ارزش دارایی املاک و مستغلات ، مانند یک ساختمان تجاری یا فضای اداری، قیمت تخمینی است که یک ملک را می توان با آن در بازارهای آزاد به فروش رساند.
به طور کلی، ارزش بازار تخمینی منتسب به یک ملک خاص با توجه به تقاضا و عرضه موجود در بازار در تاریخ فعلی تعیین می شود.
تقاضای بازار ← میزان علاقه سرمایه گذاران (و خریداران) بالقوه در بازار برای خرید یا به دست آوردن املاک و مستغلات در یک بازار خاص.
عرضه بازار ← مقدار املاک (مثلاً املاک، زمین) موجود برای فروش در بازار.
اگر عرضه بازار ثابت بماند در حالی که تقاضای بازار افزایش می‌یابد، ارزش ملک در بازار باید افزایش یابد، در حالی که همه چیز برابر است.
بنابراین، ارزش ملک به طور مداوم بر اساس تعادل فعلی بین تقاضا و عرضه بازار، در میان عوامل دیگر مانند محیط نرخ بهره (یعنی هزینه وام) در نوسان است.
برای اینکه تخمین ارزش دارایی بتواند وزن خود را حفظ کند، ملک باید به روشی شفاف، یعنی بازاریابی غیر فریبنده، و بدون هیچ چیز پنهانی که بر ارزش گذاری ملک تأثیرگذار باشد، مانند سقف های نشتی یا خسارت، بازاریابی شده باشد.
دو طرف درگیر در معامله املاک ، خریدار و فروشنده ، باید با آگاهی از تمام اطلاعات مادی در مورد ملک، بدون اجبار عمل کرده و به طور رسمی با توافق خود با فروش موافقت کرده باشند.
مثال فروش اجباری
اگر مالک خانه به طور ناگهانی مجبور شود ملک خود را بفروشد تا از پرداخت وام تجاری غیرمرتبط با خود ملک جلوگیری کند، ماهیت "فروش آتش" معامله (و فرآیند تسریع شده) باعث می شود قیمت فروش منعکس کننده ارزش واقعی واقعی نباشد. ویژگی.
خریدار در این معامله، به احتمال زیاد، ملک را با یک معامله شدید، به هزینه فروشنده خریداری کرده است، مشابه فروش دارایی های پریشان در بازسازی شرکت.
روش های ارزیابی برای تخمین ارزش ملک چیست؟
در عمل، روش های ارزیابی مختلفی برای تعیین ارزش یک ملک وجود دارد.
جدول زیر برجسته‌ترین روش‌های ارزیابی مورد استفاده توسط پزشکان را نشان می‌دهد:
روش شرح رویکرد مقایسه فروش
رویکرد مقایسه فروش (SCA)، یکی از روش‌های شهودی‌تر برای ارزش‌گذاری یک ملک، شامل جمع‌آوری داده‌هایی در مورد قیمت‌های اخیر پرداخت شده برای خرید املاک قابل مقایسه در همان مکان و استفاده از میانگین یا میانه به عنوان معیاری برای راهنمایی قیمت‌گذاری است.
سایر عوامل داخلی که باید در نظر گرفته شوند عبارتند از اندازه ملک (مثلاً متراژ مربع)، تعداد اتاق خواب و حمام، امکانات رفاهی، وضعیت ملک (یعنی تعمیرات) و غیره.
رویکرد درآمد - روش سرمایه گذاری مستقیم
رویکرد درآمد، که اغلب در بازار املاک تجاری (CRE) استفاده می‌شود، ارزش دارایی‌ها را بر اساس پتانسیل درآمد و نرخ سرمایه (یا "نرخ سقف") تخمین می‌زند.
در ابتدا، درآمد خالص عملیاتی (NOI) یک ملک محاسبه می‌شود و سپس NOI ملک بر نرخ سقف آن تقسیم می‌شود تا به تخمین ارزش ملک برسد.
توجه داشته باشید، بین رویکرد مقایسه فروش و رویکرد درآمد همپوشانی زیادی وجود دارد.
رویکرد درآمد - ضریب اجاره ناخالص
روش ضریب اجاره ناخالص (GRM) اغلب تحت رویکرد درآمد طبقه بندی می شود.
روش GRM ارزش بازار یک ملک را با ضرب ضریب اجاره ناخالص (GRM) در درآمد ناخالص اجاره سالانه ملک تعیین می کند.
