تهاتر ملک چیست و آیا تهاتر با معاوضه ملک متفاوت است؟ (بررسی ابعاد حقوقی آن)

اصولا وقتی پس از سالها یک دوست یا همکاری قدیمی سراغ افرادی مثل من که حقوق خوندن میاد، مشخصه یا توی دردسر افتاد یا میخواد از وقوع یک دردسر جلوگیری کنه، البته که اغلب ایرانی ها گزینه اول رو انتخاب میکنن، چون حاضر نیستند پیش از انجام یک معامله یا امری که دارای جنبه حقوقی است با یک خبره یا مشاور حقوقی مشورت کنند، حتی اگر معامله 20 میلیارد تومن باشد و حق الزحمه مشاور درصد بسیار بسیار ناچیز از آن.

بگذریم، اخیرا یک همکار قدیمی با من تماس گرفت و ازم خواست تا قرارداد تهاتر ملکی را که انجام داده برایش بررسی کنم چرا که طرف قرارداد آگاه به مسائل حقوقی بوده و حالا کاشف به عمل آمده است که نامبرده نمیتواند برای زمین سند تک برگ بگیرد چرا که زمین مشاعی است و هزار داستان دیگر.

بماند که در اینجور مواقع تا تمام اسناد و مدارک را بررسی نکنیم هیچ نظر قاطعی نمیتوان درباره وضعیت معامله اظهار کرد چرا که اغلب در چنین معامله هایی وضعیت خراب تر از آن چیزی است که افراد فکر میکنند.

اولین سوالی که از همکارم پرسیدم این بود که قرارداد تهاتر ملک به چه صورت نوشته شده است؟

گفت دوتا مبایعه نامه نوشتیم و مبلغ هر قرارداد رو جداگانه درج کردیم و ذیل هر قرارداد به صورت مجزا نوشتیم مبلغ قراردادها تهاتر گردید، برای محکم کاری یک صورتجلسه هم کردیم و نوشتیم که قرار نیست از بابت قراردادهای شماره فلان و فلان پولی پرداخت کنیم بلکه مبالغ تهاتر شده است.

فکر میکنید دومین سوالی که از همکارم پرسیدم چی بود؟

گفتم آیا منظورتون از این معامله معاوضه بود یا تهاتر؟

گفت مگه فرق میکنه؟!؟ ما قصدمون معاوضه ملک بود فکر میکردیم تهاتر و معاوضه یکی هستند.

اینجا بود که عمق فاجعه مشخص شد.

از اون روز یکماه میگذره و من قصد نداشتم این تجربه رو با کسی به اشتراک بگذارم تا اینکه امروز خیلی اتفاقی در سرچ گوگل متوجه شدم تمام مطالبی که با کلید واژه ی "تهاتر ملک چیست"، "تهاتر ملک چه مزایایی دارد" مواجه شدم و فهمیدم تمام این مقالات توسط مشاورین املاک یا افراد فاقد صلاحیت حقوقی نوشته شده و بیشتر هدفشان جذب افرادیست که قصد تهاتر ملک را دارند نه آگاهی بخشی در خصوص جوانب و ابعاد تهاتر ملک.

بنابراین تصمیم گرفتم تجربه و دانش حقوقی خودم رو در پرونده اخیر با شما به اشتراک بگذارم تا شاید در این روزهای سخت، مرحمی باشد برای مردمان سرزمینم و کاهش پرونده های حقوقی در محاکم قضائی که اغلب پایانی برای آنها قابل تصور نیست.

اول از همه بریم سراغ تهاتر در قانون مدنی ایران:

تهاتر در قانون مدنی یکی از طرق سقوط تعهد است و از ماده 294 الی 299 به آن اختصاص یافته.

ماده 294 قانون مدنی اینطور تهاتر را تعریف میکند:

وقتی دو نفر در مقابل یکدیگر مدیون باشند بین دیون آنها به یکدیگر به طریقی که در مواد ذیل مقرر است تهاتر حاصل میشود.

