تاثیر وام خرید مسکن بر بازار مسکن

وام خرید مسکن یکی از ابزارهای تامین مالی خانواده ها در دنیا برای خرید و تهیه مسکن میباشد. اصولاً خرید یک کالا تابع دو شرط داشتن نیاز و قدرت خرید میباشد از طرفی با توجه به افزایش رفاه و توقع جوامع بشری از یک مسکن ایده آل و مناسب قیمت تمام شده تولید مسکن در عصر کنونی افزایش یافته است در حدی که توان و قدرت خرید اکثریت جامعه با درامدهای سالیانه برای مسکن کافی و امکانپذیر نیست. بهمین دلیل سیاست اکثر دولتهای دنیا بویژه کشورهای توسعه یافته ارائه تسهیلات خرید و یا لیزینگ مسکن بوده و تلاش دولتها درافزایش قدرت خرید به جهت تامین سرمایه خریداران و متعاقب آن جلب سازندگان برای سرمایه گذاری میباشد.

در کشور ما سیاست دولتها در قبال وام مسکن و اساساً بازار مسکن بی ثبات، نامنظم و بدون هیچگونه برنامه ریزی بلند مدتی بوده و بصورت مقطعی تنظیم می شده است. میزان پرداخت وام مسکن در دولت سازندگی ابتدا مبلغ 1/5 میلیون تومان بصورت وام ساخت پرداخت شد سپس به مبلغ 3 میلیون تومان افزایش یافت و در دولت اصلاحات وام خرید به مبالغ 5 و 7 و 12 میلیون تومان رسید در سال 84 مبلغ وام به 18 میلیون تومان افزایش یافت که در سال 87 به 20 میلیون و تا سال 92 ثابت ماند میزان افزایش وام مسکن در هر مقطع تا قبل از سال 87 حداقل 40 درصد بوده است یعنی اینکه با یک مصوبه و بخشنامه مقامات مسئول، و در طول یکدوره زمانی کوتاه قدرت خرید مسکن حداقل 40 درصد افزایش می یافت.که این امر سبب هجوم متقاضیان و نقدینگی به سمت بازار ملک و مسکن میشد که غالباً سبب عدم توازن بین عرضه و تقاضا در مدت زمان کوتاه و افزایش شدید قیمت میشد ولیکن بعد از این افزایش قیمت بدلیل کاهش قدرت خرید از طرف تقاضا، و سیاست کنترل قیمت و نقدینگی در بازار مسکن توسط دولتها(از جمله محدود و یا ممنوع کردن وام خرید مسکن )این بخش اقتصادی به رکود رفته و خرید و فروش متوقف میشد. بعد از شروع رکود، سازندگان نیز از سرمایه گذاری برای ساخت واحدهای جدید انصراف و یا ناتوان میشدند (بدلیل عدم فروش واحدهای ساخته شده) و لذا بازار عرضه بمدت دو یا سه سال با رشد منفی ساخت مواجه میشد. پس از آن دوباره سیکل بالا و چرخه رکود چند ساله و افزایش قیمت ناگهانی و پرشی تکرار شده و میشود.

این اصل که قیمت هر کالایی به میزان عرضه و تقاضای آن بستگی دارد غیر قابل انکار است اما در بازار مسکن و کالاهای غیر قابل مبادله ای،عرضه، مستقیما به تقاضا وابستگی کامل دارد چرا که پس از تولید چنین کالاهای امکان صادرات و یا جابجایی نیست پس زمانی برای تولید چنین کالاهایی سرمایه گذاری میشود که در بازار تقاضای فعال و رونق خرید و فروش وجود داشته باشد. با توجه به رشد میانگین درامدی خانوار و افزایش حداقل حقوق کارگران که در سال 70 به مقدار 5001 تومان بوده در سال 92 به 487125 تومان رسیده است. در حالیکه سطح دستمزدها حدود 97 برابر گشته ولیکن میزان حداکثر وام خرید مسکن حدود 13 برابر افزایش یافت و نسبت وام خرید مسکن به حداقل دستمزد در سال 92 بسیار کوچکتر شده است در مورد مقایسه قیمت مسکن (بطور نمونه در تهران) هم با حداقل حقوق نشان می دهد سرجمع حداقل حقوق سالانه در سالهای 70 تا 75 برای خرید 2 متر مربع فضای مسکونی کافی بوده است. در سالهای 76 تا 83 برای 2.1 متر مربع و در سالهای 83 تا 91 (حتی با لحاظ کردن یارانه نقدی) توان خرید 1.9 متر مربع را فراهم می سازد که نشان از یک نوسان کوچک در توان خرید حداقل حقوق برای خرید مسکن بوده است.