فرمول محاسبه GRM قیمت فروش یک ملک را بر درآمد ناخالص اجاره سالانه آن تقسیم می‌کند، که می‌تواند برای جداسازی متغیر قیمت مجدداً مرتب شود.
با این حال، روش GRM بیشتر یک روش ارزیابی دارایی "پشت از پاکت" است که مقدم بر یک تحلیل عمیق تر است.
رویکرد هزینه - روش هزینه جایگزینی
بر اساس روش رویکرد هزینه، ارزش تقریبی یک ملک با تخمین کل هزینه متحمل شده برای جایگزینی (یعنی ارزش جایگزینی)، یا "بازسازی" دارایی(ها) از ابتدا محاسبه می شود.
هزینه های شامل مواردی مانند هزینه های زمین، هزینه های نیروی کار و هزینه های ساخت و ساز می باشد.
در مقایسه با رویکرد درآمد، رویکرد هزینه کمتر رایج است، زیرا این روش معمولاً تنها در صورتی استفاده می‌شود که داده‌های فروش اخیر محدود باشد، یا اگر دارایی غیرعملیاتی باشد.
تجزیه و تحلیل DCF
ساخت یک مدل جریان نقدی تنزیل شده (DCF) برای ارزش گذاری یک ملک با پیش بینی جریان نقدی آزاد آینده به حقوق صاحبان سهام (FCFE) پروژه املاک و سپس تنزیل آنها به تاریخ فعلی - یعنی تاریخ اصلی خرید - با استفاده از یک نرخ تنزیل مناسب
از آنجایی که جریان نقدی پیش بینی شده جریان نقدی آزاد به حقوق صاحبان سهام (FCFE) است، نرخ تنزیل همزمانی که در اینجا استفاده می شود، هزینه حقوق صاحبان سهام است.
اندازه درصد نرخ تنزیل باید نمایه ریسک-بازده سرمایه گذاری دارایی را منعکس کند، یا به عبارت دیگر، نرخ بازده داخلی هدف (IRR) سرمایه گذار را منعکس کند.
ارزش ملکی ضمنی مشتق شده از DCF نشان دهنده قیمتی است که سرمایه گذار باید مایل به ارائه آن برای ادامه سرمایه گذاری باشد، یعنی بازده احتمالی ریسک پروژه را تایید می کند.
در حالی که رویکرد DCF در ارزش‌گذاری شرکت‌های املاک غیرمنقول - برخلاف املاک و مستغلات (و REIT) بسیار رایج‌تر است - این روش هنوز از نظر فنی می‌تواند در اینجا استفاده شود.
صرف نظر از روش‌های مورد استفاده برای تخمین ارزش یک ملک معین، ارزیابی مستقل شخص ثالث اغلب برای پروژه‌های املاک و مستغلات با اندازه بزرگتر توصیه می‌شود، مانند یک نظر عادلانه در M&A، تا اطمینان حاصل شود که قیمت پرداختی معقول است.
ارزیاب تایید شده برای ارائه یک ارزیابی مستقل از اموال استخدام می شود، و خطر قیمت گذاری نادرست بالقوه ناشی از تضاد منافع بالقوه (یا سوگیری ذاتی) را کاهش می دهد.
ارزیاب یک بازرسی حضوری از ملک انجام می دهد، از جمله بررسی محل اطراف، روند بازار، و املاک قابل مقایسه.
در زمان‌های اخیر، پلتفرم‌های خودکار مبتنی بر فناوری، مانند Zillow و Redfin ، ظهور کرده‌اند که قادر به تخمین قیمت املاک هستند.
با این حال، مظنه قیمت گذاری به معنای ارزیابی رسمی شناخته شده نیست. در عوض، مقادیر تخمین زده شده دارایی به تجزیه و تحلیل «کامپیوتر سریع» نزدیک‌تر است و نباید به صورت اسمی در نظر گرفته شود، اگرچه الگوریتم‌ها مطمئناً از نظر دقت نسبت به گذشته بهبود یافته‌اند.
فرمول ارزش ملک
تحت رویکرد درآمد یا «رویکرد سرمایه‌گذاری» - تمرکز پست ما بر انجام ارزیابی دارایی - فرمول ارزش دارایی به شرح زیر است.
جزء نرخ سقف (%) بر اساس مشخصات ریسک-بازده ملک، و سایر عوامل، مانند املاک قابل مقایسه و شرایط بازار در حال حاضر، تعیین می‌شود.
