نکات اساسی مشارکت در ساخت و ساز ساختمان در سال 1401 باید بدانید.

مشارکت در ساخت‌ و ساز ساختمان نوعی قرارداد پیمانکاری است که در حوزه ساخت‌وساز ساختمان منعقد می‌شود. این قرارداد در مورد کلیه پروژه‌های تجاری، مسکونی و غیره قابل‌اجرا است. نحوه مشارکت در ساخت‌ و ساز ساختمان به این صورت است که مالک یک قطعه زمین یا ساختمان قصد احداث واحدهایی مسکونی یا تجاری را دارد، منتها برای پیاده‌سازی ایده‌اش پول و سرمایه کافی را در اختیار ندارد. در چنین شرایطی قرارداد مشارکت ساخت‌وساز به یاری مالک می‌آید. بر اساس این قرارداد مالک زمین در اجرای پروژه ساخت‌وساز خود از خدمات، امکانات و سرمایه پیمانکار بهره‌مند خواهد شد اما درازای آن، بخش یا درصدی از پروژه به‌طرف سازنده تعلق خواهد گرفت. به‌این‌ترتیب تقسیم هزینه میان مالک و سازنده صورت می‌گیرد.

مشاوره رایگان برای کسب اطلاعات دقیق:

021-66081963 - 09126771709

مشارکت در ساخت درواقع به معنای سرمایه‌گذاری شخص یا اشخاصی به‌عنوان مالکین ملک و همچنین تعهد انجام عملیات ساختمانی و تأمین هزینه‌ ساخت و ساز ساختمان از سوی سازنده یا سازندگان است. با کمی دقت در تعریف ارائه‌شده کاملاً واضح است که ریسک مالکین نسبت به سازندگان به مراتب بسیار بیشتر است. اما سؤالی که شاید برای شما هم پیش بیاید این است که؛ مراحل مشارکت در ساخت و ساز ساختمان به چه صورت است؟ آیا انجام آن منفعتی دارد یا نه؟ برای پاسخ به این سوال‌ها در ادامه مقاله با ما همراه باشید تا گام‌به‌گام با مراحل امضا، اجرا و پایان مراحل مشارکت در ساخت و ساز ساختمان به‌طور خلاصه آشنا شوید.

برای آشنایی با موارد مهم در زمینه مشارکت در ساخت و ساز ساختمان می توانید روی کلمه لینک شده کلیک کنید.

نکات مهم در قرارداد مشارکت در ساخت

یکی از قراردادهای مدنی که بین اشخاص حقیقی یا حقوقی منعقد می‌شود و احتیاج به رعایت بسیاری از مسائل حقوقی دارد، قرارداد مشارکت در ساخت و ساز ساختمان می‌باشد که در تعریف آن به زبان ساده آمده است که قراردادی فی‌مابین مالک زمین و سازنده در راستای احداث ساختمانی جدید منعقد می‌گردد و به موجب آن هر طرف آورده و سهمی از مشارکت دارد.

بندهای قراردادی مهم در قرارداد مشارکت در ساخت و ساز ساختمان که باید به آن توجه کرد عبارت‌اند از:

مشخصات کامل طرفین قرارداد حتماً به‌صورت دقیق ذکر شود. متعاقدین باید اصل مدارک هویتی طرف مقابل را بررسی کنند. در این حالت طرفین باید از معتبر بودن هویت طرف مقابل اطمینان حاصل کنند تا بزه کلاهبرداری رخ ندهد.
ذکر دقیق جزئیات برای جلوگیری از ایجاد هرگونه شبهه‌ای؛ بطورمثال در قرارداد ذکر شود که فلان زمین با فلان متراژ واقع در فلان وضعیت ثبتی می‌باشد.
تعیین دفترخانه برای ثبت قرارداد محضری و ثبت اسناد و مدارک ضمیمه قرارداد
تعیین نسبت سهم‌الشراکه طرفین قرارداد از سازه جدید به‌طور دقیق؛ حتماً در باید قرارداد شراکت ساخت‌وساز اشاره شود به‌طور مثال سازنده سازه با مالک زمین در قرارداد توافق می‌کنند که از 20 واحد ساخته‌شده 5 واحد برای سازنده و 15 واحد به مالک تعلق خواهد گرفت.
مدت قرارداد حتماً مشخص شود که سازنده باید در چه تاریخی شروع به عملیات کند و بعد از شروع، در طول چه مدتی سازندگی را انجام دهد و مواعد دیگری ازجمله گرفتن پایان کار و سایر موارد. یکی از معایب عدم تعیین مدت این است که اگر سازنده مقید به زمان نشده باشد، به راحتی می‌تواند از ایفای تعهدات خود در زمان مناسب سرباز زند.
تعهدات طرفین به‌صورت دقیق در قرارداد آورده شود، تا شخصی بعد از انعقاد قرارداد از زیر بار مسئولیت با این توجیه که وظیفه من نیست، شانه خالی کند.
سازنده باید دارای پروانه باشید و مالک ملک باید توجه کند تا ملک خود را در اختیار هر سازنده‌ای قرار ندهد و تنها افرادی که از سازمان نظام مهندسی و وزارت مسکن دارای پروانه ساخت هستند، مجاز به انجام این کار هستند.
آورده طرفین اشاره شود؛ بدین شرح که سازنده ملک فلان مقدار آورده نقدی در قرارداد تزریق کرده است و مالک نیز زمین را به‌عنوان آورده، وارد قرارداد کرده است.
شرایط فنی و اجرایی قرارداد مشارکت در ساخت

یکی از بندهایی که باید به‌صورت کلمه به کلمه و در اصطلاح واو به واو تدقیق شود تا در آینده به اختلافی برخورد نشود، بند شرایط فنی و اجرایی می‌باشد.

به‌طور مثال نوع کاشی، شیرآلات، کولر، سرامیک، اسکلت‌بندی و سایر متریال لازم برای ساخت یک ساختمان در آن درج شود؛ زیرا در پرونده‌‌‌های ملکی بسیار دیده‌شده است که طرفین قرارداد به دلیل اختلاف در نوع بتنی که برای ساخت ساختمان به‌کاررفته است به مشکل برخورده‌اند.

مواد قانونی قابل استناد در قرارداد مشارکت در ساخت

ماده 10 قانون مدنی

قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده‌اند درصورتی‌که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است.

ماده 183 قانون مدنی

عقد عبارت است از اینکه یک یا چند نفر در مقابل یک یا چند نفر دیگر تعهد بر امری نمایند و موردقبول آن‌ها باشد.

ماده 190 قانون مدنی

برای صحت هر معامله شرایط ذیل اساسی است:

قصد طرفین و رضای آن‌ها

هلیت طرفین

موضوع معین که مورد معامله باشد

مشروعیت جهت معامله

نحوه محاسبه درصد مشارکت در ساخت و ساز ساختمان چگونه است؟

همان‌طور که پیش‌تر گفتیم، مشارکت در ساخت و ساز ساختمان چند سالی است به دلیل افزایش نجومی قیمت‌ها، با استقبال خوبی از سمت صاحبان ملک‌های قدیمی و کلنگی روبه‌رو شده است. این قراردادها اگر به صورت درست و با رعایت حقوق طرفین پیش برود، سود رضایت‌بخشی به همراه خواهد داشت.

شراکت در ساخت‌وساز مزایای بسیاری دارد که می‌‌توان از بین آن‌ها، به این موارد اشاره کرد:

بهتر شدن مقاومت ساختمان نوساز نسبت به بنای قدیمی

رعایت اصول نوین و مدون مهندسی برای ساخت بنا

ایجاد فضای مسکونی به تعداد بیشتر

زیبایی ساختمان با توجه به سلیقه و استانداردهای روز

استفاده از مصالح، روش‌ها و ماشین‌آلات مدرن برای ساخت بنا

اما بی‌شک شاید مهم‌ترین مزیت چنین قراردادی را بتوان سودی دانست که در کوتاه‌مدت عاید طرفین توافق می‌شود. به همین دلیل، لازم است موارد حقوقی و عرفی را دربارۀ محاسبه سهم مالک و سازنده بشناسیم و با خیال راحت‌تر وارد فرآیند شراکت ساخت‌وساز بشویم.