این بدان معناست که قدرت تملک مسکن برای حقوق بگیران و کارگران کاهش یافته و هزینه تامین و تهیه مسکن بعنوان گرانترین کالای مورد نیاز خانواده ها شدت بیشتری یافته است و موید این مطلب است که اصولاً با درامد سالیانه تهیه واحد مسکونی امکانپذیر نیست. میزان اجاره نشینی نیز به فراخور همین مسئله افزایش چشمگیری یافته است بر اساس گزارش مرکز آمار تعداد اجاره نشینها طی سالهای گذشته به نسبت کل جمعیت افزایش یافته به نحوی که طبق سرشماری سالهای 75 و 85 میزان اجاره نشینها بترتیب 15.4 و 22.9 بوده این رقم در سال 90 به 29.6و در سال 95 به 30.7درصد افزایش یافته است. بدین ترتیب میتوان محاسبه کرد با توجه به کاهش میزان وام خرید و عدم انطباق رشد آن با تورم و درآمد خانوارها باعث کاهش قدرت خرید مسکن و رکود در خرید و فروش میشود که اثر آنرا در میزان ساخت و ساز میگذارد. بهمین دلیل در سال 86 و 87 دلیل جهش قیمت مسکن کمبود عرضه ناشی از رکود در سالهای قبل بوده بطوریکه گزارشات بانک مرکزی حاکیست که از سال 82 تا 85 میزان پروانه های ساختمانی صادره در تهران و شهرهای یزرگ نسبت به دوره سالهای 79 تا81 با رشد منفی مواجه بوده است. این آمار نشاندهنده کاهش ساخت و ساز مسکن و پیامد آن افزایش چشمگیر قیمت مسکن در سالهای 86 و 87 میشود که ناشی از هجوم نقدینگی و تقاضای انباشته مردم در طی سالهای رکود به بازار مسکن بوده است(سال 86 و 87) همین رابطه در سالهای 88 و 89 با کاهش ساخت و ساز و افزایش قیمت در سالهای 91 و 92 تکرار میگردد. از شش ماهه دوم سال 92 نیز با رکود بازار مسکن کاهش میزان پروانه های ساختمان سازی مشهود بوده و تا پایان سال 96 ادامه می یابد بهمین دلیل افزایش قیمتها را در سال 97 و 98 و 99 شاهد هستیم به نحوی که هر زمان ساخت واحدهای جدید کاهش می یابد طی دو تا سه سال بعد از آن واحدهای کمتری جهت عرضه در بازار وجود داشته و لذا با توجه به افزایش طبیعی تقاضا با انباشتگی متقاضیان روبرو شده و قیمتها جهشی افزایش می یابند

مسکن بعنوان مهمترین و شناخته شده ترین کالای غیر منقول میباشد و به همین دلیل محل ساخت با محل مصرف آن باید منطبق باشد بنابراین ساخت مسکن در مکانی بجز محل مورد نیاز، اثر تولید آنها را کاهش یا از بین میبرد و در مواردی نتیجه عکس نیز میدهد. این امر بیانگر وابستگی کامل مسکن به محل و مکان مورد نیاز نیازمندان به آنها، جهت ساخت میباشد. بنابر همین موضوع شرط اساسی برای ساخت ، وجود مشتری و مصرف کننده در محل جغرافیایی ساخت میباشد. بعبارتی بهتر، ساختن یکواحد مسکونی زمانی توجیه علمی و اقتصادی دارد که مصرف کننده و نیازمند به آن در همان محل وجود داشته و دارای قدرت خرید باشد(دو شرط الزامی خرید یک کالا) و تا زمانی که متقاضی وجود نداشته و یا فاقد قدرت خرید باشد سرمایه گذاری و ساخت نیز جذابیت و سودآوری لازم را نخواهد داشت اصولاً بهمین دلیل است که همیشه یک نرخ اجاره نشینی استاندارد وجود دارد.

نادیده انگاشتن اصل غیرمنقول بودن مسکن باعث شد که دولت در سال 86 و پس از جهش قیمت بالای زمین و املاک اقدام به ممنوعیت وام خرید مسکن و بقول خودشان اختصاص تسهیلات بانکها جهت ساخت مسکن شود آنها معتقد بودند که وام خرید باعث سفته بازی در بازار مسکن میشود و برای حل مشکل گرانی باید تسهیلات مسکن در اختیار سازندگان قرار گیرد در حالیکه ممنوعیت وام خرید مسکن باعث ایجاد دو عارضه مهم در بازار مسکن شد:

اول اینکه با حذف وام خرید، اقشار متوسط به پایین که مشتریان این وامها بودند قدرت خرید مسکن را از دست دادند گزارش معاونت برنامه ریزی و نظارت راهبردی رئیس جمهور در سال 91 نیز موید همین مسئله بوده است. همین امر باعث شد متقاضیان بازار مسکن را دهکهای پردرآمد جامعه تشکیل دهند این مسئله سبب شد سازندگان مسکن نیز به لوکس سازی در عرصه ساختمان و واحدهایی با مساحت بالا روی آورند

دوم اینکه با از بین رفتن قدرت خرید اقشار کم درآمد و اعطای تسهیلات ساخت، هجوم سازندگان و خریداران کم درآمد به شهرکهای اقماری و حاشیه نشینی در کلانشهرها رشد پیدا کرد و باعث ساخت شهرکهای جدید و تبدیل و تغییر کاربری اراضی گردید.افزایش ساخت در شهرکهای اقماری و توسعه آنها باعث ارزش افزوده بالایی برای مالکان زمینها و املاک واقع در این شهرکها که از قیمت پایینی برخوردار بود، میشد و سبب افزایش ثروت و قدرت خرید و سفته بازی در این مناطق میشد این نکته قابل تعمق است که اصولا هر شهری مبنای ساختی دارد و تقریبا تمام شهرکهای اقماری و حاشیه ای کلانشهرها بر مبنای ارزان سازی برای اقشار کم درامد ساخته و بوجود آمده لذا بعد از افزایش قیمت زمین در این مناطق و کسب ارزش افزوده بالا، ثروت و قدرت خرید این اقشار افزایش یافته به نحوی که بعد از مدتی متقاضی خرید ملک در کلانشهر و یا مادر شهر میشوند و جای خود را به مهاجران جدید میدهند رشد جمعیت شهرهای اقماری و روند مهاجرت به کلانشهرها موید این نکته است همزمان به سبب ضعف سرمایه گذاری و عدم تسهیلات مناسب و در نتیجه عدم ساخت به اندازه مسکن در کلانشهرها و مادر شهرها، با هجوم متقاضیان مسکن تشدید نوسانات قیمت زمین را سبب میشوند. آمارها نشان میدهد در فاصله سالهای 84 تا 92 -که با رویکرد تسهیلات مسکن فقط برای سازندگان اختصاص یابد -بالاترین افزایش قیمت زمین را در طول دولتهای قبلی خود داشت به نحوی که در این دوره زمانی قیمت مسکن 500درصد و اجاره بها 370 درصد رشد داشته است ( در دولت سازندگی 240 درصد قیمت مسکن و 260 درصد اجاره بها و در دولت اصلاحات 270درصد قیمت مسکن و 310 درصد اجاره بها ).

نکته ای که توسط سیاستگذاران بخش مسکن مغفول مانده اینست که بازار مسکن از سه گروه مشتریان واقعی تشکیل شده است که می بایست قدرت خرید آنها مطابق با نرخ تورم و قیمت زمین حفظ گردد: گروهی که بدنبال تعویض واحد مسکونی با مساحت متفاوت(بالاتر یا پایینتر) هستند گروه دیگر بدنبال تغییر محله و یا شهر خود میباشند و گروه سوم مستاجران و یا خانه اولی ها هستند. سیاستگذاران تنها گروه سوم را ملاک تصمیم سازی و برنامه هایشان قرار داده اند و تدبیری برای دو گروه اول بازار مسکن اندیشیده نشده است. این مسئله علاوه بر اتخاذ تصمیمات پرهزینه و کم بازده توسط دولتها (همچون مسکن مهر) هیچ تاثیری در رونق و رشد ساخت و ساز مسکن نداشته (همچون طرح وام خرید مسکن خانه اولی) و باعث بروز و تکرار دوره های تورم جهشی در بازار مسکن و رکود چندین ساله گردیده است.

اگرچه دولتمردان و کارشناسان بازار مسکن بر افزایش عرضه و ساخت و ساز در این عرصه تاکید دارند ولیکن این امر زمانی محقق میگردد که رونق خرید و فروش وجود داشته باشد و رونق خرید و فروش زمانی میسر میباشد که متقاضیان بازار مسکن دارای قدرت خرید و انتخاب باشند. این حاصل نمیشود مگر با تنظیم مبلغ وام، مشروط بر منظم بودن آن درطول دوره های زمانی مشخص(انطباق با نرخ تورم و رشد نقدینگی) و موقعیت مکانی (انطباق با قیمت زمین) که در غیر اینصورت با افزایش های جهشی و ناگهانی و یا رکود سنگین در بازار مواجه خواهیم بود نظیر آنچه که در سالهای متمادی گذشته شاهد آن بوده ایم.