات مقرر در مادهی 126 آیین نامهی اجرای مفاد اسناد رسمی مصوب 1387 و تبصره آن به فروش میرسد.
در صورتی که ملکی که در رهن بانک است و توسط ثالث توقیف شده ، ارزش بیشتری از اصل طلب داشته باشد، با مزایده گذاشتن آن و نداشتن خریدار دو حالت به وجود میآید:
1-اگر بانک مابهالتفاوت قیمت ملک رهنی را تا میزان طلب طلبکار پرداخت کند، تمام ملک توقیف شده یا همان ملک رهنی به ملکیت بانک در میآید و وجوهی که بانک واریز کرده به ترتیب اولویت به طلبکار و یا طلبکاران بعدی که این ملک را توقیف کرده بودند، داده خواهد شد.
2- اگر بانک نخواهد مابهالتفاوت را بپردازد، تا میزان طلب و متفرعات آن، ملک به بانک واگذار میشود و اضافه برآن هر چه باقی ماند، به طور مشاع به توقیف کنندگان واگذار میشود.
برای مطالعه بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی، مجله دلتا مراجعه کنید.