بنابراین، در حالی که نرخ سرمایه را می توان با استفاده از فرمول زیر محاسبه کرد، ورودی نرخ سقف در فرمول ارزش دارایی ما یک محاسبه مستقیم نیست، بلکه به صلاحدید سرمایه گذار املاک است.
اما برای مرجع کلی، فرمول نرخ سرمایه به شرح زیر است.
نرخ سقف مناسب برای اعمال در ارزش گذاری یک دارایی معین از تجزیه و تحلیل comps مشتق شده است، یعنی سرمایه گذار نرخ های سقف املاک قابل مقایسه را تجزیه و تحلیل می کند.
به طور کلی، نرخ سقف بالاتر به این معنی است که ریسک بیشتری به انجام یک پروژه املاک و مستغلات خاص نسبت داده می شود، که همزمان با ارزش ملک کمتر است زیرا سرمایه گذاران در بازار برای جبران ریسک افزایشی یک سرمایه گذاری به بازده بالقوه بالاتری نیاز دارند.
روش درآمد دیگر - روش ضریب اجاره ناخالص (GRM) - از فرمول زیر استفاده می کند.
برخلاف رویکرد سرمایه‌گذاری، روش GRM از درآمد ناخالص اجاره سالانه ملک، به جای درآمد خالص عملیاتی ( NOI ) استفاده می‌کند.
گفته می‌شود، هزینه‌های عملیاتی متحمل شده توسط ملک - مانند مالیات بر دارایی، بیمه، تعمیرات یا نوسازی، و قبوض آب و برق - نادیده گرفته می‌شوند.
مانند نرخ سقف، ضریب اعمال شده بر اساس انجام دقت در تجزیه و تحلیل دارایی و comps است.
عوامل خارجی در مقابل عوامل داخلی: تفاوت چیست؟
اغلب، عوامل خارجی در سطح کلان، کاتالیزور اصلی تغییرات با اهمیت در قیمت املاک در بازار املاک و مستغلات هستند، اما عوامل داخلی نیز می‌توانند در نوسانات قیمت‌گذاری نقش داشته باشند.
عوامل خارجی ← برای مثال واقعی، قیمت ملک در فلوریدا و تگزاس پس از سال 2020 به دلیل عواملی مانند ساختار مالیاتی مطلوب تر، مسائل سیاسی (مثلاً ایمنی)، هزینه نسبتاً پایین تر زندگی، کار، افزایش یافت. روند خانه (WFM)، و شرکت های بیشتری در حال حرکت به منطقه جنوبی ایالات متحده (یعنی فرصت های شغلی بیشتر). در همین حال، قیمت املاک در مناطقی مانند سانفرانسیسکو در همان افق زمانی به شدت کاهش یافت، یعنی به دلیل افزایش نرخ جرم و جنایت و ناامیدی های سرخورده در مورد حکمرانی.
عوامل داخلی ← برای مثال، یک مالک خانه می تواند تصمیم بگیرد که اصلاحات ملکی مانند نصب، تعمیر و نگهداری استخر را اجرا کند، ملک را با وسایل مدرن ارتقا دهد، و سایر ابتکارات ارزش افزوده را برای مدرن کردن خانه اجرا کند، که هر کدام از عوامل به احتمال زیاد در ایجاد آن نقش دارند. قیمت فروش بالاتر
چه چیزی باعث تغییر ارزش ملک می شود؟
عواملی که بر ارزش ملک در یک بازار خاص املاک تأثیر می گذارد شامل موارد زیر است:
شرایط بازار (عرضه-تقاضا) ← از دیدگاه سطح بالا، عامل اصلی که باعث تغییر در ارزش املاک و مستغلات می شود، تقاضای بازار است. اگر تقاضا در بازار افزایش یابد، قیمت های ارزش ملک به صورت پشت سر هم افزایش می یابد و بالعکس اگر تقاضا در بازار کاهش می یابد.
