چگونه می شود به پروژه های پیشفروش اعتماد کرد؟

شاید اصلی ترین دغدغه و بیشترین سوالی که مشتریان و خریداران بالقوه و بالفعل پروژه های پیشفروش از مشاورین املاک دارند همین باشد. اینکه آیا می توان به پروژه های پیشفروش اعتماد کرد؟ اگر جواب مثبت است چگونه و چرا؟ صنف مشاورین املاک به عنوان یک مشاور مسئول که طرف مشورت سرمایه گذاران خرد و کلان و خریداران و مصرف کنندگان مسکن قرار می گیرند باید به اندازه ای از صحت و سقم اطلاعات و داده های خود مطمئن باشند که بدون ذره ای تردید و با اطمینان کامل درباره هر پروژه ای حکم دهند و تصمیم خریدار را تحت تاثیر قرار دهند.

از آنجایی که نفس پیش خرید کردن عملی با تردید بوده و به خودی خود ریسک محسوب می شود، متقاعد کردن یک خریدار برای شرکت در یک پروژه پیشفروش بسیار مشکل تر از فروش یک واحد ساخته شده سند دار است. بنابراین نگارنده برآن شد که در این مطلب سوپاپ های اطمینان پروژه های پیشفروش را مورد واکاوی قرار داده و از منظری نوین به خصوصیات پروژه های پیشفروش معتبر منطقه 22 نگاه کند. بدیهی است مخاطب محترم در پایان این مطلب به چرایی این سوال رسیده و امید است که بتواند خصوصیات یک پروژه پیشفروش معتبر را در سطح منطقه 22 بشمارد.

موقعیت مکانی؛ در ابتدای امر یک پروژه پیشفروش معتبر باید موقعیت مکانی مناسبی داشته باشد. مثلا در منطقه 22 نواحی مناسب برای یک برج اطراف دریاچه است. غرب دریاچه تا مرواریدشهر و شرق دریاچه تا بلوار کوهک و محدوده متروی چیتگر. شمال بزرگراه خرازی نیز محدوده روبروی دریاچه حدفاصل شهرک نمونه، شهرک شهید باقری تا شهربازی هزار و یک شهر نیز از موقعیت خوبی برخوردارند. پروژه هایی که در این محدوده ها قرار دارند دارای موقعیت مکانی مناسبی هستند که البته در همین نواحی نیز نقاطی از بقیه نقطه ها دارای مرغوبیت بیشتری هستند و تراکم برج های در حال ساخت نیز بیشتر است. در مورد اینکه کدام نقاط مرغوب تر هستند باید بسته به انتظاراتی که از واحد مورد نظرتان دارید با مشاور خود مشورت کنید.

تناسب اجزا و عناصر پروژه؛ هر پروژه ای در نگاه کلی از اجزا مختلفی تشکیل شده است که باید نسبت به هم و تمام آنها نسبت به کلیت پروژه دارای هارمونی و هماهنگی لازم باشند. مثلا در پدیده ای به نام برج، باید تعداد طبقات، تعداد واحدها در هر طبقه و نمای برج نسبت به محیطی که آن برج در آن واقع شده است هماهنگی لازم را داشته باشد. به این معنی که هیچ کدام از اجزای یک پروژه ناهمخون و ناهماهنگ با کلیت آن نباشد. اگر تعداد واحدهای یک برج مسکونی از 200 واحد متجاوز است حتما می بایست مشاعات آن متناسب با 200 خانواده تعریف شده باشد مثل تعداد پارکینگ ها و طبقاتی که پارکینگ ها را در خود جای داده اند. همینطور می بایست یک طبقه تجاری در برج پیش بینی شده باشد به همراه دیگر امکانات رفاهی مثل سالن اجتماعات، سالن ورزشی، فضای بازی کودکان و ... که از نیازهای مجتمعی با این میزان خانواده ساکن می باشد. یک خریدار می بایست تمامی اجزای تشکیل دهنده برج مثل تعداد طبقات و تعداد واحدها در هر طبقه را در نظر داشته باشد تا بتواند انتخابی بایسته و بجا داشته باشد.