قدرالسهم و میزان سود مالک زمین و سازنده (دو طرف قرارداد) روی چه اصولی محاسبه می‌شود؟

برای تعیین میزان سهم هرکدام از طرفین قرارداد اصول رایجی وجود دارد که در ادامه می‌خواهیم با آن‌ها آشنا شویم. البته نوسانات بازار مسکن و تزلزل قیمت‌ها، باعث می‌شود خیلی از افراد هنگام عقد قرارداد مشارکت در ساخت و ساز ساختمان با ابهام و تردید مواجه شوند؛ اما، در حالت عادی مبنای قیمت را بر وضعیت روز قرار می‌دهند.

به‌طور مثال در شهر تهران، فرمول محاسبۀ مشارکت در ساخت و ساز ساختمان در هر منطقه بر مبنای «قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در آن منطقه» قرار دارد.

با توجه به این اصل، اگر میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در منطقه‌ای که قرار است مشارکت در ساخت و ساز ساختمان آن‌جا انجام شود تا چهار میلیون و پانصد هزار تومان باشد، معمولاً تقسیم سود ساخت و ساز ساختمان به‌صورت برابر (۵۰-۵۰) انجام می‌شود. در غیر این صورت و اگر متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در آن منطقه بین ۴.۵ میلیون تا ۵.۵ میلیون تومان باشد، میزان سود تغییر کرده و سهم مالک زمین ۵۵ درصد و سهم سازنده ۴۵ درصد محاسبه می‌شود.

البته با توجه به نوسانات قیمت حاضر بازار مسکن، امروزه ما در مناطق مختلف، شاهد میانگین قیمت‌های زیر ۵ میلیون تومان برای هر متر مربع نیستیم. در این حالت به‌غیراز تعیین فرمول مشارکت به صورت ۶۰-۴۰ درصدی، مبلغی نیز تحت عنوان «بلاعوض» محاسبه می‌شود. این مبلغ در ابتدای فرآیند مشارکت از طرف سازنده به مالک پرداخت می‌شود که وی بتواند در طول زمان ساخت و آماده‌سازی بنای جدید، در منزل دیگری ساکن شود.

میزان وجه بلاعوض برچه اساسی محاسبه می‌شود؟

مبلغ «بلاعوض» معمولاً به صورت توافقی تعیین می‌شود و قانون خاصی دربارۀ آن وجود ندارد. اما عرفی که برای آن وجود دارد به این شرح است:

تعیین مبلغ یک میلیون تومان به ازای هر مترمربع مساحت خانۀ کلنگی در منطقه‌ای که قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز آن بیش از شش میلیون و پانصد هزار تومان است.

در باقی مناطق که قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز کمتر از این مبلغ است، وجه «بلاعوض» متغیر بوده و با توافق طرفین تعیین می‌شود.

باید به این نکته توجه داشته باشید که اگر میزان وجه بلاعوض منفی شود، باید قدرالسهم مالک کمتر شود.

مهم ترین شرایط مشارکت در ساخت

نکات مهمی که در زمینه مشارکت در ساخت و ساز ساختمان باید بدانید به شرح زیر است:

محاسبه میزان مشارکت و همین طور درصد سود هر یک از طرفین قرارداد باید طبق نرخ تورم و تغییرات قیمت مسکن در بازار انجام شود.
هزینه های پروژه بسته به عوامل مختلفی از جمله شهر و منطقه مورد نظر متفاوت خواهد بود. به همین دلیل هزینه های ساخت و ساز بر اساس قیمت هر متر مربع آپارتمان نوساز در همان شهر و منطقه حساب می شود.
در قراردادهای مشارکت ساخت و ساز سهم مالک و پیمانکار از میانه 50% تعیین می شود؛ یعنی مالک 55% از پروژه سهم برده و 45% آن نصیب پیمانکار می گردد. البته این تقسیم سهم تنها یک مثال رایج بوده و امکان تغییر آن به درصدهای 60 و 40 نیز وجود دارد.
در پروژه های مشارکتی پیش از هر اقدامی باید ارزش ملک و ارزش نهایی پروژه را محاسبه نمود. توجه داشته باشید تعیین میزان سود و همین طور ارزش ملک با بکارگیری فرمول های ویژه ای انجام می گیرد.
همان طور که گفته شد مشارکت ساخت و ساز نوعی قرارداد است. خاصیت قراردادها را می توان در این دانست که طبق نظر طرفین آن تنظیم می شود. به عنوان مثال طرفین می توانند کلیه شرایط قرارداد از جمله میزان سود و… را با توافقی دو طرفه انجام دهند. با این حال نمی توان منکر تاثیر شرایط عرفی جامعه و همین طور قوانین مشارکت در ساخت و ساز ساختمان شد.
پس از انعقاد قرارداد مشارکت و پیش از شروع ساخت و ساز پیمانکار وجهی بلاعوض را به مالک می دهد. به این علت که بتواند در طول پروژه مکانی را برای سکونت خود و خانواده اش تهیه نماید.
به توصیه وکلا و افراد خبره در زمان انعقاد قرارداد مشارکت بهتر است شخصی را به عنوان داور تعیین نمایید. این فرد در صورت بروز مشکلات احتمالی به قضاوت میان طرفین خواهد پرداخت. مشروط به این که در ابتدای امر شرایط، وظایف و مسئولیت هایش را به او ابلاغ نمایید. به این ترتیب برای حل و فصل اختلافات لزومی ندارد به دادگاه و مراجع قانونی مراجعه نمایید. مگر در شرایط خاص و استثنائی.
از جمله مهم ترین شرایط انعقاد قراردادهای مشارکتی تعیین دقیق مسئولیت ها و وظایف هر یک از طرفین قرارداد است.
چنانچه طرف پیمانکار یک شرکت حقوقی باشد بهتر است مالک ابتدا از اعتبار عملکرد و فعالیت های این شرکت مطلع گردد. به این ترتیب از بروز هر گونه خسارت، ضرر مالی و… جلوگیری خواهد شد.
انعقاد قرارداد مشارکت با شرکت های پیمانکاری حقوقی باید با امضای رسمی و مهر شرکت انجام گیرد.
در صورت عدم پایبندی هر یک از طرفین قرارداد به تعهداتشان طرف دیگر از حق فسخ قرارداد برخوردار خواهد بود.
توصیه می شود در مشارکت ساخت و ساز چک های معتبر بانکی را جایگزین سفته نمایید؛ چرا که به این ترتیب در صورت بروز مشکلات احتمالی دچار سختی و مشقت نخواهید شد.
اطلاع رسانی مستمر در بازه های زمانی یک الی دو ماهه جزو وظایف پیمانکار است؛ یعنی باید مراحل تکمیل کار را به صورت گزارش یا صورت جلسه به اطلاع مالک یا شرکت های طرف قرارداد برساند.
چنانچه فرد یا افرادی به عنوان نماینده مالک رسیدگی به فعالیت های شرکت پیمانکاری را عهده دار باشند؛ لازم است نامشان در قرارداد ذکر شود. به اضافه این که بهتر است شرایط جایگزین شدن نماینده به جای مالک اصلی نیز در قرارداد درج گردد.
با توجه به این که ممکن است صاحب زمین یا ساختمان در طول اجرای پروژه فوت کند؛ در این صورت وراث او ادامه مشارکت در ساخت و ساز ساختمان را عهده دار خواهند شد.
با پایان یافتن زمان قرارداد اگر ساخت و ساز به اتمام نرسیده باشد؛ هر دو طرف در صورتی حق فسخ یا مطالبه ضرر را خواهند داشت که شرایط آن در قرارداد ذکر شده باشد.
تنظیم قرارداد مشارکت باید بر اساس بودجه مالی مالک و همین طور حیطه فعالیت پیمانکار انجام گیرد.
از جمله الزامات مشارکت در ساخت و ساز ساختمان تعیین و دریافت ضمانت برای اجرای پروژه و تعهدات است.