تورم ← تورم وضعیت اقتصادی است که در آن قیمت‌های عمومی کالاها و خدمات افزایش می‌یابد که اغلب به دلیل مازاد پول در گردش است. عرضه مازاد در بازارها باعث کاهش ارزش پول می شود که در آن قدرت خرید مصرف کنندگان کاهش می یابد. با توجه به افزایش قیمت کالاهای مصرفی عمومی در بحبوحه دوره های تورمی، کاهش سرعت در بازار املاک و مستغلات اغلب به دنبال ترس گسترده از رکود بالقوه در افق، و همچنین هزینه های ورودی بالاتر (مثلاً منابع ساخت و ساز) است. از این رو، فعالیت‌های ساخت‌وساز جدید از لحاظ تاریخی با کاهش قابل‌توجهی در رکودهای گذشته همراه بوده است، در حالی که تعداد نکول وام‌های مسکن افزایش یافته است.
محیط نرخ بهره ← نرخ های بهره فعلی در بازارهای اعتباری و سهولت دسترسی به تامین مالی بدهی «ارزان» با کل فعالیت معاملاتی در بازار املاک و مستغلات مرتبط است. اگر هزینه وام افزایش یابد، تقاضا برای خرید خانه کاهش می یابد زیرا مصرف کنندگان کمتری می توانند با توجه به هزینه بالاتر وام خرید خانه را بخرند. از سوی دیگر، کاهش نرخ بهره برای خریداران در بازار املاک و مستغلات با بهبود روحیه مطلوب است و وام های بیشتری با نرخ های پایین تر برای تامین مالی خرید املاکی مانند خانه ارائه می شود.
موقعیت و نزدیکی ← املاک واقع در شهرهای پرجمعیت، اغلب مناطق شهری مانند شهر نیویورک (NYC)، بوستون، لس آنجلس، و میامی در ایالات متحده، به دلیل تقاضای شدید بازار، ارزش‌گذاری بالاتری دریافت می‌کنند. علاوه بر این، نزدیکی ملک به موسسات آموزشی (به عنوان مثال دبیرستان ها، دانشگاه ها)، محل کار (مانند دفاتر اداری)، حمل و نقل، و سایر امکانات (مانند بازارهای مواد غذایی، مراکز خرید) می تواند بر ارزش ملک در مناطق خاص تأثیر بگذارد. به عنوان مثال، املاک در نیویورک واقع در نزدیکی NYC Transit (MTA) قیمت های بالاتری دارند زیرا خریداران (و مستاجران) تمایل بیشتری به پرداخت حق بیمه برای راحتی زندگی در نزدیکی سیستم حمل و نقل عمومی دارند، یعنی از رفت و آمدهای طولانی مدت اجتناب می کنند.
ایمنی و امنیت (نرخ جرم) ← برای بسیاری از مصرف کنندگان، به ویژه آنهایی که خانواده دارند، ایمنی می تواند اولویت اصلی باشد. به همین دلیل، املاکی که در محله‌های امن‌تر واقع شده‌اند، در تلاش‌های بازاریابی خود برای افزایش تقاضا، و همچنین اقدامات خود برای اطمینان از ایمنی (مانند سیستم واکنش اضطراری مدرن، زنگ‌های هشدار امنیتی، جامعه دردار) اغلب به نرخ پایین جرم و جنایت اشاره می‌کنند.
طراحی و چیدمان ← برخی از ویژگی‌ها اغلب برای پاسخگویی به جمعیتی خاص طراحی می‌شوند، که می‌تواند باعث افزایش قیمت‌ها شود، زیرا چیدمان غیر معمول است. عرضه محدود در یک بازار به دلیل تمایل بازار هدف به پرداخت حق بیمه، یعنی مفهوم "ارزش کمیاب"، منجر به ارزش گذاری ملک بالاتر می شود.
وضعیت فعلی ملک ← شرایط فعلی ملک بر ارزش ملک تأثیر می گذارد. به عنوان مثال، یک خریدار می تواند بر اساس این تصور که تعمیرات پس از فروش لازم است، در مورد قیمت خرید با تخفیف مذاکره کند. علاوه بر این، ویژگی‌های منسوخ شده که در پس ویژگی‌های مشابه قرار می‌گیرند، مانند سیستم تهویه مطبوع فرسوده، می‌توانند پیامدهای منفی بر تقاضای بازار (و قیمت فروش) داشته باشند.
مقایسه فروش ← قیمت‌های فروش اخیر املاک قابل مقایسه در همان منطقه (یا مجاور) اغلب بینش مفیدی در مورد قیمت‌گذاری مناسب ارائه می‌دهد. بنابراین، خریداران و فروشندگان اغلب در مذاکرات در مورد ارزش یک ملک به معاملات گذشته اشاره می کنند.