اصالت سازنده؛ چیزی که از آن به عنوان اصالت سازنده یاد می شود در واقع همان رزومه کاری شخص حقیقی و یا حقوقی سازنده می باشد. اگر در همان منطقه مورد بحث باشد بسیار بهتر است که خریدار بتواند با نمونه کارهای قبلی سازنده آشنا شده و تصمیم اش را جهت خرید بگیرد. اگر هم سازنده نمونه کار قابل ارائه ای نداشته باشد با چند سوال درباره چارت سازمانی و نحوه مدیریت نیروها و پروژه هایش می توان پی به قدرت مدیریتی و اجرایی آن برد. به هر حال فهمیدن اینکه سازنده و گروهش در کار خود قابل هستند یا نه زیاد سخت نیست، مهم این است که ما به عنوان خریدار چنین سوالی در ذهن خود داشته باشیم و با ارزیابی کامل ذهنی سراغ سازنده و تیم اش جهت آشنایی بیشتر برویم.

نوع قرارداد سازنده با اعضاء؛ حتما سازندگان پروژه ها جهت واگذاری واحدها به اعضا و صاحبان واحدها قراردادی امضا می کنند که در روال کار سازندگان شخصی این قرارداد به صورت رسمی و در دفتر اسناد رسمی و در قالب پیش سند تنظیم می شود و در روال کار تعاونی های سازنده تحت عنوان دفترچه مالکیت هر عضوی دارای یک پیش سند است که همان دفترچه مالکیت در دفتر تعاونی قابل نقل و انتقال است. اگر چنین روال در کار تعاونی نباشد که هیچ! اصلا نمی توان به چنین سازنده ای اعتماد کرد. بنابراین صددرصد باید باشد. اموری که در قرارداد بین سازنده و اعضا قید می شود حدالامکان باید شامل تمامی مواردی باشد که دو طرف به همدیگر متعهد می شوند. مثل تعهدات سازنده به اعضا شامل قیمت ساخت هر متر مربع، نوع و درجه مصالحی که در کار استفاده می شود، مشخصات واحدی که قرار است تحویل شود و روال و زمانبندی ساخت و موعد تحویل واحدها و ... تمامی اموری از این دست و همچنین تعهدات اعضا به سازنده به بیشتر تعهدات مالی و پرداخت اقساط می باشد.

پیشرفت فیزیکی پروژه؛ قائدتا پروسه زمانی جهت تصمیم برای پیش خرید از یک مجموعه و تحقیقات و بررسی تا منجر به تصمیم قطعی و خرید از آن پروژه چیزی حدود 30 تا 45 روز طول می کشد که این مدت زمان خوبی است که پیشرفت فیزیکی آن پروژه را بررسی کنید. می توانید از ابتدای آشنایی با آن پروژه و طی مراحل مختلف از پروژه عکس برداری کنید و در انتها وقتی 45 روز گذشت تصاویر را با هم مقایسه کرده و میزان سرعت پیشرفت فیزیکی آن پروژه و یا چند پروژه را با یکدیگر مقایسه کنید. شاید روش ساده ای به نظر بیاید اما به من اعتماد کنید حتما جواب می دهد.

نوع سازه و شکل ساخت؛ اصول فنی پروژه ها البته شاید از حوزه دانسته های یک مشاور املاک بیرون باشد اما آیتم هایی چون نوع سازه و شکل ساخت را می توان بررسی نمود. در سالهای قبل بیشتر از سازه بتنی استفاده می کردند که هنوز هم برخی از مهندسان و معماران به اسکلت بتن بیشتر اعتقاد دارند اما آن چیزی که در عمل بیشتر جا افتاده است و اکثر برج های منطقه 22 نیز از آن استفاده می کنند اسکلت فلزی پیچ و مهره است که از نظر علمی نیز جواب داده تر و مقرون به صرفه تر است. در مقابل زلزله نیز از مقاومت بیشتری بهره مند است که در برج های بلندمرتبه توجه به این موضوع بسیار مهم است.

