برج سازی در منطقه 22 تهران؛ سرمایه گذاری یا سوداگری!

کمتر کسی در تهران یافت می شود که در پی سرمایه گذاری در بخش املاک بوده باشد و سری به منطقه 22 نزده باشد یا در سایت ها و شبکه های مجازی به تبلیغات پروژه های در حال ساخت و برج های ساخته شده در منطقه 22 برخورد نکرده باشد. نزدیک به یک دهه از احداث و آبگیری دریاچه خلیج فارس در چیتگر می گذرد و این سالها آب دریاچه برای خیلی ها نان کرده است. سازندگان شخصی و ارگانی در قالب شرکت های تعاونی مسکن در سالهای ابتدایی احداث دریاچه چیتگر، زمین های اطراف دریاچه را به قیمت های نازل خریداری کردند و اقدام به عضوگیری و فروش امتیاز نمودند. بسیاری از آنها به وعده هایشان عمل کردند و با یک یا دو سال تاخیر به هر حال خانه های مردم را تحویل دادند و هم خودشان سود هنگفتی بردند و در این راه اعضا را هم در سود خود شریک نمودند که در اینجا روی سخن با آنها نیست، بلکه سازندگانی زمین ها را با پول اعضا خریدند و پس از چندین مرحله قسط گیری از اعضای چندصدنفری خود، پروژه هایشان از حد زمین فراتر نرفت و اعضایی که با هزار آرزو و امید خانه دار شدن پس اندازشان را به حساب این سازندگان واریز کرده اند جز یک دفترچه یا یک برگ کاغذ، چیزی عایدشان نشده است.

سازندگانی که در منطقه 22 برای برج سازی اقدام به خرید زمین می کنند در کل دو دسته اند؛ آنهایی که واقعا قصدشان ساخت و ساز است و تخصص و پشتوانه ی لازم برای انجام این کار را دارند و قطعا این دسته از سازنده ها نیت شان سرمایه گذاری است و همانطور که اشاره شد اعضا را نیز در این راه در سود خود شریک می کنند و این که بتوانند این قافله ی بزرگ را به مقصد برسانند یا نه خود نکته ی دیگری است. دسته ی دیگر اما نیت شان سوداگری است و از دور چیزی شنیده اند و که برج سازی سود خوبی دارد و به قصد ساخت جلو می آیند اما نتیجه ی کار کاملا واضح است و برخی نیز از ابتدا نیت شان برداشتن و بردن است و اصلا برنامه ای برای ساخت ندارند و می خواهند پولی بردارند و بروند و در این میان... چه بر سر خریداری می آید که سرمایه ی یک عمر خود را در اختیار سوداگران می گذارد و جز حسرت و اندوه چیزی عایدش نمی شود؟

کاش دستگاه نظارتی راه کاری داشت برای تمایز و تفکیک سرمایه گذاران کاربلد و سوداگرانی که از این حفره ی قانونی چه کیسه ها که برای مردم بی نوا ندوخته اند. در این مقاله برآنم تا آیتم هایی که برای پیش خرید یک ملک، به عنوان خریدار باید برای شما مهم باشد و آنها را از سازنده یا دفتر فروش بخواهید و بررسی کنید معرفی کنم. در ادامه به معرفی و بررسی هر آیتم می پردازم.

- ماهیت و کارنامه ی سازنده ؛ بی تردید هر پروژه ای با نام و عنوانی خاص و سازنده ای مشخص تعریف می شود. سازنده ی یک پروژه چه شخص باشد چه شرکت تعاونی، باید دارای سایت و کارنامه باشد و قابل استعلام. با استعلام نام و سوابق یک سازنده و بررسی چگونگی فعالیتش طی پروژه های قبلی، تا حدود خیلی زیادی می توان به حد و حدود توانایی و کاربلدی آن سازنده پی برد. اینکه سازنده در پروژه های قبلی خود موفق عمل نموده است و اینکه در روند ساخت آن پروژه توقف و خواب داشته است یا نه؟ واحدها را به همان قیمتی که برآورد کرده بود تحویل داده است؟ در موعد مقرر پروژه را به اتمام رسانده است؟ کیفیت ساخت پروژه های قبلی چگونه بوده است و جایگاه آن پروژه در بازار خرید و فروش فعلی چگونه است؟ کارهای سندی و تفکیک و انتقال سند قطعی را به اتمام رسانده است؟ و سوالاتی از این دست شما را به یک نتیجه گیری مطقن درباره آن سازنده می رساند.

- مدارک مالکیت زمین ؛ پس از بررسی ماهیت و کارنامه ی سازنده زمانی که به نتیجه رسیدید که سازنده از نظر ماهیت و کارنامه ی ساخت وضعیت روشن و مثبتی دارد می توانید از مشاور خود بخواهید که تصاویر اسنادی مبنی بر مالکیت سازنده بر زمین مورد نظر را به رویت شما برساند. این اسناد می تواند سند مالکیت زمین باشد که به نام سازنده منتقل شده است (در بهترین حالت) و یا سند مالکیت زمین به همراه مبایعه نامه ی خرید آن توسط سازنده که نشان دهد زمین مورد نظر توسط سازنده از مالک زمین با شرایط پرداخت خاصی خریداری شده است. تصویر جواز ساخت پروژه نیز در صورتی که توسط شهرداری صادر شده باشد می بایست توسط مشاور به رویت خریدار برسد.