و در ادامه ماده 295 بیان میدارد:

تهاتر قهری است و بدون اینکه طرفین در این موضوع تراضی نمایند حاصل میگردد بنابراین به محض اینکه دو نفر در مقابل یکدیگر ‌در آن واحد مدیون شدند هر دو دین تا اندازه‌ای که با هم معادله مینماید به طور تهاتر بر طرف شده و طرفین به مقدار آن در مقابل یکدیگر بری‌ میشوند.

و همچنین ماده 296 تاکید میکند که:

تهاتر فقط در مورد دو دینی حاصل میشود که موضوع آنها از یک جنس باشد با اتحاد زمان و مکان تادیه ولو به اختلاف سبب.

نکته جالب در خصوص قرارداد دوست من این بود که طرف مقابل به عمد یا غیرعمد قراردادها را توسط دو شرکت مختلف که خودش رئیس هیات مدیره و صاحب امضاء آن بود منعقد نموده بود. و براساس تعریف قانون مدنی تهاتر زمانی انجام میشود که دین مربوط به دو شخص واحد باشد. در حالیکه شخصیت حقوقی شرکتها مستقل از سهامداران آنها است لذا تهاتر در قراردادهای منعقده فقط در صورتی معتبر است که خریدار و فروشنده در هر دو قرارداد واحد باشند.

بنابراین معامله دوست من به دلایل مختلف فاقد وجاهت قانونی بود چرا که اراده شان معاوضه بود اما قرارداد و صورتجلسات به نحوی منعقد شده بود که نشان میداد قصدشان تهاتر است.

ظاهر قرارداد شبیه معاوضه دو مال غیرمنقول است اما چون مبلغ مال غیرمنقول مشخص شده و سپس درج شده که مبلغ قرارداد تهاتر شده است نشان میدهد اراده طرفین تهاتر مبلغ مال غیرمنقول بوده است اما این شبهه وجود خواهد داشت که قصد طرفین معاوضه ملک بوده و به دلیل فقدان دانش حقوقی قرارداد به نحوی تنظیم شده است که تهاتر را حاصل اراده طرفین نشان میدهد یعنی طرفین چیزی را انشاء کرده اند که قصد آنرا نداشته اند و چیزی را که اراده کرده اند انشاء نشده است.

علی ای حال، با عنایت به توضیحات فوق و نص قانون مدنی تهاتر مربوط به دین است، بنابراین استفاده از اصطلاح "تهاتر ملک" اشتباه رایج و مصطلح است که در بازار املاک به فراوانی از آن استفاده میشود در حالیکه مقصود طرفین معاوضه ملک است و این ریسک و مسائل حقوقی متنوعی را در مسیر تحقق تعهدات طرفین ایجاد می کند.

اگر در شرف انعقاد قرارداد تهاتر ملک یا معاوضه ملک هستید و یا قرارداد مشابه ای را منعقد کردید و مایل هستید از وضعیت حقوقی خود در قرارداد مذکور مطلع شوید میتونید از طریق ایمیل من به آدرس sd.hadipoor@gmail.com با من در تماس باشید.

ماده 464 قانون مدنی در تعریف معاوضه اشعار می دارد:

معاوضه عقدی است که به موجب آن یکی از طرفین مالی میدهد به عوض مال دیگر که از طرف دیگر اخذ میکند بدون ملاحظه اینکه یکی از عوضین مبیع و دیگری ثمن باشد. تدقیق در قسمت اخیر این ماده این نظریه را پر رنگ میکند که چون در قراردادهای تهاتر ملک ثمن و مبیع درج شده است اراده ی طرفین عقد بیعی می باشد که با تبدیل تعهد قصد کرده اند ثمن آن را تهاتر کنند.

باید توجه داشت که در عقد معاوضه عوض و معوض وجود دارد نه ثمن و مبیع، در صورتیکه اغلب قراردادهای تهاتر ملک عقد بیع است و مبلغ قرارداد دینی است بر ذمه ی دو خریدار که آن را تهاتر میکنند.