نحوه مدیریت بر پیشبرد پروژه؛ اینکه یک پروژه به صورت مشارکتی ساخته می شود یا مدیریت پیمان و یا اینکه به شیوه سنتی موضوع بسیار مهمی است. چرا که در هر روش سرعت پیشبرد پروژه و کیفیت ماحصل آن بسیار متفاوت خواهد بود. در حال حاضر بیشتر پروژه های ساختمانی به صورت مدیریت پیمان ساخته می شود به این معنی که مدیرعامل به نمایندگی از هیئت مدیره تعاونی مسکن برای هر بخش از ساختمان با پیمانکاری مجزا که در همان بخش تخصص دارد قرارداد می بندد و طبق مفاد قرارداد از او پیشرفت کار و کیفیت را می طلبد. برای پیش خرید در یک برج مهم است که به نحوه مدیریت بر پیشبرد کارهای پروژه دقت کنید.

بافت انسانی اعضاء؛ اینکه اکثریت اعضا و ساکنین یک برج از چه قشر و دسته ای باشند شاید به اندازه آیتم های قبلی اهمیت نداشته باشد اما به هر حال مهم و تعیین کننده است. مخصوصا برای برخی از خریداران محترم که این نکته شاید برایشان بسیار مهم و تعیین کننده باشد.

نوع نقل و انتقال؛ این نکته را البته در آیتم های قبلی توضیح دادم. آنچه که مهم است این نکته است که تعاونی هایی قابل فکر کردن جهت پیش خرید هستند که هر واحد دفترچه مالکیت داشته باشد و در دفتر تعاونی قابل استعلام و نقل و انتقال باشد. در غیر این صورت نمی توان به آن تعاونی اعتماد کرد و همانند بسیاری از تعاونی ها که نقل و انتقال انجام نمی دهند و اعضا از طریق وکالتنامه اقدام به خرید و فروش واحدهایشان می کنند، نمی توان از تعاونی استعلام گرفت که آیا این واحد به نفر دیگری فروخته شده است یا نه. در واقع نقل و انتقال تعاونی مرجعی است جهت استعلام اینکه آیا امتیاز به نفر دیگری فروخته شده است یا نه!

نحوه قسط گیری و اولویت بندی اعضاء؛ اینکه چقدر تعاونی در گرفتن قسط از اعضا جدی است و اگر اعضا در پرداخت اقساط دیرکرد داشته باشند چه برخوردی با آنها خواهد کرد خیلی مهم است. پروژه را پول اعضا است که بالا می برد اگر اعضا در پرداخت هایشان ضعیف باشند پروژه با سرعتی که از قبل برنامه ریزی شده است پیش نمی رود و از اعتبار و ارزشش در بازار و میان خریداران کاسته می شود. همچنین تعاونی هایی که انتخاب طبقه را موکول به اولویت بندی اعضا براساس واریزی می دانند باید استعلام واریزی هر عضو و اولویتش را در زمان خرید و فروش به خریدار اعلام کنند.

جایگاه پروژه در بازار در مقایسه با دیگر پروژه ها؛ با چرخی در بازار و تماس با مشاوران املاک برجسته در منطقه می توان جایگاه آن پروژه را در مقایسه با پروژه های دیگر منطقه در بازار ارزیابی نمود. طبعا پروژه ای قابل اعتماد و مطمئن است که تمامی شرایط بالا را داشته باشد و بدیهی است که اگر شرایط فوق را داشته باشد جایگاه ویژه ای در بازار دارد و به راحتی نمی توان پروژه دیگری را در ذهن مخاطب جایگزین چنین پروژه ای نمود.

و در نهایت انتخاب یک مشاور کاردان و امین که هم از حساسیت شغلش آگاه باشد و به همان میزان منطقه و تمامی پروژه ها را بشناسد. از ذهنی تحلیلی برخوردار باشد و بتواند براحتی پروژه های مختلف منطقه را با هم مقایسه کرده و براساس معیارهای متفاوتی که از خریدار دریافت می کند، به او بهترین و مناسب ترین پیشنهاد را ارائه کند. مشاوری که چنین خصوصیاتی داشته باشد، بیشتر از آنکه یک بنگاهی به معنای عام آن باشد، یک کارشناس متخصص املاک و وکیل شما در امور ملکی می باشد. شما می توانید به راحتی از مشاوره و اطلاعات مشاور خود استفاده کرده و در هر گام، بهترین قدم را برداشته درصد موفقیت در سرمایه گذاری ملکی خود را تا جایی که امکان دارد افزایش دهید.

نگارنده ؛ بزرگمهر کیانی

دانشنامه آندلس