- پروانه و جواز ساختمان ؛ پس از بررسی اسناد مالکیت زمین می بایست وضعیت جواز ساخت روشن شود. معمولا پروژه هایی که در مراحل ابتدایی هستند و اقدام به پیش فروش واحدها می کنند زمین را با شرایط یا نقدی خریداری کرده اند و پیگیر کارهای صدور جواز از شهرداری هستند. نکته ای که برای خریداران باید مهم باشد میزان تراکم یا جواز ساخت شهرداری به زمین مورد نظر است. به این معنی که اگر پروژه مورد نظر 200 واحدی است سازنده می بایست مدرکی دال بر مجوز ساخت 200 واحد از شهرداری داشته باشد که اقدام به پیش فروش 200 واحد نماید. اگر جواز ساخت 200 واحد قطعی نشود و سازنده بیش از تعداد واحد مجوز دار واحد فروخته باشد، هم ضرر به نام و اعتبار خود زده است و هم خریدارانی که بابت یک واحد پول داده اند متضرر می شوند.

- نحوه ی پیش فروش واحدها ؛ اینکه یک سازنده به چه صورت و با چه نظمی اقدام به پیش فروش واحدهایش می کند برای خریداران بسیار مهم است. آیا سازنده مراحل انتقال مالکیت زمین را به اتمام رسانده است یا حداقل شرایط پرداخت خرید زمین از مالک قبلی شفاف شده است؟ آیا طبق تراکم و دستور نقشه ی مصوب شهرداری اقدام به فروش واحدهای متراژ مشخص می نماید؟ طبقه و جهت واحدهای در حال پیش فروش مشخص است؟ اگر در قالب تعاونی باشد طبقه و جهت مشخص نمی شود و اگر سازنده شخصی باشد باید متراژ، تیپ، طبقه و جهت واحدها را مشخص نماید که در این صورت سازنده ی شخصی حق گرفتن حق امتیاز از خریداران را ندارد و ضریب طبقات طبق طبقه ی واحد مورد فروش می بایست محاسبه شود. در کل می بایست نحوه ی پیش فروش واحدهای هر پروژه با قوانین برج سازی و عرف منطقه سازگاری داشته باشد.

- نوع انتقال مالکیت ؛ معمولا تعاونی های سازنده مالکیت واحدهای مورد پیش فروش را از طریق دفترچه ی مالکیت به خریداران منتقل می نمایند و سازنده های شخصی از طریق قرارداد و انتقال قدرالسهم زمین در دفتر اسناد رسمی. حالت سومی وجود ندارد. البته برخی در روند برخی از سازنده ها معمولا بین اولین واریزی خریدار و انتقال مالکیت چند ماهی فاصله ایجاد می شود که در این صورت نیز این فاصله و زمان ثبت در دفترخانه نیز می بایست در متن قرارداد قید شود.

- شرایط پرداخت ؛ شرایط پرداخت در پروژه های پیش فروش معمولا هزینه زمین و تراکم را طی شش ماه تا یکسال دریافت می کنند و پس از آن هزینه ی ساخت طی مدت زمان ساخت تا زمان تحویل به صورت اقساط توسط خریداران مستهلک می شود. قیمت زمین و تراکم و هزینه ی ساخت دو آیتمی هستند که حتما می بایست به صورت شفاف در قرارداد قید شود. قیمت ساخت در پروژه های تعاونی ساز به صورت علی الحساب بوده و با برآورد کارشناسی تعاونی اعلام می شود و در زمان تحویل هزینه های تمام شده با احتساب هزینه بالاسری محاسبه و از اعضا دریافت می شود که معمولا تعاونی های رزومه دار قیمت علی الحسابی که اعلام می کنند نباید فاصله ی زیادی با قیمت تمام شده داشته باشد. سازندگان شخصی نیز با قیمت قطعی قرارداد می بندند که می بایست طیق همان قیمت قیدشده در قرارداد واحدها را به اعضا و مالکین واحدها تحویل دهند. فرمول کلی جهت شرایط پرداخت یک پروژه ی پیش فروش به این صورت است که درصد پرداخت از هزینه ی کل می بایست با درصد پیشرفت فیزیکی پروژه برابر باشد به این معنی که به ازای 50 درصد از پیشرفت فیزیکی پروژه 50 درصد از هزینه ی ساخت پرداخت شده باشد.

- شیوه ی تبلیغات و فروش واحدها ؛ در نهایت اینکه یک سازنده به چه نحوی واحدهای خود را تبلیغ کرده و پیش فروش می نماید بسیار مهم است. سازندگان رزومه دار و معتبر معمولا وقتی فراخوان اعلام می کنند بیشتر واحدها توسط اعضایی که از پروژه های قبلی خرید نموده اند رزرو و خریداری می شود و مابقی واحدها نیز معمولا توسط یک دفتر املاک معتبر منطقه به صورت نمایندگی فروش یا دفتر فروش به فروش می رسد. معمولا پروژه هایی که واحدهای آنها توسط بیشتر از سه دفتر املاک توصیه می شود پروژه هایی هستند که اعتبار خوبی در منطقه نداشته و کاربلدی لازم را نیز ندارند که بتوانند راسا واحدهای خود را بفروشند. سازندگان معتبر فروش خود را انحصارا توسط یک دفتر املاک انجام می دهند و در عضوگیری نیز فیلترهای خاصی دارند که پس از ساخت نیز بافت ساکنین آن برج قابل قبول باشد.

در نهایت مواردی که گفته شد می تواند توسط هر مشاور املاک باوجدان و آگاه و کاربلدی به خریداران منتقل شود. نیت نگارنده از این مطلب یک جمعبندی کامل برای خریدارانی است که می خواهند با آگاهی کامل از تمامی آیتم های مورد نیاز به بازار املاک منطقه 22 ورود کنند.

نگارنده ؛ بزرگمهر کیانی

کسب اطلاعات بیشتر ؛ 09129402049