نتیجه گیری:

تهاتر ملک اشتباه است و معاوضه ملک وجاهت حقوقی و قانونی دارد. و انجام آن مستلزم دانش حقوقی است و با توجه به مستندات و شرایط هر معاوضه ای میتوان اعلام نظر کرد چرا که هر عقد معاوضه ای شرط هایی دارد که در مسیر ایفاء تعهد میتواند نقش به سزایی داشته باشد به طور مثل در قرارداد دوست من، شرط شده بود که طرف قرارداد باید سند تک برگ برای زمین مورد معامله اخذ و ارائه نماید و مشخص نشده بود در صورتیکه نتواند سند تک برگ بگیرد تکلیف چیست؟ جریمه دارد یا قرارداد منفسخ می شود یا..... و از بی دقتی دوست من سوء استفاده شده بود و در بخش های مختلفی از مبایعه نامه درج شده بود طرف قراراد مکلف است "سند" ارائه دهد و نامبرده در زمان بروز مشکل ادعا میکرد سند حاضر است اما منظورش سند دفترچه ای بود در حالیکه منظور دوست من سند تک برگ بوده است.

برای اینکه متوجه تبعات انعقاد عقدهای مشابه شوید راه حل هایی که برای دوست و همکار من در مواجه با این مشکل متصور است رو براتون مینویسم.

1-هر دو عقد باطل است: چرا که پذیرش عقد و قیمت های توافق شده ناشی از اراده طرفین به منظور تهاتر مبلغ قرارداد بوده است و اشتباه طرفین در رعایت شرایط تهاتر، موجب گردیده تهاتر حاصل نشود لذا تعهدات، مبلغ و نوع عقد تابع تهاتر بوده است و این اشتباه اراده طرفین را مخدوش نموده است و موجب بطلان عقود می گردد. و طرفین چیزی را انشاء کرده اند، که اراده ی آنها نبوده است. هر چند که در مرحله ثبوت کار بسیار دشوار است.

2-فسخ قرارداد به واسطه شرط فعل که مستلزم آن است که بدوا دادخواست الزام فروشنده به اخذ سند تک برگ، مطرح شود و در صورت عجز ایشان از ارائه سند، حق فسخ ایجاد می گردد. و چون قانونا نتوانسته سند را منتقل کند مشمول خسارت قراردادی و در نهایت الزام به اخذ سند یا در صورت عدم امکان اخذ آن توسط متعهد یا دیگران، برای دوست و همکار من حق فسخ ایجاد می گردد. ولی باید توجه داشت این پروسه در محاکم قضایی مستلزم چه مدت زمانی خواهد شد.

3-فسخ قرارداد به واسطه شرط فعل مشمول ماده 240 قانون مدنی، اگر مشخص شود از ابتدا فروشنده نمیتوانسته است سند تک برگ بگیرد، برای خریدار حق فسخ ایجاد می گردد. و فروشنده هم مشمول خسارت تاخیر مندرج در قرارداد خواهد شد.

4-قصد طرفین معاوضه ملک بوده است اما به اشتباه تهاتر منعقد شده است و چون چیزی را که اراده کرده اند انشاء نکرده اند و چیزی را که انشاء کرده اند اراده نکرده اند قرارداد باطل است و به فرض اگر طرف قرارداد بگوید نه قصد من تهاتر بوده بازهم قرارداد باطل است چون قصد تهاتر بین دو شخص واحد انجام میشود.

5-با فرض اینکه فروشنده ادعا کند میتوانم سند رسمی بدهم اما از ارائه سند تک برگ عاجز هستم، با عنایت به شرط فعلی که ضمن قرارداد تصریح شده است و با عنایت به اهمیت سند تک برگ در خصوص اسناد مشاعی که باعث مشخص شدن حدود و مرز زمین با سایر زمینهای مشاعی می گردد، عدم توان انجام این شرط فعل موجب ایجاد حق فسخ می گردد، یعنی صرف اعلام کتبی ایشان دال بر اینکه سند رسمی میدهم نه سند تک برگ، موجد حق فسخ خواهد بود.

اگر در شرف انعقاد قرارداد تهاتر ملک یا معاوضه ملک هستید و یا قرارداد مشابه ای را منعقد کردید و مایل هستید از وضعیت حقوقی خود در قرارداد مذکور مطلع شوید میتونید از طریق ایمیل من به آدرس sd.hadipoor@gmail.com با من در تماس باشید.